املاک و مستغلات در چیناملاک و مستغلاتدر سرزمین تکان

املاک و مستغلات در چین: پیمایش در بازار بسیار تنظیم شده و رقابتی

چرا در املاک چین سرمایه‌گذاری کنیم

چین، دومین اقتصاد بزرگ جهان، دارای یکی از پویاترین و پیچیده‌ترین بازارهای املاک و مستغلات است. شهرنشینی سریع، جمعیت انبوه و فرهنگ عمیق مالکیت املاک موجب رشد و ساخت‌وساز در دهه‌های گذشته شده است. شهرهای بزرگی مانند شانگهای، پکن و شنژن هاب‌های مالی و نوآوری جهانی هستند. در حالی که دسترسی برای خارجی‌ها محدود و بسیار تنظیم شده است، کشور هنوز هم سرمایه‌گذاران شرکتی، چند ملیتی و افراد با ثروت بالا را جذب می‌کند که به دنبال افزایش سرمایه بلندمدت یا نقاط قوت تجاری هستند.

انواع املاک و استفاده‌های مجاز

بخش املاک و مستغلات چین شامل مجموعه‌ای وسیع از انواع املاک متناسب با اهداف مسکونی، تجاری و صنعتی است:

• آپارتمان‌های مسکونی: آپارتمان‌های بلندمرتبه بر مراکز شهری تسلط دارند، با واحدهایی از استودیوهای جمع و جور تا پنت هاوس‌های لوکس.
• ساختمان‌های اداری تجاری: در نواحی تجاری مانند لوجیازو (شانگهای) و CBDها در پکن و شنژن یافت می‌شوند.
• فضاهای خرده‌فروشی و چندمنظوره: مراکز خرید، خرده‌فروشی در سطح خیابان، و پروژه‌هایی که اداری، هتل و عناصر مسکونی را ترکیب می‌کنند.
• انبارداری صنعتی و پارک‌های لجستیک: به ویژه در دلتای رودخانه یانگسته و دلتای رودخانه مروارید قوی است.
• حقوق استفاده از زمین: زمین خود متعلق به دولت است و سرمایه‌گذاران حقوق استفاده را برای مدت‌های معین خریداری می‌کنند.

استفاده‌های املاک به حقوق استفاده از زمین و دسته‌بندی‌های زونینگ (مسکونی، تجاری، صنعتی) بستگی دارد. تغییر استفاده از یک ملک نیاز به تأیید رسمی دولت دارد.

قوانین مالکیت و چارچوب قانونی برای خارجی‌ها

قوانین املاک چین برای غیر شهروندان و شرکت‌های خارجی محدود کننده ‌است. مقررات کلیدی شامل:

• خریداران فردی: خارجی‌ها می‌توانند یک واحد مسکونی برای استفاده شخصی خریداری کنند اگر حداقل یک سال در چین کار کرده یا تحصیل کرده باشند.
• خریدهای شرکتی: شرکت‌های خارجی با نهادهای قانونی در چین (شرکت‌های کاملاً خارجی‌مالک، یا WFOEها) می‌توانند املاک تجاری را برای استفاده اداری یا عملیاتی خریداری کنند.
• مالکیت زمین: زمین متعلق به دولت است. خریداران معمولاً حقوق استفاده از زمین را برای 70 سال (مسکونی)، 50 سال (تجاری) یا 40 سال (صنعتی) به دست می‌آورند.
• تأیید دولت: همه خریدهای خارجی باید توسط شعبه محلی وزارت بازرگانی تأیید شده و در اداره مدیریت زمین و مسکن ثبت شوند.

به دلیل این محدودیت‌ها، بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی از طریق مشارکت‌های مشترک یا ساختارهای شرکتی برای بهره‌برداری از املاک و مستغلات در چین کار می‌کنند.

قیمت‌ها و روند بازار املاک

قیمت‌های املاک چین به شدت از منطقه‌ای به منطقه دیگر متفاوت است، با شهرهای سطح 1 که بالاترین نرخ‌ها را دارند. سیاست‌های کنترل قیمت و محدودیت‌های وام معمولاً به منظور جلوگیری از گرم شدن بیش از حد بازار اعمال می‌شوند.

شهر	میانگین قیمت مسکونی به ازای هر متر مربع (USD)	قیمت تجاری/اداری به ازای هر متر مربع (USD)
شانگهای	$9,000 – $14,000	$6,000 – $10,000
پکن	$8,000 – $13,000	$5,000 – $9,000
شنژن	$10,000 – $15,000	$6,500 – $11,000
چنگدو / ووهان	$2,500 – $5,000	$2,000 – $4,000
شهرهای پایین‌تر	$1,000 – $3,000	$1,000 – $2,500

با وجود نوسانات اخیر، تقاضای بلندمدت در مراکز شهری به ویژه در ارتباط با فناوری، مالی و تجارت همچنان قوی است. دولت چین همچنین به بازسازی شهری و طرح‌های مسکن مقرون به صرفه تشویق کرده است.

هزینه‌های تراکنش و مالیات

خریداران خارجی و داخلی با چندین مالیات و هزینه‌ها در طول خرید و مالکیت مواجه هستند:

• مالیات انتقال: 1%–3% از قیمت خرید (بسته به مکان و نوع خریدار متفاوت است).
• مالیات تمبر: 0.05% از ارزش ملک (خریدار و فروشنده به طور یکسان تقسیم می‌کنند).
• هزینه‌های قانونی/ثبت: حدود $200–$1,000 بسته به ملک و شهر.
• مالیات بر سود سرمایه: 20% بر سود از فروش مجدد، معمولاً در مبدا کسر می‌شود.
• مالیات بر املاک: به طور کلی 1.2% به صورت سالانه از ارزش ارزیابی شده برای املاک تجاری؛ املاک مسکونی ممکن است معاف یا با نرخ‌های پایین‌تر در شهرهای آزمایشی مالیات داده شوند.
• مالیات بر افزایش ارزش زمین (LAT): به توسعه‌دهندگان املاک یا فروش مجدد با افزایش قابل توجه اعمال می‌شود؛ بین 30% تا 60% از افزایش.

مالیات‌گیری می‌تواند پیچیده باشد و بسته به شهرداری متفاوت است. سرمایه‌گذاران باید با مشاوران مالیاتی محلی که با تفسیرهای در حال تحول و مشوق‌های محلی آشنا هستند، در ارتباط باشند.

بازار اجاره و بازده‌ها

درآمد اجاره در چین به طور کلی به دلیل قیمت‌های بالای املاک متوسط است. بازده‌ها معمولاً در املاک تجاری یا در شهرهای پایین‌تر که قیمت‌ها هنوز در حال افزایش است، قوی‌تر است:

• آپارتمان‌های پکن / شانگهای: 1.5%–3% بازده سالانه ناخالص.
• واحدهای تجاری: 4%–6% بازده در مناطق تجاری؛ بالاتر در پارک‌های لجستیکی یا مناطق خرده‌فروشی.
• شهرهای سطح 2 (مانند چنگدو، هانگژو): 3%–5% بازده با قیمت‌های پایین‌تر و تقاضای اجاره‌ای در حال افزایش.

قراردادهای اجاره معمولاً 1 تا 2 ساله هستند و مالکان خارجی باید قراردادهای اجاره را ثبت کرده و مالیات درآمد اجاره قابل اجرا را پرداخت کنند (10%–20% بسته به ساختار و طبقه‌بندی).

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• دفتر شرکتی در شانگهای: یک WFOE به مساحت 300 متر مربع به مبلغ 2.4 میلیون دلار خریداری می‌کند و فضا را به مبلغ 10,000 دلار در ماه به سایر SMEهای خارجی اجاره می‌دهد، و 5% بازده تولید می‌کند.
• خرید مسکونی در چنگدو: یک خارجی که در چین کار می‌کند، یک آپارتمان 250,000 دلاری را برای استفاده شخصی خریداری می‌کند؛ انتظار افزایش سرمایه بلندمدت 4%–6% سالانه وجود دارد.
• انبار لجستیک در کونشان: یک JV متعلق به خارجی یک تأسیسات 10 میلیون دلاری را توسعه می‌دهد، که به مستاجران تجارت الکترونیکی اجاره داده می‌شود، و 6.5% خالص بازده ایجاد می‌کند.

شهرهای برتر برای سرمایه‌گذاری در املاک

• شانگهای: پایتخت مالی چین با بازار اجاره‌ای بالغ و ارزش تجاری بالا.
• پکن: مرکز سیاسی و فرهنگی با تقاضا برای محل‌های مسکونی لوکس و اداری معتبر.
• شنژن: مرکز نوآوری مجاور هنگ کنگ؛ قوی در سرمایه‌گذاری فناوری و لجستیک.
• گوانگژو: پایگاه تولیدی جنوبی با علاقه در حال رشد به املاک لجستیک و خرده‌فروشی.
• چنگدو / چونگ‌کینگ: شهرهای داخلی با رشد بالا که با مشوق‌های دولتی و هزینه‌های پایین‌تر خرید جذاب هستند.

زیرساخت و توسعه شهری

چین دارای زیرساخت‌های جهانی و خدمات شهری است که املاکش را برای مستأجران و مالکان جذاب می‌کند:

• حمل و نقل: راه‌آهن‌های سریع‌السیر، فرودگاه‌ها و سیستم‌های مترو در تمام مناطق شهری اصلی سرویس‌دهی می‌کنند.
• Utilities: تأمین برق، اینترنت و آب قابل اعتماد در شهرها؛ ابتکارات شهرهای هوشمند در حال گسترش.
• بازسازی شهری: دولت به طور فعال مسکن‌های قدیمی را بازسازی می‌کند و سایت‌های صنعتی را به نواحی شهری مختلط تبدیل می‌کند.
• ساختمان سبز: ساخت و ساز پایدار و ESG اکنون از طریق استانداردهای ساختمانی سبز 3 ستاره چین و LEED تشویق می‌شود.

با وجود این پیشرفت‌ها، ازدحام شهری، آلودگی و عدم قطعیت‌های نظارتی در قوانین املاک همچنان مواردی برای سرمایه‌گذاران به حساب می‌آید.

ملاحظات قانونی و فرآیند خرید

• تأیید لازم: باید شامل بررسی عنوان، بازبینی حقوق استفاده از زمین، انطباق زونینگ و تاریخ انتقال‌های قبلی باشد.
• پیش‌تأیید: خریداران خارجی باید قبل از خرید تأییدیه دولتی دریافت کنند؛ این فرآیند می‌تواند هفته‌ها تا ماه‌ها طول بکشد.
• قراردادها: به زبان چینی اجرا می‌شوند؛ ترجمه‌های زبان خارجی زمانی از لحاظ قانونی معتبر هستند که محلی تأیید شوند.
• ثبت: مالکیت املاک در اداره محلی زمین و منابع ثبت می‌شود.
• محدودیت‌های فروش مجدد: معمولاً دوره‌ی حداقل 5 سال قبل از فروش مجدد وجود دارد، به ویژه در مناطق نظارتی.

نمایندگی قانونی برای پیمایش در بروکراسی، زبان و الزامات انطباق در حال تحول ضروری است.

نتیجه‌گیری: بازار با موانع بالا و فرصت‌های هدفمند

بازار املاک چین چالش‌برانگیز است اما برای سرمایه‌گذاران خارجی غیرممکن نیست. محدودیت‌ها، بروکراسی و بازده‌های اجاره نسبتاً پایین موانع را مطرح می‌کنند، اما ساختارهای شرکتی، مشارکت‌های مشترک و بخش‌های خاص بازار (مانند دفاتر تجاری، لجستیک) فرصت‌های جذابی را ارائه می‌دهند. سرمایه‌گذاران باید با افق‌های بلندمدت، راهنمایی قانونی محلی و درک هر دو سیاست‌های مرکزی و شهرداری به این بازار نزدیک شوند. برای خریداران نهادی و استراتژیک، چین همچنان یک بازار املاک حیاتی است که به زنجیره‌های تأمین جهانی، رشد شهری و دموگرافی‌های مصرف‌کننده در حال تحول وابسته است.