املاک در شانگهای، چینمسکن لوکس در نوار آب‌نمای پودونگافق رودخانه

املاک در شانگهای، چین

چرا در املاک شانگهای سرمایه گذاری کنیم

شانگهای پایتخت مالی چین و یکی از مهم‌ترین شهرهای آسیا برای تجارت جهانی، بانکداری، فرهنگ و فناوری است. با بیش از ۲۴ میلیون سکنه و شهرت به عنوان یک کلان‌شهر در سطح جهانی، شانگهای شرکت‌های چندملیتی، مهاجران، کارآفرینان و سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند. افق مدرن این شهر، زیرساخت عمومی کامل، حکمرانی پایدار و شفافیت قانونی آن را به محلی مناسب برای سرمایه‌گذاری در املاک تبدیل کرده است. از آپارتمان‌های لوکس کنار رودخانه تا فضاهای تجاری با بازده بالا، بازار املاک شانگهای پویا، مقاوم و برای رشد بلندمدت آماده است - حتی در میانه کنترل‌های اقتصادی.

انواع املاک موجود

شانگهای گزینه‌های متنوعی برای سرمایه‌گذاری در املاک ارائه می‌دهد:

• آپارتمان‌ها و کاندوهای لوکس - واقع در مناطقی مانند لوجیازویی، شینتیندی و جینگ'an; اغلب در آسمان‌خراش‌هایی با چشم‌انداز رودخانه.
• املاک تاریخی - خانه‌های کوچه ای و ساختمان‌های سبک آرت دکو در کنسسیون فرانسوی، که مناسب برای اقامتگاه‌های بوتیک یا تبدیل به دفتر هستند.
• آپارتمان‌های میان‌رده - در نواحی مانند یانگ‌پو، پوتو و مینهانگ یافت می‌شوند، که به کلاس متوسط در حال رشد پاسخ می‌دهند.
• دفاتر تجاری - دفاتر درجه A و B در پودونگ و پوسی، مناسب برای شرکت‌های جهانی، استارتاپ‌ها و شرکت‌های مالی.
• فضاهای خرده‌فروشی - نواحی با ترافیک بالا در مناطق خرید مانند جاده نانجینگ، جاده هوآی‌های و خیابان قرن.
• تاسیسات صنعتی و لجستیکی - واقع در نواحی بیرونی مانند جیادینگ و سونگ‌جیانگ، نزدیک به بزرگ‌راه‌ها و مناطق آزاد تجاری.

مالکیت و چارچوب قانونی

چین قوانینی خاص برای مالکیت املاک، به ویژه برای خارجی‌ها، اعمال می‌کند:

• خارجی‌ها - می‌توانند یک ملک مسکونی در شانگهای برای استفاده شخصی خریداری کنند، به شرطی که بیش از یک سال در چین زندگی کرده/کار کرده باشند.
• املاک تجاری - می‌توانند توسط شرکت‌های خارجی که به صورت قانونی در چین فعالیت می‌کنند خریداری شوند.
• حقوق زمین - زمین متعلق به دولت است، خریداران حقوق استفاده را برای ۷۰ سال (مسکونی)، ۵۰ سال (تجاری) یا ۴۰ سال (صنعتی) خریداری می‌کنند.
• ثبت‌نام - نیاز به شناسنامه، مدارک ویزا/اقامت، تایید بانک (اگر از اعتبار استفاده شود) و ثبت قرارداد با اداره مسکن دارد.
• مالیات‌ها - شامل مالیات انتقال (۳٪–۵٪)، هزینه‌های نگهداری، مالیات بر ارزش افزوده (برای املاک جدید) و مالیات بر سود سرمایه در زمان فروش مجدد.
• قرض‌های رهنی - برای خارجی‌های واجد شرایط موجود است اما نیاز به مدارک قابل‌توجه و معمولاً پیش‌پرداخت‌های بالاتر (حداقل ۴۰٪) دارد.

داشتن یک وکیل املاک دو زبانه و کارگزار دارای مجوز برای هدایت قوانین پیچیده شانگهای ضروری است.

قیمت‌های املاک و روندهای بازار

شانگهای یکی از گران‌ترین بازارهای املاک در چین است، با تقاضای بالا و عرضه محدود زمین:

• آپارتمان‌های لوکس (شینتیندی، لوجیازویی): ¥۸۰,۰۰۰ – ¥۱۵۰,۰۰۰ به ازای هر متر مربع (~$۱۱,۰۰۰ – $۲۱,۰۰۰/m²)
• آپارتمان‌های میان‌رده (مینهانگ، یانگ‌پو): ¥۴۰,۰۰۰ – ¥۷۰,۰۰۰ به ازای هر متر مربع (~$۵,۶۰۰ – $۹,۸۰۰/m²)
• املاک تاریخی (کنسسیون فرانسوی): ¥۹۰,۰۰۰+ به ازای هر متر مربع
• فضای دفتر (پودونگ، جینگ'an): ¥۶۰,۰۰۰ – ¥۱۲۰,۰۰۰ به ازای هر متر مربع
• واحدهای خرده‌فروشی: ¥۸۰,۰۰۰ – ¥۲۰۰,۰۰۰ به ازای هر متر مربع در نواحی تجاری اصلی
• املاک صنعتی: بر اساس شرایط اجاره در مناطق توسعه‌یافته

بازده اجاره:

• مسکونی: ۱.۵%–۳%، به دلیل قیمت‌های بالا اما پتانسیل بالای رشد بلندمدت
• دفتر/تجاری: ۴%–۶% بسته به مکان و پروفایل مستاجر
• اجاره‌های مبله کوتاه‌مدت: ۳%–۵% در نواحی متمرکز بر مهاجران

اگرچه رشد حدسی تحت کنترل است، شانگهای به عنوان یکی از پایدارترین و شفاف‌ترین بازارهای املاک در چین باقی می‌ماند.

بهترین مناطق سرمایه‌گذاری در شانگهای

مناطق مختلف به اهداف مختلف سرمایه‌گذاران پاسخ می‌دهند:

• لوجیازویی (پودونگ) - مرکز مالی با برج‌های اداری لوکس و پروژه‌های مسکونی مرتفع نزدیک به بندر.
• جینگ'an - ترکیبی از تجارت، خرید و مسکن لوکس؛ بسیار محبوب بین مهاجران و نخبگان داخلی.
• کنسسیون فرانسوی (هوانگ‌پو/شوهویی) - ویلاهای تاریخی و معماری منحصر به فرد در محله‌های سرسبز با جذابیت بالای سبک زندگی.
• مینهانگ و پوتو - مسکن با درآمد متوسط و زیرساخت‌های در حال رشد، ایده‌آل برای استراتژی‌های اجاره و سرمایه‌گذاران مبتدی.
• یانگ‌پو - منطقه دانشگاهی با تقاضای خوب برای مسکن دانشجویی و کارمندان.
• جیادینگ و سونگ‌جیانگ - مناطق صنعتی و انبارداری با دسترسی به بزرگ‌راه‌ها و مرکز حمل‌ونقل هنگ‌چائو.

حمل‌ونقل عمومی، قابلیت پیاده‌روی و قوانین منطقه‌بندی نقش زیادی در تعیین حقایق قیمت و پویایی بازار دارند.

پروفایل‌های خریدار و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری

شانگهای جذابیت زیادی برای سرمایه‌گذاران محلی و بین‌المللی به ارمغان می‌آورد:

1. افراد با دارایی بالا - خرید آپارتمان‌های لوکس یا املاک تاریخی برای حفظ سرمایه و اعتبار.
2. مهاجران - خرید یک اقامتگاه برای استفاده شخصی، معمولاً در کنسسیون فرانسوی یا جینگ'an.
3. توسعه‌دهندگان - درگیر پروژه‌های تجاری یا مختلط از طریق شراکت‌ها یا شعب محلی.
4. شرکت‌های خارجی - خرید یا اجاره دفاتر تجاری در نواحی کلیدی تجاری.
5. مالکین بلندمدت - سرمایه‌گذاری در مناطق دوم برای درآمد اجاره‌ی پایدار و رشد تدریجی.

مثال: یک آپارتمان ۹۰ متری در جینگ'an که به قیمت ¥۸ میلیون (~$۱.۱M) خریداری شده است، ممکن است به قیمت ¥۱۸,۰۰۰ در ماه اجاره برود، که منجر به ~۲.۷% بازده سالیانه ناخالص می‌شود اما پتانسیل قوی رشد در طول ۱۰ سال و بیشتر خواهد داشت.

ریسک‌ها و ملاحظات

سرمایه‌گذاران باید به موارد زیر توجه کنند:

• قوانین سخت مالکیت - محدودیت‌های اقامت، اهداف استفاده و محدودیت‌های ملکی برای خارجی‌ها.
• کنترل‌های ارزی - برگشت درآمد اجاره یا عواید فروش نیاز به تأیید دارد و ممکن است محدود باشد.
• مداخله‌های بازار - دولت چین به طور فعال حباب‌های حدسی را از طریق محدودیت‌های خرید، کنترل اعتبار و سقف قیمت‌ها خنثی می‌کند.
• مدارک پیچیده - زبان محلی و موانع اداری داشتن کمک حرفه‌ای را ضروری می‌کند.
• بازده پایین در مناطق اصلی - قیمت‌ها بالا هستند، بنابراین سرمایه‌گذاران درآمد ممکن است مناطق میان‌رده یا تجاری را ترجیح دهند.

تحقیقات لازم، پشتیبانی قانونی و آگاهی از سیاست‌های به‌روز برای پیمایش در بازار در حال تحول شانگهای ضروری است.

نتیجه‌گیری: چه‌کسی باید در شانگهای سرمایه‌گذاری کند

شانگهای بازار املاک عالی در سرزمین اصلی چین است که نقدینگی، ثبات و اعتبار را ارائه می‌دهد. در حالی که به شدت تنظیم شده است، هنوز هم مرکزی برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است که به دنبال استقرار سرمایه امن و بلندمدت در یکی از پایتخت‌های مالی جهانی آسیا هستند. چه برای خرید یک اقامتگاه شخصی، ملک تاریخی یا فضای تجاری لوکس، سرمایه‌گذاران در شانگهای از زیرساخت‌های با کیفیت، چارچوب‌های قانونی قابل اعتماد و تقاضای پایدار در تمام بخش‌ها بهره‌مند می‌شوند. برای کسانی که به دنبال نگهداری ارزش ایمن یا تنوع در سبد سرمایه‌گذاری در چین هستند، شانگهای در sophistication و فرصت بی‌نظیر است.