文章内容：

• 意大利的税制：出价及其因素
• 税务居民与非税务居民的区别
• 房产购买的税费 
• 房产拥有者的税率
• 出租物业：应缴纳的税费 
• 房产出售：标准模式与替代模式
• 继承或赠与：税费

许多人梦想在意大利拥有房产，但并非所有人都知道未来需要缴纳哪些税费。意大利的税收制度相当复杂，房产购买、维护和出售的税率受多种因素影响：

• 您是居民还是非居民；
• 购买的房产是您首套房（主要居住地）还是第二套房（假日或投资房）
• 房产的类型及其价值。

需要指出的是，根据意大利税法，第二套房的税率要高得多，而与第一套主要住房相比，它们不享受任何优惠。此外，当外国人将房产用于其预期用途，即作为主要居住地时，可以获得税务居民身份。税务居民与非居民的不同之处在于：非居民仅需对在意大利获得的收入缴纳税款，而居民则需就全球收入缴税。购买房产时需缴纳的主要税款为登记税（imposta di registro），由购房者自行支付登记时所需税款。此税的税率受到多种因素的影响：

• 购买高档房产（奢华住宅、别墅、城堡、具有历史价值的宫殿）时，仅需缴纳22%的增值税；
• 将房产登记为主要居住地（首套房）时，从个人购买的税率为2%，而从开发商处购买为4%；
• 作为非居民购买房产或第二套房时，税率从个人处为9%，从开发商处为10%；
• 当购买用于建造房屋的土地时，税率为个人的9%以及从开发商处购房需额外缴纳22%的增值税和200欧元。

其他费用可能包括：土地登记税（50欧元——土地转让或在土地登记处改变所有权）；印花税（从个人处购买时为50欧元，从开发商处为200欧元）；抵押税（与个人交易时为50欧元，与开发商交易时为200欧元）；以及公证费（为房产评估价格的2-4%）。同时，从个人处购买房产时，利息是基于较低的 cadastral 价值计算，而从开发商处采购时，增值税是根据销售额计算。当申请居住证或作为主要居住地购房时，买家可以享受优惠税率（Prima casa）——2%，而不是9%。如果在购买后18个月内，买家未将该物业注册为主要居住地，他必须缴纳税额差额以及20%的罚金。

意大利有一项统一的市政财产税，其中包括两个主要税种：IMU和TARI。

IMU（Imposta municipale unica）是针对财产拥有者的一种统一市政税，税率在0.4%到0.76%之间，具体取决于市政府及纳税人的身份。IMU的税率在意大利各地有所不同。例如，2023年罗马、米兰和博洛尼亚的最高税率略高于2000欧元，而阿斯蒂、克罗东的最低税率在580欧元到674欧元之间。需要注意的是，此税由第二套房产所有者以及各种附属建筑（如谷仓、地下室、车库）所有者进行支付。如果房产登记为您的主要居住地，或者您拥有奢华住房，那么无需缴纳市政税。尽管IMU税率较高，政府在缴纳时还是提供了一些税收优惠：

第二套房的税不得超过千分之10.6；
出租第二套房时，IMU税率减少四分之一，而出租老房时则减少一半。
请注意，系数可能会根据房产的类型提高，因此具有历史和文化价值的建筑通常有较高的系数。
国家将税款分为两个阶段进行缴纳：第一期——在6月16日之前，第二期——剩余金额必须在当年12月16日之前缴纳。
IMU的缴纳优惠也适用于特定人士： 

• 拥有物业的权利，但无使用权的所有者；
• 租户和借款人；
• 房产登记在配偶名下的房屋所有者；
• 在驱逐程序中产生的租户，但因疫情情况而被暂停。
• 2024年的主要IMU税率可以在意大利财政部网站上查询。

TARI（Tassa Rifiuti）是针对回收和处理废弃物所征收的税。之前还曾有TASI税，涵盖照明、街道清扫和绿化的费用。自2020年起，该税已被纳入IMU，且不再单独计算。TARI税的金额根据物品类别、面积，以及在房屋中登记和居住的人数而异。如果业主每年多次使用该住宅度假，可享受高达30%的折扣。此外，使用专用垃圾桶分类有机废物的人士也可以获得税收优惠。例如，一对常住在120平方米公寓的家庭缴纳305欧元的TARI，而临时居住在相似公寓的同一家族可以享受折扣，缴纳205欧元。总体而言，全国TARI税的收费标准取决于房产的区域位置：意大利南部的税额较高，东部则最低。市政当局自行设定缴纳此税的截止日期，将付款分为三个时期：第一期——截至4月底，第二期——截至7月底，第三期——截至年底。许多纳税人选择一次性付款，按全额缴纳，但年底需确认税率是否变更，如有变动须补缴，因为计算税务的义务及对可能的误差或延误付款的责任完全由物业所有者承担。VelesClub Int客户可以在此问题上获得详细咨询。
如果房产所有者计划租赁物业，则面临某些税收支付。自2024年起，仅剩下3种IRPEF税率（个人所得税类）(在2023年为4种)。我们来考虑两种在租赁协议下计算税款的方式：标准模式和固定税率。在标准模式下，税率在23%到43%之间。同时，对于租金收入少于8500欧元的人，免税区已增加；收入超过50,000欧元的人，总税率降低了260欧元。

对纳税者而言，固定税率被认为是最有利的，纳税人在此情况下无需申报租金。此时，IRPEF的税率保持不变。然而，自2024年1月1日起，针对短期（不超过30天）房地产出租所得的固定税法（cedolare secca）已生效，税率从21%提高至26%，这将影响出租多处物业的人。如果根据标准模式缴纳租金，额外还需缴纳登记税和印花税，而在固定税率下不需缴纳此费用。     

登记税由房主和租户各承担一半，并在租赁合同登记时立即支付。该税率为年租金的2%，乘以现行合同的年数。同时，年最低税额必须不少于67欧元。印花税也在租赁合同登记时支付——每四页的印花费用为16欧元。 

房产出售。增值税或替代税是对于销售房产所获得的利润征收的税。它等同于资本利得税，因此有26%的递增税率。在标准税制下（根据IRPEF税率）仅对申报的资本利得征税。此外，有些情况下则无需缴纳资本利得税：

• 对于拥有房地产超过5年的人；
• 如果所有者拥有公寓不足5年，但同时长时间将其用作主要居所。 
• 对于继承或赠与房地产的人，根据亲属关系的程度和房产价值，税率介于4%到8%之间。直系继承人：配偶、子女、孙子如果房屋价值不超过100万欧元，则免税；如果超过，则收取4%的税。兄弟、姐妹及其他亲属（直至第四代）如果房产价值不超过10万欧元，则免税，否则将被征收6%的税。与去世业主无家庭关系的继承人，在所有继承财产上需缴纳8%的税。对于赠与的房地产，税收与继承相同。

当然，面对如此高的税率，许多意大利人正在考虑税收优惠和减免。在这种情况下，允许从年度所得税中扣除部分支出。具体可以通过以下两种方式进行：

在形成税收前，将支出从总收入中扣除。这包括：家庭工作人员的费用；退休储蓄及人寿保险的缴款；赡养费；向非政府组织的慈善捐款。
直接从已形成的税额中扣减支出。例如：医疗支出（超过129欧元的部分可享19%税收优惠）；房产维修费用（36%）；大学的学费（19%）；幼儿园费用（如果超过632欧元——19%）；健身房或游泳池的培训订阅费（19%）。
所有这些支出必须有财政收据及指明购买者详细信息和卖方增值税代码的收据。每个地区的市政委员会可以扩展优惠征税的项目。

总结：意大利的税收制度并非人人都能迅速理解和掌握，但我们的专家始终准备提供您感兴趣主题的详细信息。