Marmaris'te Seçkin İkinci El GayrimenkulGelişmiş tatil hizmetlerine sahip parlak kıyı şeridiMarmaris'te Seçkin İkinci El Gayrimenkul

Kanıtlanmış Marmaris Yeniden Satış Yatırımlarını Keşfedin - Sahil Cazibesi Güçlü Kiralama Talebi ile Buluşuyor

Marmaris Yeniden Satış Emlakları için Pazar Genel Görünümü ve Yatırım Gerekçesi

Marmaris, Türkiye'nin güneybatı Akdeniz kıyısında yer alan bu bölge, yılda iki milyondan fazla uluslararası ziyaretçiyi çekiyor. Ziyaretçileri, berrak turkuaz suları, tarihi limanı ve yılda ortalama 2,706 saat (yaklaşık 270 gün) süren güneş ışığı ile bu canlı turizm ekosisteminin sağladığı tatil dönemlerinde ve off-season dönemdeki uzun vadeli kiralamalar ile bütünleşiyor. Aile seyahatçileri, yat sahipleri, wellness turistleri ve bölgesel konferanslara katılan kurumsal gruplar gibi çeşitli ziyaretçi profilleriyle desteklenen bu pazar, gayrimenkulün inşaat gecikmelerini, ön satış finansman gereksinimlerini ve izin belgesi belirsizliklerini aşarak giriş noktası sunan ikinci el gayrimenkul fırsatları sunmaktadır.

Yatırımcılar, anahtar teslim hizmetlerden, mevcut doluluk kayıtlarından ve mülkleri hemen kiralama programlarına dahil etme imkânından faydalanmaktadır. VelesClub Int., yerel pazar istihbaratı, yerel iş ortaklıkları ve mülk tanımlama, mobilya sağlama, yönetim entegrasyonu ve çıkış planlaması gibi tüm süreçlerde kapsamlı işlem desteği sunarak, müşterilerin Marmaris’in kalıcı talebinden ve gelecekteki yıllık %5-7 oranında sermaye değer artışından yararlanmalarına yardımcı olmaktadır.

Marmaris'teki Temel Yeniden Satış Emlak Türleri: Daireler, Villalar ve Karma Kullanım Varlıkları

Daireler: Stüdyolardan Aile Birimlerine

Yeniden satış daireleri, Marmaris'teki ikincil işlemlerin %60'ından fazlasını oluşturmaktadır. Seçenekler, kapalı sahil komplekslerindeki 25 m² stüdyolardan, şehir merkezindeki yüksek katlı binalarda 120 m²’yi aşan üç odalı birimlere kadar uzanmaktadır. Tipik yeniden satış dairesi fiyatları, yeni inşaatlara kıyasla %10-15 indirimle ortalama 7,200 TRY (≈3,600$/m²) olarak gerçekleşmektedir. Yatırımcılar, sosyal havuzlar, spor salonları, peyzajlı bahçeler, çocuk oyun alanları, 7/24 güvenlik ve otopark gibi tesislere sahip yerleşik komplekslerden faydalanabilirler. Profesyonel emlak yönetimi şirketleri, rezervasyon, giriş, bakım ve temizlik hizmetlerini yöneterek, yaz sezonunda %60-75 ve geçiş aylarında %30-40 doluluk oranları elde etmekte ve yıllık brüt getiriler %6-8 arasında gerçekleşmektedir. Yatırımcılar, Airbnb, Booking.com ve HomeAway gibi büyük platformlara ek olarak, doğrudan ajans ortaklıkları ile uzatılmış konaklamalar için de erişim sağlayabilirler.

Yeniden satış daire segmenti ayrıca çeşitli değer artırma fırsatları sunmaktadır: estetik yenilemeler, mobilya yenilemesi ve akıllı ev teknolojisi kurulumları gecelik ücretlerde %5-10 prim sağlayabilmektedir. Marmaris’in olgun pazarı nedeniyle, iyi bakımlı daireler pazarda 60-90 gün içinde el değiştirmekte ve likidite sağlamaktadır.

Villalar ve Duplex Daireler: Özel Retreatler

Villalar ve duplexler, ikincil satışların %25’ini temsil etmekte ve İçmeler, Hisarönü ve Söğüt gibi semtlerde toplanmaktadır. Bu mülkler genelde 100-250 m² büyüklüğünde, 400-1,000 m² arsa üzerinde özel havuzlar, geniş teraslar, peyzajlı bahçeler ve Ege Denizi veya çevresindeki çam ormanlarına panoramik manzaralar sunmaktadır. Standart yeniden satış villalarının fiyatları, tatil merkezi dışındaki mütevazı iç mekanlar için 150,000 €’dan başlamakta ve özel tasarımlara sahip deniz manzaralı mülkler için 400,000 €’yı aşabilmektedir.

Yüksek net değerli yatırımcılar, bu varlıkları lüks tatil kiralamaları ve aileler ile gurbetçilere uzun vadeli kiralamalar için hedeflemektedir. Özenle düzenlenmiş tatil programları, yaz aylarında gecelik €200-€350 ve kış aylarında €80-€120 arasında değişen oranlarda brüt getiriler sağlamaktadır. Villalar, anahtar teslim lüks konutların sınırlı arzı ve Marmaris’in wellness ve ekoturizm teklifleri ile yüksek doluluk oranlarını korumaktadır.

Karma Kullanım Varlıkları: İki Gelir Akışı

Karma kullanım yeniden satış mülkleri, zemin kat ticari birimler (kafeler, butik dükkanlar, ofisler) ile üst katlarda bulunan konut dairelerini birleştirmektedir. Bu model, geliri çeşitlendirir: sabit çok yıllık ticari kiralar, düşük turizm aylarında temel kira getirirken, konut katlarındaki tatil kiralamaları pik sezon gelirini artırmaktadır. Karma kullanım varlıkları, saf konut yeniden satış değerlerine kıyasla %10-15 prim talep etmekte, gelir istikrarı çeşitlendirilmiş kiracı profilleri ile haklı çıkarılmaktadır. Yatırımcılar, detaylı araştırma yapmadıkları sürece, çift nakit akışlarından ve daha düşük boşluk risklerinden fayda sağlamakla birlikte, perakende kiracı kredi değerliliği ve yerel iş lisansı koşullarını hesaba katmak zorundadır.

Marmaris’te Yabancı Alıcılar için Mülkiyet Süreci ve Yasal Gereklilikler

Yabancı uyrukluların öncelikle yerel bir polis karakolundan Türk Yabancı Kimlik Numarası (YKN) alması gerekmektedir. Yatırımcılar, genellikle mülkü güvence altına almak için %3-5 depozito ile ön rezervasyon sözleşmesi imzalamaktadır. Sonrasında, kapanışın, belge çevirisinin ve Tapu Müdürlüğü etkileşimlerinin kolaylaştırılması için genellikle Türk noteri aracılığıyla bir vekaletname düzenlenmektedir. Tapu devri, Tapu Müdürlüğü’nde yapılmakta olup, mülkün rehin, iflas ve ödenmemiş hizmet bedellerinden arınmış olduğunu doğrulamak amacıyla gerekli inceleme yapılmaktadır.

Türkiye, yerel dengeyi korumak amacıyla her kişi için her ilde 30 hektar, bölgedeki yabancı mülkiyetini %10 ile sınırlandırmaktadır. Konut birimlerine yönelik yıllık gayrimenkul vergileri, değer üzerinden %0.1 ila %0.2 arasında değişirken; arazi ve ticari mülkler %0.3 ila %0.6 oranında vergiye tâbi tutulmaktadır. Değeri 5 milyon TRY’nin üzerinde olan mülkler, ek %0.3-1% vergiye tâbi olmaktadır. İşlem maliyetleri, %4-6 oranında Tapu Ücreti, %1-2 hukukçu ve noter ücretleri ve yıllık ortalama 150 € olan zorunlu deprem sigortasını (DASK) içermektedir. VelesClub Int., tüm yasal, çeviri ve düzenleyici gereklilikleri koordine ederek, sözleşmeden Tapu düzenlemesine kadar 60-90 gün içinde şeffaf ve uyumlu bir edinim sağlanmasını garanti etmektedir.

Marmaris İkincil Pazarındaki Fiyat Trendleri, Likidite Dinamikleri ve Büyüme Projeksiyonları

Son beş yılda Marmaris’teki yeniden satış fiyatları, yıllık %8-10 oranında bileşik büyüme oranı (CAGR) ile büyüyerek, ulusal ortalama %5-6 oranının üzerinde bir performans sergilemiştir. Merkezdeki dairelerin yeniden satış değerleri, ortalama €1,700-€2,200/m² seviyesine ulaşırken, çevre bölgelerdeki villalar ve duplexler €1,500-€1,800/m² arasında işlem görmektedir.

Pazar likiditesi hala güçlü: Listelenen yeniden satış mülklerinin %70’ten fazlası, Avrupa, Rusya ve Orta Doğu'dan gelen uluslararası alıcılar sayesinde 90 gün içinde satılmaktadır. Yatırımcı ilgisi, ilkbahar başı ve sonbahar sonu dönemlerinde yoğunlaşmakta ve bu dönemler Marmaris’in uzun geçiş sezonlarıyla örtüşmektedir. Altyapı yatırımları - Marmaris-Dalaman karayolu genişletme, planlanan hafif raylı sistem fizibilite çalışması, yenileme tesisleri ve marinanın genişletilmesi - önümüzdeki üç ila beş yıl içinde yıllık %5-7 oranında sermaye değer artışının devamlılığını sağlayacaktır. Para birimi istikrarı, düşük borçlanma maliyetleri ve Türkiye’nin gelişen turizm stratejisi uzun vadede büyüme beklentilerini pekiştirmektedir.

Neden Marmaris Yeniden Satış Mülklerine Yatırım Yapmalısınız: Stratejik Avantajlar

Anında Kiralama Hazırlığı

Yeniden satış birimleri tamamen inşa edilmiş, döşenmiş ve faaliyet gösteren hizmetlerle donatılmış olarak sunulmaktadır. Yatırımcılar, mevcut yönetim sözleşmelerini kullanarak, kiralama programlarını hemen başlatabilir ve ilk günden itibaren gelir elde etmeye başlayabilirler.

Maliyet Tasarrufu

İkincil mülkler genellikle karşılaştırılabilir yeni inşaatlara göre %10-15 indirimle işlem görmektedir; bu durum başlangıç sermaye gereksinimlerini azaltırken getiri potansiyelini artırmaktadır. Küçük yenileme işlemleri, iç mekan stilizasyonu, akıllı ev teknolojisi veya enerji verimliliği gibi geliştirmeler gecelik fiyatları %5-10 artıracak şekilde ek getiriler sağlamaktadır.

Kurulu Kiracı Talebi

Marmaris, yazın aile tatilcileri sezonu, yıl boyunca yat tutkunları, soğuk aylarda wellness turistleri ve bahar ile sonbaharda kurumsal çekilişler gibi çeşitli ziyaretçi profilleri çekmektedir. Bu geniş talep tabanı, tutarlı doluluğu desteklemekte ve tek bir pazar segmentine bağımlılığı azaltmaktadır.

İkamet Teşvikleri

Her mülk alımı, yatırımcıların kendileri ve yakın aile üyeleri için minimum bir yatırım eşiği olmaksızın Türk oturum izni başvurusu yapmalarına olanak tanımaktadır. Bu durum, oturum izni sahipleri için Türkiye içinde vizesiz seyahat ve yerel eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim sağlamaktadır. Yatırım karşılığında vatandaşlık almak için en az 400,000 $ değerinde gayrimenkul yatırımı yapılması gerekmektedir.

Çıkış Esnekliği

Profesyonel ajanslar, dijital listeleme platformları ve aktif broker ağları tarafından desteklenen olgun bir yeniden satış pazarı, basit çıkış seçenekleri sunmaktadır. Mülkler, en az süre içinde yeniden listeleme işlemi yapılabilirken, piyasa koşulları yenileme ve sahneleme çabaları ile uyumlu olduğunda yeniden satış fiyatları genellikle ilk alım indirimlerini aşmaktadır.

Marmaris Yeniden Satış Yatırımları için Örnek Satın Alma Senaryoları

Marina Yakınında Stüdyo

Edinim: 35 m² stüdyo, yat marina'sına 200 metre mesafede, 65,000 € karşılığında. Yönetim: Anahtar teslim tatil kiralama programı ile gecelik 75 €. Performans: %65 ortalama yıllık doluluk ile brüt gelir 17,788 € elde edilir ve yönetim ücretleri ve enerji masrafları sonrasında %6.5 brüt getirisi sağlanır.

İki Yatak Odalı Deniz Manzaralı Daire

Edinim: Ana plaja bitişik, 75 m² yeniden satış dairesi, 135,000 €. Kiralama stratejisi: yaz aylarında gecelik 150-180 €, kış aylarında 50-70 €. Performans: %55 karışık doluluk ile brüt gelir yaklaşık 10,300 € ve %7.8 brüt getirisi sağlar.

İçmeler'de Müstakil Villa

Edinim: 600 m² arsa üzerinde özel havuzlu, 120 m² villa 220,000 €. Kiralama stratejisi: wellness retreat paketleri, gecelik 250 € ve spa ortaklıkları. Performans: düşük sezonda %40, yüksek sezonda %70 dolulukta 29,900 € brüt yıllık gelir (8% getiri).

Karma Kullanım Perakende ve Konut Birimi

Edinim: Yerel bir işletmeye 1,200 €/ay kira ile kiralanmış zemin kat kafe alanı için 190,000 € ve üstünde tatil kiralamaları için 60 m² daire. Performans: yıllık 14,400 €'ya sabit perakende geliri ve tatil rezervasyonlarından 8,250 € eklenerek toplam %9 brüt getirisi sağlanır.

Portföy Paket Stratejisi

VelesClub Int., yerleşik komplekslerde 3-5 bitişik dairenin piyasadaki fiyatlarda %5-10 indirim ile kapatılmasını sağlamak için off-market bloklar üzerinde anlaşma yapmaktadır. Paket yönetim ve pazarlama, birim başına ücretleri %20'ye kadar azaltmakta ve yıllık olarak toplu getiri oranlarını %1-2 artırmaktadır.

Marmaris’te Alt Pazarlar, Semt Profilleri ve Altyapı Vurguları

Şehir Merkezi ve Marina Bölgesi

Marmaris'in kalbi, yat bağlama yerlerine, sahil restoranlarına, alışveriş caddelerine ve gece hayatına yakınlığı nedeniyle yüksek yeniden satış değerlerine sahip olmaktadır. Burada ortalama yeniden satış fiyatları €2,200/m²’yi bulmaktadır. Yoğun yürüyüş yolları ve Yat Festivali gibi yıl boyunca düzenlenen etkinlikler, tutarlı turist akışını sağlamaktadır.

İçmeler

Dokuz kilometre doğuda yer alan İçmeler, daha sakin plajlar, termal kaplıcalar ve wellness tatil köyleri sunmaktadır. Buradaki yeniden satış villaları ve daireleri şehir merkezi ile kıyaslandığında %10-15 indirimle satılmaktadır; yaz aylarında gecelik €80-€120, kış aylarında ise €120-€180 arasında değişmektedir. Büyüyen bir yabancı topluluğu, uzun vadeli kiralamalar için €600-€900 arasında getiri sağlamakta.

Armutalan

Marmaris’e bitişik olan Armutalan, kurulu ortak alanlara sahip bütçe dostu yeniden satış kompleksleri sunmaktadır. Ortalama fiyatlar, şehir merkezinin %20 altında işlem görmekte ve maliyet odaklı yatırımcılar ile kalıcı uzun vadeli kiralamalar arayan aileler için cazip bir seçenek oluşturmaktadır; fiyatlar €400-€550 arasında değişmektedir.

Hisarönü

Marinanın kuzeyinde yer alan Hisarönü, ormanlık bölgeler ve yürüyüş parkurlarına erişim sunmaktadır. Buradaki duplexler, €1,650-€1,800/m² arasında değer bulmakta olup, ekoturizm ve macera turizmi segmentlerini çekmektedir. Zeytin hasat festivali gibi mevsimlik etkinlikler doluluk oranlarını artırmaktadır.

Söğüt ve Komşu Köyler

Söğüt ve komşu yerleşimlerde yer alan kırsal retreatler, Bozburun Yarımadası manzaralarına sahip tarım tarzı villa ve küçük mülkler sunmaktadır. Bu niş mülkler, huzur ve özgünlük arayışı içinde yüksek fiyatlarla işlem görmektedir ve niş ekoturizm ve tarım turizmi işletmeleri tarafından talep edilmektedir.

Gelecekteki Altyapı Gelişimleri

Önemli projeler arasında Marmaris-Dalaman karayolu yenilemesi - havaalanı transfer sürelerini yaklaşık 80 dakikaya indiriyor - planlanan hafif raylı sistem fizibilite çalışması, büyük yatlar için marina havuzunun genişletilmesi ve su arıtma ve yenilenebilir enerji tesislerinin iyileştirmeleri yer almaktadır. Bu gelişmeler, bağlantıyı, sürdürülebilirliği ve lüks cazibesini artırarak, tüm mikro-pazarlar için mülk değerlerinin sürdürülebilir bir şekilde yükselmesini desteklemektedir.

Çeşitli alt pazarları, kanıtlanmış talebi ve stratejik konumu ile Marmaris yeniden satış gayrimenkulleri, hem nakit akışı hem de sermaye getirisi arayan yatırımcılar için önemli bir fırsat sunmaktadır. VelesClub Int., mülk seçiminden yasal koordine sürecine, finansman düzenlemelerinden yönetim onboarding'ine ve çıkış planlamasına kadar her adımda sizi yönlendirmeye hazırdır. Türkiye’nin en dinamik kıyı pazarlarından birinde yerinizi güvence altına almak için bugün Marmaris uzmanlarımızla iletişime geçin.