Antananarivo'daki Sahiplerden ve Ajanslardan İkinci El GayrimenkulGayrimenkul yokuş boyunca yükseliyoryokuşlarda ve kraliyet izlerinde

Antananarivo'daki İkincil Gayrimenkulün Küresel Yatırımcılar İçin Önemi

Antananarivo, yerel adıyla “Tana”, Madagascar’ın dinamik yüksek dağlarındaki başkenti olup, yüzyıllardır var olan kraliyet sarayları ve tepe köylerini hızla gelişen bir hizmet ekonomisi ile birleştiriyor. Anahtar teslimi yeniden satış mülkleri arayan İngilizce konuşan alıcılar için, Antananarivo'daki ikincil gayrimenkul, tarihî Haute-Ville'deki kolonyal dönem şehir evlerinden Ivandry'deki kapalı konutlara kadar geniş bir konut yelpazesi sunmaktadır; bu konutlar genellikle eşdeğer yeni projelere göre %15–30 daha düşük fiyatlarla satılmaktadır. Yatırımcılar, Madagascar'ın arazi kayıt sistemi altında güvenli mülkiyet devri ile birlikte, yabancı profesyonellere, diplomatik ailelere ve üniversite öğrencilerine hemen kira fırsatlarından faydalanmaktadır. Mütevazı kapanış maliyetleri, yabancı mülkiyetine karşı herhangi bir kısıtlama olmaması ve kiralama getirilerinin diplomatik misyonlar, STK'lar ve büyüyen teknoloji sektörü tarafından yönlendirilmesiyle, Antananarivo hem kültürel bir deneyim hem de güvenilir getiriler sunmaktadır.

Tarihî Bölgeler ve Kiralama Dinamikleri

Haute-Ville & Rova Sarayı Bölgesi: Başkentin tepelerinin üzerinde bulunan Üst Kasaba, 19. yüzyıla ait tuğla malikaneler ve şehir manzarasına bakan avlulu evlerle doludur. Buradaki ikincil konutlar, genellikle orijinal terrazzo zeminleri, ahşap kepenkleri ve duvarlarla çevrili avlularla donatılmış olup, Antananarivo Üniversitesi’nde görevli elçilik çalışanları, uluslararası okul öğretim kadrosu ve araştırmacılara kiralandığında %5–7 brüt getiri sağlamaktadır. Değer artışı hedefleyen alıcılar sıklıkla cephe restorasyonu ve iç mekan yenilemeleri için satıcı kredileri müzakere etmekte; böylece kültürel festivaller sırasında, Donia Müzik Festivali gibi etkinliklerde, kısa süreli konuklar için gecelik oranlarda %20–25 prim kazanmayı hedeflemektedir.

Analakely & Ticaret Merkezi: Antananarivo’nun hareketli merkezi, Avenue de l’Indépendance yakınında orta 20. yüzyıla ait yürüyüş yolları ve alçak bloklara ev sahipliği yapmaktadır. Bu alandaki yeniden satış daireleri yeni kulelere göre büyük bir indirimle işlem görmesine rağmen, banka çalışanları, devlet yetkilileri ve STK ekiplerine uzun süreli kiralamalarda %6–8 sabit getiriler sunmaktadır. Basit iyileştirmeler—bölmeli klima kurulumu, fayans zeminlerin cilalı betonla değiştirilmesi veya güvenli anahtar kart girişi eklenmesi—kira bedellerini %15’e kadar artırabilirken, ana otobüs hatlarına ve Lake Anosy sahil yürüyüş yoluna yakınlık neredeyse %100 doluluk oranını garanti etmektedir.

Isoraka & Ivato Yol Koridoru: Fransız Mahallesi'nden uluslararası havalimanına uzanan bu önemli koridor, yüzyıl başı villaları ve daha yeni kapalı konut daireleri ile doludur. Buradaki ikincil villalar, yabancı ailelere ve yakınlardaki özel kliniklerde uzun süreli konaklayan cerrahi turistlere %4–5 getiri sağlamaktadır. Bahçe peyzajı, güneş enerjili su ısıtıcıları ve çevre çitleri için yenileme kredileri müzakere eden yatırımcılar genellikle %10–12 kira artışı sağlayabilirken, havaalanı servisleri ve elçilik şoför hizmetleri kiracı talebini sürdürmektedir.

Yurtdışındaki Alıcılar İçin Hukuki, Vergi ve Finansman Gereklilikleri

Antananarivo'daki ikincil gayrimenkulü edinmek, Madagascar Arazi Kaydı (Bureau des Domaines) üzerinde açık mülkiyet araştırmaları ve noter tasdikli satış sözleşmelerini gerektirmektedir. Kapanış maliyetleri, işlem değerinin %3–5 aralığında olup, noter ücretlerini (%1), kayıt harçlarını (%1–2) ve hukuki/ajan komisyonlarını (%1–2) kapsamaktadır. Yabancı uyrukluların konut mülklerine sahip olmaları konusunda hiçbir kısıtlama yoktur ve yıllık emlak vergileri, değerinin %0.5 altında seyretmektedir.

Yerel finansman seçenekleri, ikamet etmeyen kişiler için sınırlıdır, bu nedenle nakit alımlar norm haline gelmektedir. Uluslararası alıcılar genellikle Paris veya Mauritius'taki özel kredililer aracılığıyla köprü kredisi düzenler ve sonra ikamet izni ve gelir kanıtı tesis edildikten sonra Malagasy bankaları—BNI Madagascar veya BMOI—üzerinden yeniden finansman yaparlar. Due diligence için Fransızca konuşan bir Malagasy avukatıyla çalışmak kritik öneme sahiptir: engellerin olmadığını doğrulamak, geçerli kadastro etütlerini onaylamak ve özellikle Kraliyet Tepesi çevresindeki miras bölgelerinde imar yasalarına uygunluğu sağlamak.

Madagascar'daki sermaye kazancı vergisi, satın alma tarihinden itibaren iki yıl içinde elde edilen herhangi bir kâr üzerinden %10 düz oranla kesilmektedir; daha uzun süre tutulan mülkler muaf tutulmaktadır. Miras vergisi bulunmadığı için nesilden nesile aktarım kolaylaşmaktadır. Kısa süreli misafirhane sahiplerinin Turizm Bakanlığı'na kayıt yaptırması ve mutfak denetimleri ile yangın güvenliği düzenlemelerine uyması gerekmektedir.

Antananarivo’nun gelişen altyapısı, yeniden satış pazarının çekiciliğini artırmaktadır. Şehri Ivato Uluslararası Havalimanı'na bağlayan yeni genişletilmiş otoyol, sürüş sürelerini 20 dakikanın altına indirmiştir ve RN4 koridorundaki mülkler için %5–7 oranında yeniden satış primlerini artırmaktadır. Planlanan tramvay-tren fizibilite çalışmaları ve genişletilmiş hızlı otobüs hatları daha fazla bağlantı iyileştirmeleri vaat etmekte ve Ampanefy ve Besarety gibi banliyölerde değer artışını teşvik etmektedir.

Uzun vadeli kiralama talebi, Isoraka mahallesinden faaliyet gösteren diplomatik misyonlar (örneğin, ABD, Fransa, AB delegasyonları), BM ajansları ve STK'lar tarafından yönlendirilmektedir. Antananarivo Üniversitesi'ndeki öğrenciler, Tsaralalàna ve Ankatso kampüsleri yakınlarındaki stüdyo dairelerde doluluk sağlamaktadır. Mahamasina Stadyumu’ndaki siyasi konferanslar ve ticaret fuarları sırasında meydana gelen mevsimsel artışlar, La City Ivandry’deki hizmetli daireler için %8–10 kısa süreli getiriler sunmaktadır.

Antananarivo'daki profesyonel emlak yöneticileri, kiracı temini, kira yönetimi ve bakım programlarını koordine etmekte; yurtdışındaki yatırımcılar için net aylık raporlar sunarak yönetim sürecini kolaylaştırmaktadır. Mikro-niş fırsatları arasında, Ambatobe'deki düşük kullanımlı kolonyal dönem daireleri wellness-rehberi misafirhanelere dönüştürmek ve Lake Alarobia yakınlarındaki yeniden satış evlerini kuş gözlemciliği turizmi paketleri için hedeflemek bulunmaktadır. Alımların altyapı iyileştirmeleriyle uyumlu hale getirilmesi, mahalle dinamiklerinin anlaşılması ve Madagascar’ın açık mülkiyet yasalarından yararlanarak, küresel yatırımcılar, Antananarivo’nun canlı ikincil gayrimenkul pazarında hem kültürel deneyimler hem de sürdürülebilir getiriler elde edebilirler.