Mumbai'deki İkinci El KonutlarGökdelenler ile kıyı kentimiras ve iş dünyası

Mumbai'deki İkinci El Gayrimenkulün Küresel Yatırımcılar İçin Neden Üst Düzey Bir Seçim Olduğu

Hindistan'ın finans ve eğlence merkezi Mumbai, uluslararası alıcılar için güçlü talep, ispatlanmış kira getirileri ve kültürel canlılık ile tanımlanan eşsiz bir ikinci el gayrimenkul pazarı sunmaktadır. Yeniden satış yapılan daireler, deniz manzaralı daireler ve tarihi bungololar, yüksek kaliteli yeni lansmanlara göre %15–25 indirimle işlem görmektedir. Bu durum, İngilizce konuşan yatırımcıların - göçmen bankacı ve teknoloji yöneticilerinden film endüstrisi profesyonelleri ve diaspora ailelerine kadar - kurulum alanlarında anahtar teslim mülkleri güvence altına almasına olanak tanımaktadır. Hindistan'ın katı Kayıt Yasası kapsamında net mülkiyet kaydı, şeffaf kapanış maliyetleri ve kurumsal kiracılardan, varlıklı kiracılardan ve genç profesyonellerden sürekli talep ile Mumbai'deki ikinci el gayrimenkul, hem hemen oturum imkanı sunmakta hem de uzun vadeli değer artışı potansiyeli taşımaktadır.

Ana Mahalleler ve Kiracı Segmentleri

Güney Mumbai'nin tarihi bölgeleri - Colaba, Crawford Market, ve Marine Drive - sanat-deko daireleri ve sömürge tarzı kent evleri ile, büyükelçilik çalışanları, film endüstrisi ziyaretçileri ve yüksek gelirli ailelerden %3–4 oranında kira getirisi sağlamaktadır. Bu yeniden satış mülkleri genellikle yüksek tavanlı pencereler, deniz esintileri ve tarihi detaylar içermekte olup, yaşlarına rağmen yüksek kiraları haklı çıkarmaktadır. Kuzeye hareket edildiğinde Bandra West ve Pali Hill'de, orta yüzyıl bungoloları ve alçak apartmanlar, yemyeşil bahçeler ve özel araç yolları ile birlikte sunulmaktadır. Yeniden satış fiyatları burada, projeden satış yapılan villaların %20 altında kalmakta, ancak Bollywood yıldızları ve dijital yaratıcıların talebi brüt %4–5 getiri sağlamaktadır.

Banliyö mikro pazarları değerli fırsatlar sunmaktadır. Powai'da, göl çevresindeki kapalı siteler, spor salonları, sosyal tesisler ve 24/7 güvenlik ile modern yeniden satış daireleri sağlamaktadır. Kira getirileri, Hiranandani İş Parkı gibi yakın merkezlerde çalışan teknoloji sektörü profesyonelleri tarafından %5–6 seviyesinde yönlendirilmektedir. Benzer şekilde, Andheri East ve Kurla yeniden satış kuleleri – büyük iş merkezleri ve havalimanı bağlantılarına yakın konumlanmış olup – danışmanlık firmaları, MICE delegeleri ve NITIE gibi enstitülerde uzun süre kalan uluslararası öğrencilerle %6–7 brüt getiri sağlamaktadır.

Hukuki, Vergi ve Finansman Temelleri

Yabancı yatırımcılar, Mumbai'deki yeniden satış pazarında Yabancı Değişim Yönetim Yasası (FEMA) çerçevesinde işlem yapmaktadır. Tapu kaydı, Pasaport, PAN kartı ve NRI banka hesabı gerektiren Net Tapu kaydı için Alt Kayıt Ofisine başvurulması gerekmektedir. Kapanış maliyetleri %7–8 seviyesinde olup şunları içermektedir:

• Damga Vergisi: Satış değerinin %5'i (Maharashtra hükümetine)
• Kayıt Ücreti: Satış değerinin %1'i
• Hukuki/Ajan Ücretleri: %1–2

Yeniden satış işlemlerinde Mal ve Hizmet Vergisi (GST) uygulanmamaktadır, ancak uzun vadeli sermaye kazançları (iki yıldan fazla tutulan mülkler) %20 vergi ile birlikte endeksleme kapsamındadır. HDFC, SBI ve ICICI aracılığıyla yapılan ipotekler, NRI'lere %8,5–9,5 yıllık faiz oranlarında %70 LTV’ye kadar olanak tanımakta; birçok alıcı, rupi dalgalanmalarını yönetmek için ana ülkelerinden köprü kredilerine de başvurmaktadır.

Mumbai'nin ulaşım ağı, yeniden satış primlerini desteklemektedir. Mumbai Metro istasyonlarına (Dahisar'daki Sarı Hat ve Andheri’deki Versova–Ghatkopar Hattı) yakınlık (500 m içinde) değerleri %8–10 artırmaktadır. Kıyı Yolu projesi ve Mumbai Geçiş Limanı Bağlantısı, Navi Mumbai ve JNPT limanına bağlılığı artırarak Mankhurd ve Panvel gibi yeniden satış alanlarındaki talebi yükseltmektedir.

Genel olarak, Mumbai'deki ikinci el gayrimenkul, kültürel değer, sürekli kurumsal kiralama ve çeşitlendirilmiş mahalle seçenekleri sunmaktadır. Marine Drive'daki tarihi dairelerden Powai'deki teknoloji parkı yakınındaki dairelere kadar, yeniden satış mülkleri hemen nakit akışı ve orta vadeli sermaye büyümesi sunmaktadır. Mumbai'nin imar nüanslarını anlamak, RERA korumalarından yararlanmak ve altyapı projeleri zamanlaması etrafında alımları planlayarak, yurtdışındaki yatırımcılar Hindistan'ın ekonomik merkezi olan Mumbai'de hem yaşam prestiji hem de sağlam getiriler elde edebilmektedir.