Bengaluru'daki Sahiplerden ve Ajanlardan İkinci El EmlakYeni binalar ve bahçe alanlarıyla teknoloji başkentiBengaluru'daki Sahiplerden ve Ajanlardan İkinci El Emlak

Bangalore'da İkincil Gayrimenkulün Küresel Yatırımcılar İçin Neden Tercih Edildiğinin Sebepleri

Bangalore, resmi olarak Bengaluru, Hindistan’ın “Silicon Valley”sidir ve ılıman iklimi, kozmopolit kültürü ve hızla büyüyen teknoloji sektörü ile tanınır. İngilizce konuşan yatırımcılar için — yurtdışındaki IT profesyonelleri ve girişim sermayesi yöneticilerinden modern bir kentsel yaşam tarzı arayan emeklilere kadar — Bangalore’daki ikincil gayrimenkul, anahtar teslim konut sunmakta, yerleşik kiralama talebi sağlamaktadır ve benzer yeni gelişmelerin %15–25 altında fiyatlarla sunulmaktadır. İyi bağlantıya sahip bölgelerdeki yeniden satış daireleri, villa kompleksleri ve miras evleri, anında nakit akışı sağlamakta, Karnataka Kayıt Yasası altında net mülkiyet transferleri sunmakta ve öngörülebilir kapanış maliyetleri sunmaktadır. Çok uluslu şirketler, akademik kurumlar ve ortak yaşam girişimlerinin desteklediği güçlü getirilerle Bangalore’daki yeniden satış pazarı, yaşam kolaylığını sağlam yatırım temelleri ile harmanlamaktadır.

Ana Mikro Pazarlar ve Kiracı Segmentleri

Whitefield ve Sarjapur Yolu, Bangalore’un yeniden satışlı daire sahnesinin kıyısında, Dış Çember Yolu IT koridoru boyunca yer almaktadır. Buradaki orta yüksek katlı apartman kuleleri — çoğu 2010 ile 2018 arasında tamamlanmıştır — tamamen döşenmiş olup sosyal tesisler, havuzlar ve yedek güç sistemleri sunmaktadır. Brüt getiriler, IT parklarında yazılım mühendisleri ve proje ekiplerine yapılan uzun vadeli kiralamalardan %5–6 arasında değişmektedir. Seçilen yüksek katlı birimlerdeki ortak yaşam dönüşümleri, dijital göçebeler ve erken aşama başlangıç ekiplerine hitap ederek, zirve proje döngülerinde %6–8 arasında kısa süreli getiriler sağlamaktadır.

Indiranagar ve Koramangala — merkezi, çekici mahalleler — elden satış yürüyüş yolları ve butik villalarla, zanaat birahaneleri, ortak çalışma salonları ve en iyi uluslararası okullara (Stonehill, Canadian International) yakın konumda bulunmaktadır. Buradaki getiriler, yurtdışındaki yöneticiler ve yaratıcı profesyonellere yapılan yıllık kiralamalarda %4–5 civarında yoğunlaşmaktadır. Domlur ve Ejipura gibi değer artışı potansiyeli olan bölgeler, mutfakları yenileyerek, ensuite banyo ekleyerek veya akıllı aydınlatma sistemleri kurarak kiraları %15–20 oranında artırma potansiyeli sunan 1990'lı yıllara ait yeniden satış daireleri sunmaktadır.

Hebbal ve CV Raman Nagar gibi yeni gelişen banliyö bölgeleri, havalimanına, tıbbi merkezi (Columbia Asia, Manipal) ve göl kenarındaki yeşil alanlara yakın konumlarıyla değerlenmektedir. Buradaki kapalı topluluklardaki yeniden satış daireleri, çevredeki yeni projelere oranla %20 daha düşük fiyatlarla işlem görmektedir, ancak Yelahanka Hava Uzay Parkı ve biyomedikal araştırma enstitülerindeki profesyonellere %5–6 arasında sabit getiriler sunmaktadır.

Yabancılar için Hukuki, Vergi ve Finansman Temel Bilgileri

Yurt dışında yaşayan alıcılar, Bangalore’da mevcut yeniden satış evlerini Yabancı Döviz Yönetimi Yasası (FEMA) düzenlemeleri çerçevesinde satın alabilirler, net mülkiyet kaydı ise Alt Kaydedici bürosunda yapılmaktadır. Gerekli ön araştırma, ipotek belgeleri, tamamlanma belgeleri ve yapımcı tarafından verilen tesis ve yangın güvenliği için No Objection Certificates (NOCs) onayını doğrulamayı içerir. Kapanış maliyetleri genellikle satış değerinin %7–8’ine tekabül etmektedir ve bu maliyetler aşağıdaki gibidir:

• Pul Vergisi: Satış bedelinin %5'i (kentsel alanlar) ve Bangalore Kentsel Bölgesi için %1 ek ücret.
• Kayıt Ücreti: Satış bedelinin %1'i.
• Hukuki ve Komisyon Ücretleri: Toplam %1–2.

Yeniden satışa %0 KDV uygulanmamaktadır; sermaye kazancı vergisi, iki yıldan fazla tutulan mülkler için %20 (endekslemeli) olarak uygulanmakta ve daha kısa süreli tutulan mülkler için dilim oranlarına göre hesaplanmaktadır. Bruhat Bengaluru Mahanagara Palike (BBMP) altında yıllık emlak vergisi, tahsil edilen değerin %0.5–1’i ortalamasındadır. Yerel bankalar — HDFC, ICICI, SBI — NR'lere, %70 LTV'ye kadar ipotek finansmanı sunmakta ve oranlar %8–9 yıllık yüzde oranı etrafında değişmektedir. Birçok yatırımcı, bu oranları, döviz dalgalanma riskini yönetmek için kendi ülkelerindeki kredi verenlerin ev kredisi hatlarıyla birleştirmektedir.

Bangalore’un ulaşım altyapısı, yeniden satış primlerini artırmaktadır: Metro Yeşil ve Mor Hat istasyonlarına 500 metre içinde bulunan mülkler, şehir merkezine ve dış çember IT parklarına 30–40 dakikalık öngörülebilir güzergahlar nedeniyle %8–10 daha yüksek fiyatlar görmekte. ORR'deki yol genişletme projeleri, Çevresel Yüzey Yolu ve hava alanı otobanındaki iyileştirmeler, özellikle Hebbal, Yelahanka ve Whitefield’deki yeniden satış bölgelerini avantajlı hale getirmiştir.

Kiracı talep etkenleri arasında Bangalore’un gelişen başlangıç ekosistemi yer almakta — Flipkart ve Swiggy gibi unicornlarda çalışanlar, Indiranagar ve Koramangala yakınlarındaki hizmetli daireleri tercih etmekte ve Hindistan Bilim Enstitüsü ve Ulusal Moda Teknolojisi Enstitüsü gibi akademik değişim programları, Malleswaram ve Malleshpalya etrafındaki yeniden satış stüdyolarında doluluk sağlamaktadır. Mevsimsel teknoloji konferansları ve tıbbi turizm artışları da hava alanı ve örnek hastane koridorları çevresinde yer alan yeniden satışlı dairelere olan kısa süreli talepleri artırmaktadır.

Bangalore’daki profesyonel emlak yöneticileri, kiracı incelemelerini, dijital portallar aracılığıyla kira tahsilatını ve bakım koordinasyonunu üstlenerek, yurt dışında yaşayan mülk sahiplerinin çoğunlukla pasif portföyler sürdürmelerine yardımcı olmaktadır. Marathahalli ve HSR Yerleşimi gibi yatak odası banliyölerindeki uzun vadeli kiralamalar %85’in üzerinde doluluğu sürdürüyor ve satın al-yatır gibi yatırımcılar için istikrarlı getiriler sunmaktadır.

Micro-niş fırsatlar arasında, butik konuk evleri için uygun olan Richmond Town’daki miras bungalovlar ve Kempegowda Circle çevresindeki teraslı daireler bulunmakta, burada lobi tadilatları ve peyzajlı teras eklemeleri, gecelik ücretlerde %25’e kadar artış sağlamaktadır. Benzer şekilde, yürüyüş yolları ve botla gezinti imkanı sunan Ulsoor Gölü çevresindeki yeniden satış birimleri, sağlık odaklı kiracıları cezbetmekte ve yüksek kiralar talep etmektedir.

Kısacası, Bangalore’daki ikincil gayrimenkul, Hindistan’ın en güçlü teknoloji odaklı kiralama temellerini, canlı kültürel yaşam tarzını ve şeffaf hukuki çerçeveleri bir araya getirmektedir. Whitefield'daki IT merkezi dairelerinden, Indiranagar'daki miras villalarına ve Hebbal'daki göl manzaralı dairelere kadar, yeniden satış mülkleri anında occupancy, sağlam getiriler ve önemli değer artışı potansiyeli sunmaktadır. Mahalle farklılıklarını anlayarak, RERA korumalarından faydalanarak ve ulaşım ağı dağıtımlarına bağlı zamanlama ile yapılan alımlarla, küresel yatırımcılar hem yaşam zenginliği elde edebilir hem de Hindistan’ın dinamik Silicon Valley'sinde güvenilir yatırım getirileri elde edebilirler.