Havana'daki Seçkin İkinci El GayrimenkullerTaş balkonlar, müzikmeydanlar ve deniz esintisi

Havana'daki İkincil Gayrimenkul Pazarının Global Yatırımcıları Büyülemesinin Nedenleri

Havana, Meksika Körfezi'nin ışıltılı sularında yer alan Küba'nın tarihi başkenti, sömürge tarzı cazibesiyle dolu bir ikincil gayrimenkul pazarına sahiptir ve İngilizce konuşan alıcılar için giderek daha erişilebilir hale gelmektedir. Eski Havana'daki UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan tarihi binalarda yeniden satışa sunulan daireler, Vedado'daki restore edilmiş Art Deco daireler ve Miramar'daki 20. yüzyıl ortası şehir evleri, genellikle devlet destekli birincil yenilemelere göre %20-35 daha düşük fiyatlarla işlem görmektedir. Yabancı alıcılar, anahtar teslim teslimat, Küba'nın Registro de la Propiedad'ı aracılığıyla net mülkiyet transferleri ve butik turizm, diplomatik misyonlar ve yeni gelişen göçmen topluluğundan kaynaklanan kanıtlanmış kiracı talebi gibi avantajlardan yararlanmaktadır. Nakit işlemler finansman karmaşasını azaltırken, makul kapanış maliyetleri (yaklaşık %4-6) ve yeni düzenlemelerdeki yerleşik olmayanlar için kısıtlama olmaması, Havana'nın yeniden satış pazarını kültürel bir deneyim ve çekici uzun vadeli kazanç fırsatları sunuyor.

Tarihi Bölgeler ve Kiralama Dinamikleri

Eski Havana (Centro Histórico), miras yatırımcıları için gerçek bir değer. 18. ve 19. yüzyıl çöküntü palaslarda yer alan ikincil daireler, modern su tesisatı ve elektrik ile yenilenmiş olarak miras turu misafirlerine kiralandığında %6-8 brüt gelir sunmaktadır. Değer artırma alıcıları, orijinal terrazzo zeminler, ahşap kepenkler ve süslü demir işçiliğini geri yüklemek için mevcut sahiplerle yenileme anlaşmaları yaparlar ve böylece Havana Bienali ve Jazz Plaza gibi kültürel festivaller sırasında gecelik fiyat premium'ları %25-30 kadar yükselebilir.

Vedado’nun 5. ve 23. Caddeleri, diplomatlar ve uzun süreli iş seyahatleri yapanlar için değerli bir ortalamanın bulunduğu 20. yüzyıl modernist bir koridor oluşturmaktadır. 1950'ler dönemine ait yürüme mesafesindeki daireler, yabancılara tahsis edilen “devlet ayrıcalıklı” stokunun altında işlem görmesine rağmen, büyükelçilik personeli ve STK çalışanlarına yıllık kiralık sözleşmelerde %5-6 istikrarlı getiri sağlar. İç mekan iyileştirmeleri — yeni mutfaklar, split klima ve birim içi su ısıtıcıları — kirayı %15-20 oranında artırabilirken, Malecón ve Hotel Nacional gibi kültürel mekanlara yakınlık yüksek doluluğu desteklemektedir.

Miramar, Havana'nın büyükelçilik ve ticaret bölgesi, 1960'lardan kalma kapalı alanlarda tek aile evleri ve alçak katlı apartman binaları sunmaktadır. Buradaki ikincil villalar — çoğu özel bahçeler ve kapalı otoparklara sahip — yabancı aileler ve BM ajansı personeline %4-5 getiri sağlamaktadır. Alıcılar genellikle çatı onarımları ve cephe boyama için yenileme kredisi alırlar, böylece sıkı belediye koruma yönetmeliklerine uyum sağlanır ve kiralarını %10-12 oranında artırma imkanı bulurlar.

Yurtdışındaki Alıcılar için Hukuki, Vergisel ve İşlem Temelleri

Küba'nın güncellenmiş yabancı yatırım çerçevesi altında, yerleşik olmayanlar, devlet onaylı emanet hesapları aracılığıyla %100 peşin ödeme ile ikincil gayrimenkul satın alabilirler (serbest döviz cinsinden USD veya EUR). Mülkiyet kaydı, Oficina de Registro de la Propiedad'ta gerçekleşmekte olup, kapanış maliyetleri (noter, kayıt ve hukuki ücretler) satış değerinin yaklaşık %4-6'sını tutmaktadır. Mülkiyet kotaları veya vatandaşlık gereklilikleri yoktur ve “program ayrıcalıklı” (yeni inşaat) segmentinin dışında kalan mülkler KDV olmadan satılmakta ve genel uygunluğu artırmaktadır.

Önemli dikkate alınması gereken unsurlar:

• Detaylı İnceleme: Temiz mülkiyetin doğrulanması, ipoteklerin (hipotekler) yokluğunun onaylanması ve Oficina del Historiador'ın miras koruma yönergelerine uyum sağlaması için Kübalı lisanslı bir avukatla çalışmak.
• Mülk Vergisi ve Ücretleri: Yıllık belediye ücretleri nominaldir — genellikle kadastro değerinin %0,3'ünde kalır — ve miras yapıları için mimari inceleme izinleri ek sabit maliyetler doğurabilir.
• Kiralama Lisansı: Kısa süreli kiralama faaliyetleri, Ministerio de Turismo'dan licencia de arrendador (turist kira izni) gerektirir; sahipler yasal kiralama sözleşmelerini sürdürmek için güvenlik ve misafirperverlik düzenlemelerine uymalıdır.

Yabancılara ipotek verilmediği için, peşin işlemler yaygındır. Alıcılar genellikle kapanıştan sonra fonları geri kazandırma, bu işleme ya da devlet akredite inşaat firmaları tarafından denetlenen mülk iyileştirmelerine yeniden yatırım yaparlar. Güvenilir bir gayrimenkul aracısı ve noterle çalışmak, emanet ödeme işlemlerinin sorunsuz bir biçimde gerçekleştirilmesini ve Küba'nın AML düzenlemelerine uyum sağlanmasını garanti eder.

Havana'nın gelişen ulaşım ve kentsel yenileme projeleri, ikincil piyasa değerlerini artırmaktadır. Paseo del Prado yaya alanının planlanan genişletilmesi ve Malecón güncelleme projesi, bu kültürel arterlerin 200 metre yakınındaki mülkler için yeniden satış imtiyazlarını %5-7 artırması beklenmektedir. Cayo Largo'ya daha iyi feribot bağlantıları ve José Martí Uluslararası Havalimanı'ndan charter uçuşlarının genişletilmesi, kısa süreli kiralama talebini daha da artırmaktadır.

Uzun süreli kiralardaki talep, elçiliklerdeki diplomatik aileler, Miramar ofislerindeki BM ajansı personeli ve Havana Üniversitesi ile ISDI okuluna gelen akademik ziyaretçilerden kaynaklanmaktadır. Karnaval ve Havana Uluslararası Kitap Fuarı gibi dönemsel turizm yoğunlukları, genellikle %80'i aşan sürekli kısa süreli rezervasyonlar sağlamaktadır. Profesyonel mülkgelişimi yöneticileri, misafir hizmetleri, bakım ve finansal raporlamayı Kübalı düzenlemelere uygun bir şekilde koordine etmektedir, böylece yurtdışındaki sahipler, çoğunlukla zahmetsiz bir kiralama gelirinin tadını çıkarır.

Yükselen mikro nişler, Vedado'nun Callejón de Hamel koridorundaki daha küçük daireleri sanat temalı konuk süitlerine dönüştürerek gecelik getirilerin %10-12'ye ulaşmasını ve Mirador de la Habana yakınlarındaki yamaçta yer alan şehir evlerini wellness çekimleri için hedef almayı içermektedir. Havana'nın özgün miras koruma ortamını anlamak, yeni yabancı yatırım düzenlemelerinden yararlanmak ve alımları kentsel yenileme dönüm noktalarıyla uyumlu hale getirmek, küresel yatırımcıların Küba'nın efsanevi başkentinde hem kültürel açıdan zengin yaşam deneyimleri hem de kalıcı getiri elde etmelerini sağlıyor.