Çin'in Chengdu şehrinde çeşitli ikincil gayrimenkul portföyüÇay içilen sakin sokaklarEvler ve girişimler

Neden Chengdu'daki İkincil Gayrimenkul Küresel Yatırımcıları Cezbediyor

Sichuan Eyaleti'nin başkenti Chengdu, Çin'in Batı pazarlarına açılan kapısı olarak, İngilizce konuşan alıcılar için gelişen bir ikincil gayrimenkul cenneti haline gelmiştir. Bu alıcılar arasında teknoloji yöneticileri, konaklama girişimcileri ve yurtdışında emekli olanlar yer alıyor. Chengdu'daki ikincil gayrimenkul, ana iş bölgelerindeki yeniden satış yüksek katlı daireleri, Jinli ve Kuanzhai caddelerindeki tarihi avlu evlerini (siheyuan) ve Tianfu Yeni Alan gibi gelişen bölgelerdeki banliyö villa mülklerini kapsamaktadır. Bu yeniden satış mülkleri, yeni gelişmelere göre %10-20 indirimli olarak işlem görmektedir ve Çin'in mülkiyet hakları çerçevesinde net mülkiyet devri, anında kira geliri ve ülkenin en hızlı büyüyen kentsel ekonomilerinden birine erişim sunmaktadır.

Temel Bölgeler ve Kira Temelleri

Jinjiang Bölgesi, Chengdu'nun ticaret merkezini oluşturarak, Chunxi Caddesi ve Taikoo Li'nin yemek ve perakende koridorları boyunca yenilenen daireler sunmaktadır. Buradaki tamamen döşenmiş birimler, çok uluslu firma çalışanları, Sichuan Üniversitesi'nden gelen akademisyenler ve diplomatik aileler gibi uzun vadeli kiracılara %4-5 brüt getiri sağlamaktadır. Kısa süreli konaklama hizmeti sunan daireler, özellikle Chengdu Uluslararası Panda Fener Festivali ve Küresel Fortune Forumu gibi yoğun festival dönemlerinde %6-7 gelir elde etmektedir.

Nehrin batısında yer alan Qingyang Bölgesi'nde, Kuanzhai Xiangzi ve Kuanzhai Alleys'teki tarihi sokak evleri, ara sıra ikincil piyasada mevcut olmaktadır. Restore edilmiş siheyuan avlu evleri, otantik Sichuan yaşamı arayan kültürel sektördeki profesyoneller ve yaratıcı girişimcilerden premium kiralamalar (4-5%) talep etmektedir. Katma değer sağlayan alıcılar, tesisat modernizasyonu, merkezi iklimlendirme kurulumu ve miras cephelerini güçlendirmek için yenileme kredilerini müzakere edebilirler; böylece net kiraları %20'ye kadar artırabilirler.

Tianfu Yeni Alan ve Yüksek Teknoloji Bölgesi gibi banliyö büyüme koridorları, 2010'lu yıllardan kalma villa kompleksleri ve orta katlı yapılar içermektedir. Buradaki yeniden satış birimleri, plan aşamasındaki projelere göre %15 indirimle işlem görmekte ve Huawei, Intel ve Locomotive Works gibi teknoloji profesyonellerine %5-6 getiri sağlamaktadır. Ayrıca, yakınlardaki Dujiangyan ve Mount Qingcheng tatil köylerinin ekoturizm yöneticileri de bu birimlerden yararlanmaktadır. Chengdu'nun genişleyen metro ağına - 1, 18 ve 19 numaralı hatlara - yakınlık, %90'ın üzerinde istikrarlı bir doluluk oranı sağlamaktadır.

Yabancı Yatırımcılar İçin Hukuki, Vergi ve Finansman Temelleri

Yabancılar, Chengdu'daki ikincil gayrimenkulü Çin'in yerel mülkiyet hakları düzenlemeleri çerçevesinde satın almaktadır: geçerli bir oturum/çalışma vizesi ile uygunluk sağlayarak, ardından Chengdu Gayrimenkul Kayıt Merkezi’nde mülkiyet kaydı yaptırmaları gerekmektedir. İşlem masrafları şunları içermektedir:

• Tapu Vergisi: Yeniden satışlar için sözleşme fiyatının veya devlet değerlendirme değerinin düşük olanının %3'ü.
• Pul Vergisi: Satış sözleşmeleri ve transfer belgeleri için nominal (¥100-¥200).
• Kayıt Ücretleri: Her birim için ¥80-200.

Toplam kapanış maliyetleri satış fiyatının %4'ünün altında kalmakta, sürekli taşıma maliyetleri ise bakım ücretleri (¥1.5-3.0 m²/ay) ve tekrar eden emlak vergisi olmadan oluşmaktadır. Yerel bankalardan (Çin Bankası, Tarım Bankası) mortgage finansmanı, PBOC ortalama faiz oranına (%4.5-5.5% yıllık) bağlı olarak %70 LTV'ye kadar sunulmakta ve birçok yatırımcı, döviz riski için ev ülkesinin kredilerini kullanmayı tercih etmektedir.

Temel bir araştırma adımları arasında temiz mülkiyetin onaylanması, inşaat izinlerinin gözden geçirilmesi, çok birimli komplekslerdeki bina yönetimi birikimlerinin kontrolü ve sel kontrolü ile sismik standartlara uyumun sağlanması yer alır; bu, Chengdu'nun havza coğrafyası ve muson mevsiminin yağışları göz önüne alındığında kritik öneme sahiptir.

Chengdu'nun ulaşım altyapısı, ikincil piyasa cazibesini artırmaktadır. Sekiz metro hattı, işletme aşamasında veya inşa halinde olup, metro istasyonlarına (özellikle 1 ve 18 numaralı hat boyunca) 300 metre mesafedeki mülkler, %5-7 yeniden satış primleri elde etmektedir. Tianfu Uluslararası Havalimanı hızlı bağlantısı ve Chengdu-Çongqing şehirlerarası demiryolu, Shuangliu ve Longquan istasyonlarına yakın yeniden satış daireleri için talebi artırmaktadır.

Kiralayıcı profilleri, teknoloji sektöründen uzun süreli kiralamalar, Jiuzhaigou ve Leshan Dev Buda bölgelerine hizmet veren turizm işletmelerinden kısa süreli rezervasyonlar ve FMCG ile finans yöneticileri için kurumsal konutları içermektedir. Profesyonel Chengdu gayrimenkul yöneticileri, kapsamlı kiralama, bakım ve şeffaf aylık raporlama ile uluslararası sahiplerin pasif gelir akışlarını sürdürmelerine olanak tanımaktadır.

Yeni oluşan mikro nişler, Yulin Alley'deki daha eski sokak evlerini, ünlü Sichuan operası ile ünlü olan butik misafirhanelere dönüştürmeyi ve genç profesyonellere hitap eden Tianfu Yazılım Parkı'ndaki yeniden satış birimlerini hedef alarak 6-8% karlarla ko-haberleşme düzenlerini sağlamayı kapsamaktadır. Chengdu'nun çeşitli mahalle dinamiklerini anlamak, elverişli işlem maliyetlerinden yararlanmak ve alımları ulaşım ve turizm döngüleri ile hizalamak suretiyle, küresel yatırımcılar, Çin'in en yaşanabilir şehirlerinden birinde yaşam tarzı zenginliği ve sağlam getiriler sağlayabilirler.