Pekin'deki İkinci El Konutlarİmparatorluk kapıları, geniş yollarve sakin avlular

İkincil Gayrimenkulün Pekin'de Küresel Yatırımcıları Çekmesinin Nedenleri

Pekin, Çin'in siyasi ve kültürel başkenti, uluslararası yatırımcılar tarafından değerlendirilen geniş bir ikincil gayrimenkul pazarına sahiptir; bu yatırımcılar arasında elçilik personeli, çok uluslu yöneticiler, yurtdışındaki emekliler ve eğitim odaklı aileler yer almaktadır. Şehir merkezindeki yeniden satılık daireler, tarihi hutong bölgelerinde restore edilmiş avlulu evler (siheyuan) ve banliyö teknoloji parklarındaki modern yüksek katlı binalar, benzer yeni projelerin %10–20 altında işlem görmesine rağmen, anahtarı teslim edilebilir konaklama, Çin’in mülk hakları çerçevesinde net tapu devri ve üst düzey okullara, hastanelere ve iş merkezlerine anında erişim sunmaktadır. Makul işlem maliyetleri, güçlü kiralama talebi ve yüksek sermaye değer artışı ile Pekin'deki ikincil gayrimenkul, hem yaşam kolaylığı sağlar hem de sağlam yatırım getirileri sunar.

Önemli Bölgeler ve Kiralama Faktörleri

Chaoyang Bölgesi, diplomatik bölgeler ve CBD gökdelenlerinin bulunduğu yer, Galaxy SOHO ve Fortune Plaza gibi projelerde yeniden satılık dairelere ev sahipliği yapmaktadır. Bu tam mobilyalı daireler, birleşimcilere ve elçilik ailelerine %4–5 brüt getiri sunmakta olup, Merkez İş Bölgesi’ne, Sanlitun’un alışveriş ve yemek alanlarına ve uluslararası okullara (Yew Chung, Pekin Uluslararası Okulu) yakınlıkla desteklenmektedir. Kısa süreli hizmetli birimlerin, China World Trade Center'deki ticaret fuarları sırasında %6–7’lik mevsimsel zirveler yaşadığı görülebilir.

Dongcheng ve Xicheng Bölgeleri, Pekin'in tarihi merkezini içermekte olup; Tiananmen Meydanı, Yasak Şehir ve hutong mahalleleri burada bulunmaktadır. Yeniden satılabilen restore edilmiş siheyuan avlulu evler, kültürel profesyoneller, akademisyenler ve otantik yaşam arayan yüksek net değerli bireyler tarafından Nanluoguxiang ve Shichahai gibi alanlarda yüksek kira bedelleri (%4–5) talep etmektedir. 2000’lerin başlarında yapılan standart yeniden satılık apartmanlar ortalama %3–4 getiri sağlasa da, merkezi konumu sayesinde %100'e yakın doluluk oranını korumaktadır.

Haidian Bölgesi'nde, Zhongguancun çevresindeki teknoloji parkları ve üniversite kampüsleri (Tsinghua, Pekin Üniversitesi), araştırmacılara, lisansüstü öğrencilere ve girişimci ekiplerine %5–6 getiri sağlayan yeniden satılık daireler ve villa kompleksleri desteklemektedir. Shangdi ve Wudaokou gibi gelişen banliyölerde, 1990'ların ortalarına ait blokların yenilenmeye hazır hali, mutfakları modernize edip akıllı ev özellikleri ekleyerek kiraları %15–20 artırma potansiyeli sunmaktadır.

Yabancı Yatırımcılar İçin Hukuki, Vergi ve Finansman Temelleri

Pekin'de ikincil gayrimenkul satın alan yabancı uyruklular, Pekin Gayrimenkul Kayıt Merkezi'nde tapuları kaydetmeden önce, yerel oturum izni veya çalışma vizesi gereklilikleri gibi belediye uygunluk koşullarını yerine getirmelidir. İşlem maliyetleri şunları içerir:

• Tapu Vergisi: Yeniden satılık mülkler için satış fiyatının veya değer biçilen değerin en düşüğünün %3'ü.
• Mühür Vergisi: Sözleşmeler ve devir belgeleri için nominal (¥100–¥200) maliyet.
• Kayıt Ücretleri: Mülk başına ¥80–200.

Toplam kapanış masrafları, satış fiyatının %4'ünün altında kalmaktadır. Sürekli sahiplik vergileri, bu tek seferlik tapu vergisi ile etkili bir şekilde yer değiştirmektedir ve aylık bakım ücretleri ortalama ¥2–3 metrekare başına gelmektedir.

Temel dikkate alınması gerekenler:

• Satın Alma Kotaları: Yabancıların Çin'de bir mülk ile sınırlı olduğu ve Pekin'in bir yıl yerel ikamet kanıtı gerektirdiği göz önünde bulundurulmalıdır.
• Finansman: Çin bankaları (Çin Bankası, ICBC), nitelikli yabancılara %70 LTV'ye kadar mortgage sunmakta ve oranlar PBOC referansına bağlı olarak belirlenmektedir (≈4,65–5,65% Yıllık Faiz Oranı). Birçok kişi, RMB riskiyle korunmak amacıyla kendi ülkelerindeki kredi hattını kullanır.
• Özen Gösterme: Pekin lisansına sahip bir avukat ile iletişime geçerek net tapunun doğrulanması, inşaat izinlerinin incelenmesi ve site yönetiminin rezervlerinin onaylanması sağlanmalıdır; bu, özellikle kapalı kompleksler ve miras yenileme alanları için önemlidir.

Pekin'in ulaşım ağı, yeniden satış primlerini desteklemektedir. 25'ten fazla metro hattı ve kapsamlı BRT koridorları ile, 1. Hat, 2. Hat veya 10. Hat istasyonlarından 300 metre içindeki mülkler, %5–7 daha yüksek fiyatlar talep etmektedir. Yenilenen Başkent Havalimanı Ekspresi ve gelecek Daxing Havalimanı bağlantısı, Sanyuanqiao, Pekin Batı Demiryolu İstasyonu ve Lize Finans İş Bölgesi gibi banliyö merkezlerinin yakınlarındaki yeniden satılık birimler için talebi artırmaktadır.

Kiracı talebi, Shunyi'de villaları kiralayan diplomat aileleri, CBD hizmetli dairelerde expatriat yöneticileri ve Wudaokou ile Haidian yeniden satılık dairelerinde öğrencileri kapsamaktadır. Finans Caddesi ve Zhongguancun'u ziyaret eden kısa süreli iş gezginleri de, hizmetli dairelerin yeniden satışında doluluk oranını artırmaktadır. Profesyonel gayrimenkul yöneticileri, kiralama, bakım ve finansal raporlama işlemlerini yürütmekte, böylece yurt dışındaki sahiplerin büyük ölçüde pasif gelir akışlarını sürdürmesine olanak tanımaktadır.

Gelişen mikro nişler arasında, Nanluoguxiang'da eski geçit mülklerini kültürel turistler için butik misafirhanelere dönüştürmek, gece başına %8–10 getiri sağlarken, Çin Bilimleri Akademisi araştırma parkları etrafındaki yeniden satılık birimleri ortak yaşam konaklamaları için hedef almak yer alıyor; bu konaklamalar, yüksek kira bedelleriyle sunulmaktadır. Hedef alımlarını ulaşım genişlemeleri ile hizalayarak, Pekin’in gayrimenkul düzenlemelerini aşarak ve şehrin çeşitli kiracı talebini kullanarak, uluslararası yatırımcılar, Çin’in tarihle dolu başkentinde yaşam prestiji ve sağlam getiriler elde edebilirler.