Canggu'da Uzman Seçimi İkincil GayrimenkulYatırımcılar için güçlü cazibedijital göçebe merkezi

Canggu'da İkinci El Gayrimenkulü Neden Düşünmelisiniz

Bali’nin güneybatı kıyısında bulunan Canggu, bir zamanlar sakin bir sahil köyü iken, uluslararası gayrimenkul yatırımları için dinamik bir cazibe merkezi haline geldi. Seminyak ve Tanah Lot arasında yer alan Canggu, rahat tropik cazibe ile modern kentsel çekiciliği eşit ölçüde sunan eşsiz bir denge sağlar. Siyah kumlu plajları, gelişen kafe kültürü, yoga tatilleri, butik dükkanlar ve açık ofis alanlarıyla Canggu; dijital göçmenler, uzun vadeli expatlar ve küresel yaşam tarzı yatırımcılarını kendine çekmektedir.

İkinci el gayrimenkul, bireysel sahipler ya da yatırımcılar tarafından yeniden satılan tamamlanmış ve faaliyet gösteren mülkleri ifade ederken; pre-construction projelerinden ayrılır. Bu piyasa segmenti, özellikle hızlı bir gelişim yaşanan ve plan dışı risklerin önemli olduğu Canggu gibi destinasyonlarda daha güvenli ve şeffaf bir edinim yolu sunmaktadır. Acil işgal, kira geliri ve net tapu belgeleri arayan yatırımcılar genellikle yeniden satış pazarını tercih etmektedir.

Mevcut İkinci El Mülk Türleri

Canggu’nun ikinci el piyasası, bütçe dostu yer değiştirenlerden lüks yatırımcılara kadar çeşitli alıcı profillerine hitap eden geniş bir gayrimenkul formatı yelpazesi sunmaktadır. En yaygın kategoriler şunlardır:

• Kira Sözleşmeli Villalar: Canggu’daki ikinci el villaların çoğu, genellikle 25-30 yıllık, uzatma opsiyonlu kira sözleşmesi altında satılmaktadır. Bu villalar, basit 1 yatak odalı birimlerden (~$150,000) lüks 4 yatak odalı mülkler ($400,000–$900,000) arasında değişmektedir ve genellikle havuz, bahçe ve personel daireleri içermektedir.
• Yerel Nominee veya PMA Üzerinden Mülkler: Endonezya vatandaşları, mülkiyet haklarına (Hak Milik) sahip olabilirken, yabancılar bunlara yasal PMA (yabancı yatırım şirketi) yapıları aracılığıyla erişim sağlayabilir. Ancak, yasal uyum çok önemlidir.
• Stüdyo ve Butik Daireler: Tamamen inşa edilmiş yeniden satış daireleri, genellikle hizmetli binalar veya özel komplekslerde, imkanlar ve konuma bağlı olarak ~$100,000'dan başlayan fiyatlarla satılmaktadır.
• Alt Bölümlere Ayrılmış Arazi Parselleri: Alıcılar, mevcut konut veya turizm geliştirme imarına sahip küçük mülkler satın alabilir. Plaj ve ulaşım yollarına yakınlığa bağlı olarak fiyatlar ~$200–$500 arasında değişmektedir.
• Tamamlanmış Off-Plan Anahtar Teslimi: Bazı geliştiriciler, hiç oturulmamış tamamlanmış birimleri yeniden satışa sunmaktadır. Bu birimler, tam altyapılıdır ve kiralamaya veya oturulmaya hazırdır.

Canggu'daki en çok talep gören bölgeler arasında Berawa (Finns Beach Club'a yakın), Batu Bolong ve Pererenan bulunmaktadır. Bu bölgeler, her biri farklı atmosferler sunarak; şık sosyal merkezlerden huzurlu konut alanlarına kadar uzanmaktadır.

Sahiplik ve Hukuki Taraflar

Endonezya’da yabancıların bireysel isimlerle mülk sahibi olmalarına izin verilmemektedir. Ancak, ikinci el gayrimenkul yatırımı için tamamen yasal alternatifler mevcuttur:

• Kira Sözleşmesi (Hak Sewa): Yabancılar için en yaygın yöntemdir. Mülkü belirli bir süre için, genellikle 25-30 yıl kullanma ve kiralama hakkı verir; yenileme şartları içerir. Kira sözleşmeleri, noter tarafından onaylanır ve Tapu Dairesi'ne kaydedilir.
• PMA Şirket Sahipliği: Yabancı bir yatırımcı, Hak Guna Bangunan (İnşaat Hakkı) veya Hak Pakai (Kullanım Hakkı) sahibi olmasına yasal olarak izin veren bir PT PMA (yabancı sermayeli sınırlı şirket) kurabilir. Bu yöntem daha karmaşık olmakla birlikte, mülkiyet yapıları üzerinde kontrol sağlar.
• Nominee Yapısı (tavsiye edilmez): Bazı alıcılar, mülk üzerinde hak sahibi olması için bir Endonezyalı nominee kullanmaktadır. Ancak, bu yöntem yasal riskler ve uyuşmazlıklar açısından sıkıntılı olduğu için önerilmez.

İkinci el gayrimenkul alırken, bir yeminli noter ve hukuksal danışmanın yardımıyla doğru bir araştırma yapmak çok önemlidir. Adımlar şunları içermektedir:

1. Arazi ve bina izinlerinin (IMB veya PBG) doğrulanması
2. İmar yönetmeliklerinin (konut vs. ticari) onaylanması
3. Kira sözleşmelerinin (kalan süre, uzatma hakları) gözden geçirilmesi
4. Mülkün vergi durumu ve mevcut yükümlülüklerinin kontrol edilmesi
5. Yeniden satış işlemlerinde KDV veya gelir vergisi yükümlülüklerinin netleştirilmesi

Canggu’nun gayrimenkul yasaları hakkında bilgili bir noter ve hukuksal danışman ile çalışmak, belgelerin geçerliliğinin sağlam olmasını ve yasalara uygun olmasını sağlar. Yabancı yatırımcılara, resmi iki dilli sözleşmeler önerilir ve gayri resmi nakit işlemlerinden kaçınmaları tavsiye edilir.

Fiyatlandırma ve Pazar Trendleri

Canggu'nun ikinci el gayrimenkul piyasası, son 5-7 yıl içerisinde sürekli bir değer artışı göstermiştir. Artan uluslararası talep, kısıtlı arazi mevcutluğu ve büyüyen turizm, fiyatların artmasına neden olmuştur; özellikle iyi konumda bulunan yeniden satış villaları ve işletme kiralamaları için.

• Ortalama kira sözleşmeli villa fiyatları m² başına $1,700 ila $2,500 arasında değişmektedir.
• Sahile sıfır ve birinci sınıf konumda bulunan villalar m² başına $3,000'dan fazla talep görebilmektedir.
• Servisli konutlarda bulunan ikinci el dairelerin fiyatları ortalama $120,000–$180,000 civarındadır ve stüdyo ya da 1 yatak odalı ünitelerden oluşmaktadır.
• Kira getirileri, uzun dönem kiralamalarda %8, kısa dönemlerde (günlük/haftalık) %15-20 arasında değişmektedir.

Yeniden satış mülkünün değeri, ispatlanmış kira performansı ve doğrulanmış yasal duruma dayanmaktadır. Birçok ikinci el liste, geçmiş kira gelirinin mali tabloları, doluluk oranları ve gayrimenkul yönetim kayıtlarını içermektedir. Bu bilgiler, yatırım geri dönüşümünü değerlendirmek için çok önemlidir.

Pandemi sonrası turizmdeki toparlanma, kiralama talebini daha da artırmıştır. Canggu, uzun süreli konaklamalar, çalışma tatilleri ve uluslararası geri çekilmeler için bir merkezi haline gelmiştir. Önemli plaj kulüplerine, okullara (örneğin Green School uydu kampüsleri) ve açık ofis alanlarına yakın mülkler en yüksek talebi görmektedir.

Yeniden Satış Pazarında Yatırım Senaryoları

Canggu'daki ikinci el mülk; birkaç yatırım profilini karşılamaktadır:

• Kiralık Alım: Sağlam doluluk geçmişi olan anahtar teslim villalar, hemen Airbnb, Booking.com veya yerel ajanslar aracılığıyla kiraya verilebilir.
• Bekletmeli Alım: Yatırımcılar, gelecekteki kişisel kullanım veya sermaye kazancı için uzun vadeli kira sözleşmeli veya PMA aracılığıyla mülk satın alabilirler.
• Al ve Yenile: Eski mülkler indirimli olarak satın alınır ve yeniden satış veya daha yüksek kira getiri potansiyeli için iyileştirilir.
• Parça Süreli Kiralama İçin Tatil Evleri: Sahipler, mülkü yılın belirli bir kısmında kullanır ve geri kalan süreyi kiraya verirler.

Örnek:

Berawa'da $260,000’a satın alınan 2 yatak odalı bir villa, yıllık $35,000 brüt kira geliri elde etmektedir. Giderler (~%30) düşüldüğünde, net getiri ~$24,500 olur ki bu da %9,4 getiri oranına denk gelmektedir. Eğer 5 yıl sonra $320,000’a satılırsa, sermaye kazancı ek bir yatırım geri dönüşü sağlayacaktır.

VelesClub International İkinci Pazar Alıcılarını Nasıl Destekler

VelesClub International, yatırımcılara ve expatlara Canggu ikinci el mülk pazarında uçtan uca bir yaklaşım ile rehberlik etmekte:

• Mülk Arayışı ve Kaynağı: Yasal ve mali kriterlere uyan, özenle hazırlanmış yeniden satış listelerine özel erişim sağlıyoruz.
• Araştırma ve Hukuki İnceleme: Hukuk ekibimiz, tapu netliğini, geçerli imar durumunu ve temiz kira sözleşmesi ya da PMA yapısını sağlamakta.
• Pazarlık ve Yapılandırma: Teklif yapısını, depozito şartlarını ve satıcı temsilini yöneterek, avantajlı şartlar elde etmekteyiz.
• İşlem Koordinasyonu: Noter randevusu, vergi uyumu, transfer süreci ve nihai kapanış desteği gibi tüm işlemleri üstleniyoruz.
• Kiralama Yönetimi Kurulumu: İstenirse, üst düzey kiralama operatörleri ile onboarding süreçlerini koordine ediyoruz, liste kurulumundan misafir hizmetlerine kadar.
• Çıkış Stratejisi Planlaması: Uzun vadeli yatırımcılar için, yeniden satış veya refinansman zaman çizelgeleri geliştiriyoruz; tüm bunlar yatırım hedeflerinizle uyumlu hale getiriliyor.

Bali’deki yerel ekibimiz, İngilizce ve Endonezyaca konuşmakta olup, güvenilir hukuksal ortaklar, noterler ve temsilcilerle çalışmaktadır. Dünyanın dört bir yanındaki alıcılar için, başlangıç aşamasından, sonrasında kira gelirine dönüştürmeye kadar, riski en aza indiriyor ve edinim sürecini basitleştiriyoruz.

Sonuç: Neden Canggu'nun Yeniden Satış Pazarı Anlamlıdır

Canggu'daki ikinci el gayrimenkul, tropik bir yaşam tarzı, güvenilir gelir ve yabancı mülkiyeti için net hukuki yolları nadir bir kombinasyon sunmaktadır. Bali’nin gayrimenkul pazarı rekabetçi olmaya devam etse de, yeniden satış mülkleri, daha düşük risk profili, anında kullanılabilirlik ve performans görünürlüğü ile ön plana çıkmaktadır. İster kiralama geliri getiren bir villa, ister uzun vadeli bir aile konutu, ister kişisel bir tatil ve varlık kombinasyonu arıyor olun, Canggu ikinci el pazarı kanıtlanmış getirileri ile çok yönlü seçenekler sunmaktadır.

Dünya genelindeki diğer plaj pazarlarına kıyasla fiyatların hala cazip olduğu, kira sözleşmeli seçeneklerin $150,000–$250,000 aralığından erişilebilir olduğu bu dönemde, Canggu’nun yeniden satış fırsatlarını keşfetmek stratejik bir zaman olabilir. VelesClub Int ile iş birliği yapmak, Bali gayrimenkul pazarındaki yolculuğunuzun güvenli, sistematik ve uzun vadeli hedeflerinizle uyumlu olmasını sağlar.