Vietnam'da Varlık Yönetimi DanışmanlığıUyum süreçlerini sadeleştirerek, Yatırım Getirisini maksimuma çıkararakve piyasa netliğini sağlamak

Vietnam'da Gayrimenkul Danışmanlığı

Regülasyon ortamı ve yasal çerçeve

Vietnam'ın gayrimenkul sektörü, yatırımcıları koruma ile devlet denetimini dengeleyen kapsamlı bir yasal çerçeve ile yönetilmektedir. Arazi Kanunu (2013, 2018'de değiştirildi) arazi kullanım haklarını belirlemekte ve bunlar Kırmızı Kitaplar ile belgelenmektedir; konutlar için ise Pembe Kitaplar kullanılmaktadır. Konut Kanunu (2014) ve Gayrimenkul İşletme Kanunu (2014) ise gayrimenkul geliştirme, satış ve aracılık faaliyetlerini düzenler. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı (MONRE), merkezi bir elektronik kadastroyu yönetmekte; bu sayede kadastro haritalarına, arazi kullanım sınıflandırmalarına ve kayıtlı menfaatlere erişim sağlanmaktadır. Yatırımcılar birkaç onay aşaması ile karşılaşmak durumundadır: ilk olarak, il Planlama ve Yatırım Dairesi'nden (DPI) Yatırım Kayıt Sertifikası (IRC) almak; ardından MONRE’nin bölgesel ofisinden Arazi Kullanım Hakkı Sertifikası almak; ve nihayet, İnşaat Dairesi aracılığıyla inşaat izinleri için başvuruda bulunmak. Kıyı ve turizm geliştirmeleri, 500 metre içinde ek izin gerektiren Turizm Yasası ve Çevre Koruma Yasası (2020) çerçevesinde, Çevre ve Doğal Kaynaklar Dairesi (DONRE) tarafından uygulanmaktadır. Yabancılar, 99/2015/ND-CP sayılı Karar uyarınca herhangi bir projede konut birimlerini yüzde 50 oranında edinebilir; ancak doğrudan arazi mülkiyeti kısıtlıdır—yabancı yatırımcılar, araziyi 50 yıla kadar kiralayabilir ve bu süre bir kez yenilenebilir. Kara para aklama düzenlemeleri, FATF standartları ile uyumlu olarak, faydalanıcı sahiplerin ve fon kaynaklarının belgelerinin tam olarak açıklanmasını zorunlu kılar. Bu iç içe geçmiş yasaların ve il düzeyindeki farklılıkların üstesinden gelmek, tüm ilgili bakanlıklar ve yerel otoritelerle uzman koordinasyonu gerektirir, böylece gecikmelerin önüne geçilir ve sıkı uyum sağlanır.

Piyasa dinamikleri ve yatırım fırsatları

Vietnam’ın hızlı şehirleşmesi, artan orta sınıf gelirleri ve stratejik Kuşak ve Yol bağlantıları, çeşitli gayrimenkul taleplerini artırmıştır. Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük metropol merkezleri, ofis ve konut alımında öncü konumdadır; ikinci dereceli şehirler—Da Nang, Nha Trang ve Can Tho—turizm odaklı gelişmeler yaşamaktadır. Kıyı bölgeleri, Khanh Hoa, plaj turizmi büyümesinden yararlanarak tatil köyü ve konaklama yatırımcılarını çekmektedir; Orta Yükseklikler ise tarımsal turizm ve ekolojik konut projelerinden fayda sağlamaktadır. Sanayi gayrimenkulleri, Bac Ninh, Binh Duong ve Dong Nai gibi özel ekonomik bölgelerde (SEZ) ve yüksek teknoloji parklarında gelişim göstermekte ve yatırımcılara Yatırım Yasası (2020) ve PEZA tarzı çerçeveler kapsamında vergi muafiyetleri ve gümrük kolaylıkları sunmaktadır. E-ticaret patlamasıyla birlikte lojistik depoları ve soğuk zincir tesislerine olan talep artmaktadır; Cai Mep-Thi Vai ve Lach Huyen gibi büyük liman iyileştirmeleri, ihracat yeteneklerini artırmaktadır. Kiralama getirileri, segmentlere göre değişkenlik göstermektedir: il başkentlerindeki kaliteli daireler için yüzde 6-8, turizm bölgelerindeki hizmetli konutlar için yüzde 7-10 ve merkezi iş bölgelerindeki A Grubu ofisler için yüzde 5-7 aralığındadır. Ancak, tutarsız veri şeffaflığı ve parçalı borç açıklamaları, fizibilite analizlerini karmaşıklaştırmaktadır. VelesClub Int., ayrıntılı piyasa araştırmaları, borç izlemeleri ve talep-arz boşluğu değerlendirmeleri sunarak, müşterilerin yüksek büyüme potansiyeline sahip mikro lokasyonları tanımlamalarını, zamanlamalarını optimize etmelerini ve Vietnam'ın dinamik pazarı boyunca yüksek getiriler elde etmelerini sağlıyor.

Başlık kaydı ve edinim prosedürleri

Vietnam'da güvenli arazi kullanım hakları ve başlık edinimi, tanımlanmış çok aşamalı bir sürece uyumu gerektirir. Arazi kontrolü, MONRE’nin bölgesel ofisinden alınan bir kadastro kaydı ile başlar; bu kayıtta parsel boyutları, imar durumu ve varsa yükümlülükler doğrulanır. Yatırımcılar, yetkili avukatlarla birlikte bir Satış ve Alım Sözleşmesi (SPA) üzerinde müzakere ederler; bu sözleşmede ödeme planları, ihtiyati maddeler ve uyuşmazlık çözüm mekanizmaları belirtilir. SPA, bir Vietnamlı noter tarafından onaylanır; ardından alıcı, işlem değerinin yüzde 0,5'i kadar bir kayıt ücreti ve yüzde 0,1 oranında damga vergisi ödemek üzere Devlet Hazinesine başvuruda bulunur. Yabancı yatırımlar için, sermaye katkıları, belirli döviz hesapları aracılığıyla yetkilendirilmiş ticari bankalar aracılığıyla yönlendirilir; bu durum, Merkez Bankası'nın sınır ötesi fon akışları ve temettü repatriasyonu konusundaki düzenlemeleri ile uyumlu bir şekilde gerçekleşir. Vergi ödeme onaylarının alınmasının ardından, noter tasdikli SPA ve destekleyici belgeler—kimlik kanıtı, yabancı doğrudan yatırım şirketleri için kurumsal tüzükler ve onaylı tercümeler—MONRE’ye başvurularak güncellenmiş Arazi Kullanım Hakkı Sertifikası alınır; bu genellikle 30 ila 45 iş günü içinde gerçekleşir. Kat mülkiyeti devri, yerel Taşınmaz Kayıt Dairesi'ne sunulan ek bir SPA ile gerçekleştirilir ve Kat Mülkiyeti Sertifikası üzerinde sahiplik kaydedilir. VelesClub Int., belgelerin hazırlanması, noter koordinasyonu, vergi başvuruları ve kayıt işlemlerini minimize ederek, onay sürelerini kısaltmayı ve açık, pazarlanabilir haklar sağlamayı hedefler.

Broker ve ajansların rolü

Vietnam'daki lisanslı gayrimenkul brokerleri ve ajanslar, Gayrimenkul İşletme Kanunu (2014) uyarınca Yapı Bakanlığı tarafından düzenlenmektedir ve Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA) gibi mesleki kuruluşlara bağlı olmalıdır. Üst düzey firmalar, temel illerde geniş bir ağ kurarak, hem piyasada bulunan ilanları hem de özel off-market fırsatları temin etmektedir; konut, ticari, sanayi ve turizm segmentlerinde hizmet vermektedirler. Brokerler, proje geçerliliğini belirlemek için öncü alan incelemeleri, demografik analizler ve altyapı değerlendirmeleri yapar; otoyollara, havaalanlarına ve deniz limanlarına olan yakınlığı değerlendirirler. Detaylı teklif belgeleri hazırlayarak, imar kısıtlamaları, beklenen emme oranları ve yerel iş döngülerine göre ayarlanmış getiri projeksiyonlarını içerirler. Karmaşık ya da sınır ötesi işlemlerde, ajanslar onaylı çeviriler, yabancı dildeki sözleşmelerin noter onayı ve kurumsal yapılandırma (SPV'ler, ortak girişimler veya hisse anlaşmaları) konularında koordinasyon sağlar, böylece yabancı mülkiyet kısıtlamalarına uyum sağlanır ve vergi teşvikleri optimize edilir. Tipik aracı komisyon ücretleri, varlık sınıfı ve işlem karmaşıklığına bağlı olarak işlem değerinin yüzde 2 ila 5 arasında değişmektedir. VelesClub Int., bu ajanslarla işbirliği yaparak, yerel piyasa bilgilerini kendi özel araştırma çerçevelerimiz, uyum protokollerimiz ve finansal modelleme araçlarımızla entegre eder, kurumsal yatırım stratejilerine uyumlu, kesintisiz bir danışmanlık çözümü sunar.

Uluslararası yatırımcılarla çalışma

Filipinler, konaklama, ofis, lojistik ve konut sektörlerinde uluslararası sermaye için cazibe merkezi olmaya devam etmektedir. Yabancı yatırımcılar, arazi mülkiyeti veya uzun vadeli kiralama için yüzde 60 Filipinli sermaye gereksinimini karşılamak amacıyla genellikle Filipin şirketleri—genellikle SPV veya ortak girişimler—kurmaktadır. Dış ticaret tasarruf hesapları (FCDU) veya Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) yetkilendirilmiş bankaları üzerinden belirlenmiş döviz hesapları açarak, döviz denetimlerine uyumlu hale gelirler ve fonların hızla yurtdışına çıkarılmasını sağlarlar. PEZA ve Yatırım Konseyi (BOI) tarafından uygulanan vergi teşvikleri, ekonomik bölgelerde ve öncelikli sektörlerde uygun projelere gelir vergisi tatilleri, gümrüksüz sermaye ekipmanları ithalatı ve basitleştirilmiş gümrük işlemleri sunmaktadır. Yatırımcılar, Kara Para Aklama Yasası’na (AMLA) uymalı ve faydalanıcı sahip açıklamalarını ve ayrıntılı kaynak belgelerini Kara Para Aklama Konseyi’ne (AMLC) sunmalıdır. VelesClub Int., müşterilere kuruluş oluşturma, banka tanıtımları, teşvik başvuruları ve uyum denetimleri konularında rehberlik eder; bu sayede etkili sermaye dağılımı, güçlü yönetişim ve sürdürülebilir getiriler için optimize edilmiş vergi yapıları sağlanır.

VelesClub Int.'nin danışmanlık çözümleri

• piyasa giriş stratejisi: Ulaşım altyapısı, ekonomik bölge gelişmeleri ve demografik değişimler gibi kentsel genişleme sürücülerini analiz ederek, konut, ticari ve karma kullanımlı varlıklar için yüksek potansiyele sahip mikro lokasyonları tanımlıyoruz.
• regülasyon kolaylaştırma: Hukuk ekibimiz tüm izin başvurularını—imar, çevresel, inşaat ve miras izinleri—yöneterek, onay süreçlerini hızlandırmak ve bürokratik engelleri asgariye indirmek için HLURB, DENR, LGU ofisleri ve sektör otoriteleri ile iletişim kurar.
• titizlik ve değerleme: Yatırım varsayımlarını doğrulamak ve riskleri azaltmak amacıyla kapsamlı yasal, teknik ve çevresel titizlik yapar; dinamik değerleme modelleri ve senaryo analizleri ile destekleriz.
• işlem yönetimi: Satış sözleşmelerinin müzakeresinden ve emanet düzenlemelerinden noter koordinasyonuna ve vergi ödeme işlemlerine kadar, zamanında ve uyumlu kapanışlar sağlamak için tüm süreci yönetiyoruz.
• sermaye yapılandırması: Finansal uzmanlarımız, yerel ve uluslararası bankalarla irtibat kurarak, öz sermaye, ara finansman ve proje borçlarından oluşan özel sermaye yapıları tasarlar, faiz oranlarını optimize eder ve BSP düzenlemeleri uyarınca geri dönüş planlarını yapılandırır.
• varlık yönetimi: Edinim sonrası, kiralama yönetimi, kiracı kaynak bulma, performans izleme ve çıkış planlama hizmetleri sunarak operasyonel verimliliği ve getiri optimizasyonunu artırıyoruz.
• paydaşlar arası entegrasyon: Brokerler, hukuk danışmanları, mimarlar, mühendisler, LGU'lar ve yatırımcılar arasındaki çabaları koordine ederek, şeffaf raporlama ve birleşik proje yönetimi sağlıyoruz.

Sonuç ve sonraki adımlar

Vietnam'ın gayrimenkul manzarası, yüksek büyüme potansiyeline sahip kentsel merkezler, kıyı turizmi sıcak noktaları ve gelişen sanayi koridorları sunmaktadır. Ancak, çok boyutlu düzenlemeleri, yabancı mülkiyet sınırlamaları ve çok ajanslı prosedürleri etkili bir şekilde aşmak için uzman rehberlik gerektirmektedir. VelesClub Int. ile işbirliği yapmak, düzenleyici kolaylaştırma, piyasa zekası, işlem yönetimi ve varlık denetimi konularında son derece kapsamlı danışmanlık hizmetleri sunar; bu hizmetler kurumsal ve kurumsal yatırımcılara yönelik olarak özelleştirilmiştir. Entegre yaklaşımımız, uygulama risklerini azaltmak, onay süreçlerini hızlandırmak ve Vietnam pazarları boyunca sürdürülebilir değeri açığa çıkarmak için tasarlanmıştır. Başlamak için, yatırım kriterlerinizi belirlemek, ön hazırlık fizibilite çalışması yapmak ve özelleştirilmiş bir uygulama yol haritası geliştirmek üzere danışmanlık ekibimizle detaylı bir strateji oturumu planlayın. Bugün VelesClub Int. ile iletişime geçerek, güven, netlik ve kesinlikle Vietnam’ın dinamik gayrimenkul fırsatlarından yararlanın.