Ras Al Khaimah'da Yapılandırılmış Büyüme Gayrimenkul DanışmanlığıKıyıdan maksimum getiri sağlamaRAK içgörüsü ile

Ras Al Khaimah'da Gayrimenkul Danışmanlığı

Regülasyon ortamı ve hukuki çerçeve

Çin, Birleşik Arap Emirlikleri’nin gayrimenkul sektörü, 1985 tarihli Federal Yasası No. 5 kapsamında faaliyet göstermektedir. Bu yasa, temel mülkiyet hakları, sözleşme icra süreçleri ve gayrimenkul haklarının kaydını sağlamaktadır. 2007 tarihli Federal Kanun No. 8, ön satışlar için emanet hesapları ile ilgili hukuksal düzenlemeleri ortaya koymakta; 2008 tarihli Federal Kanun No. 14 ise ipotek kaydı ile ilgili finansal korumaları uygulamaktadır. Emirliklere özgü uygulama, yerel otoritelere devredilmektedir: Ras Al Khaimah’da, Belediyeler ve Ulaşım Departmanı (DMT) bünyesindeki Planlama ve Ölçüm Departmanı, arazi kaydı, kadastro planlaması ve tapu işlemlerini yönetmektedir. Ras Al Khaimah Ekonomik Bölgesi Otoritesi (RAKEZ) ticari serbest bölgeleri denetlerken, Ras Al Khaimah Turizm Geliştirme Otoritesi (RAKTDA) Marjan Adası, Al Hamra ve Mina Al Arab gibi bölgelerde konaklama ve kısa dönem kiralamaları düzenlemektedir. Medeni İşlemler Yasası, satış sözleşmelerinin noter onayı ve Arazi Departmanı’na kaydını zorunlu kılmakta; ek olarak, transfer ücretleri, beyan edilen değerin %2'si olarak belirlenmektedir. İmar ve ana planlama, konut, konaklama, ticari ve sanayi bölgelerini belirleyen Genel Kentsel Plan’a göre düzenlenmekte ve altyapı katkıları belirtilmektedir. Kıyı gelişimleri, 1981 tarihli Federal Yasası No. 8 kapsamında Denizcilik Yasası'na, İklim Değişikliği ve Çevre Bakanlığı tarafından zorunlu kılınan çevresel etki değerlendirmelerine ve DMT kıyı geri çekilme kılavuzlarına uymak zorundadır. Son dijital reformlar, işlem zamanını azaltmak ve şeffaflığı artırmak için kadastro verilerini yerel planlama sistemleri ile entegre eden RAK eGov portalını getirmiştir. VelesClub Int., bu karmaşık düzenleyici yapıda federal ajanslar, RAK Arazi Departmanı, RAKEZ, RAKTDA ve belediye planlamacılarıyla koordinasyon sağlayarak kapsamlı izin başvuruları hazırlamakta, gerekli onayları temin etmekte ve tüm gelişim türlerinde yasal uyumluluğu sağlamaktadır.

Yabancı yatırımcılar, Al Hamra, Mina Al Arab, Marjan Adası, Tower Links ve Julphar Adaları gibi belirlenen bölgelerde tam mülkiyet edinimi yapabilirken, diğer bölgelerde 99 yıla kadar kiralama hakları ile kullanım modeli uygulanmaktadır. RAK Arazi Departmanı, kurumsal incelemeler sonrası, kayıt harcı ödemeleri ve mühre vurulmuş, noter onaylı satış sözleşmelerinin iletilmesiyle mülkiyet belgelerini düzenlemektedir. Kiralık mülkiyet sözleşmeleri, RAK Yüksek Konseyi ile ayrı kayıt ve başvuru belgeleri gerektirmektedir. Her serbest mülkiyet alanında, geliştiriciler veya gayrimenkul sahipleri dernekleri tarafından yönetilen kendine özgü inşaat kuralları, topluluk tüzükleri ve hizmet ücretleri uygulanmaktadır. Turizm alanlarındaki imar katmanları, RAKTDA düzenlemeleri uyarınca otel sınıflandırma standartlarını belirlemekte, hizmet düzeyleri, olanak oranları ve doluluk raporlamalarını zorunlu kılmaktadır. Ana planlı gelişimler için altyapı katkıları—yollar, su arıtma ve enerji bağlantıları da dahil olmak üzere—kat alanı oranları ve kamu hizmeti kapasitesine bağlı olarak hesaplanmakta; geliştiriciler performans garantileri sağlamak zorundadır. VelesClub Int., bu gereksinimlerin denetimini yaparak banka garantileri temin etmekte ve finansman ve düzenleyici onayları hızlandırmak için optimize edilmiş topluluk ücretleri müzakeresi gerçekleştirmektedir. Hukuk ekibimiz ayrıca, BAE’nin Ulusal Gayrimenkul Pazar Veri Platformu kapsamında ilerideki yasama girişimlerini izlemekte, gelişen federal direktifleri yerel uyum stratejilerine dönüştürmektedir. doğrudan RAK Arazi Departmanı, DMT, RAKEZ ve RAKTDA ile iletişim kanalları kullanarak, VelesClub Int., proaktif düzenleyici rehberlik, optimize edilmiş izin haritaları ve Ras Al Khaimah’ın dinamik mülk manzarasına özel risk azaltma stratejileri sunmaktadır.

Piyasa dinamikleri ve yatırım fırsatları

• Marjan Adası tatil villaları: Lüks plaj evleri ve otel daireleri yüksek getiri sağlarken, mevsimsel turizm dalgalanmasının getiri optimizasyonu ve düşük sezon stratejileri gerektirdiği görülmektedir.
• Al Hamra golf konutları: Şampiyonluk golf topluluklarındaki villalar istikrarlı bir nakit akışı sunmakta; ancak kapalı alan yasal düzenlemeleri ve hizmet ücretleri için ROI kalibrasyonu yapılması gerekmektedir.
• Mina Al Arab karma kullanım: Marina, perakende ve konut alanlarını birleştiren sürdürülebilir tatil kasabaları, serbest mülkiyet bölümlerinin ve ana geliştirici gerekliliklerinin yönetiminde uzmanlaşma gerektirmektedir.
• Julphar Adası turizm arsaları: Düşük giriş maliyetleri vaat eden gelişen serbest mülkiyet geliştirme bölgesi; ancak altyapı zaman çizelgeleri ve erişim yolları ana plan programlarıyla uyum sağlamalıdır.
• Tower Links yüksek binaları: Golf sahası ve deniz manzaralı konut kuleleri, güçlü ön talep çekmektedir; bu da geliştirici incelemesi ve ödeme planı değerlendirmelerini gerekli kılmaktadır.
• Sanayi ve lojistik parkları: Al Hamra Sanayi Bölgesi ve RAKEZ serbest bölgeleri depo ve üretimi desteklemekte; ayrıca vergi teşviklerinden ve RAK havalimanına yakınlıktan yararlanmaktadır.

Ras Al Khaimah, havaalanı genişlemeleri, artan kruvaziyer gemisi ziyaretleri ve çeşitlendirilmiş konaklama sunumları ile desteklenen güçlü bir turizm büyümesi yaşamaktadır. Genişletilmiş Etihad Demiryolu bağlantısı ve RAKEZ lojistik girişimleri ticari gayrimenkul talebini daha da artırmaktadır. VelesClub Int.’in platformu, RAK alt piyasalarında işlem hacimleri, metrekare fiyatları, inşaat tamamlamaları, ortalama günlük fiyatlar ve doluluk eğilimleri hakkında veri sentezlemektedir. Bu bilgiler, yatırımcıların mülk alımlarını turizm döngüleri, altyapı dağıtımları ve arz kaymaları etrafında zamanlamasına olanak tanıyarak, elde tutma sürelerini ve çıkış stratejilerini optimize etmelerine yardımcı olmaktadır.

Tapu kaydı ve edinim prosedürleri

Ras Al Khaimah'da tapu güvence süreci, RAK Arazi Departmanı ve eGov portalında yapılan detaylı incelemeyle başlamaktadır. VelesClub Int., onaylı arazi kayıtları ve kadastro planları edinmekte, sınır hakları, yükümlülükler ve hizmet erişim haklarını gözden geçirmektedir. Serbest mülkiyet bölgeleri için yatırımcılar, noter onaylı satış sözleşmelerini sunmakta, Arazi Departmanı’na damga vergisi ve %2 kayıt ücreti ödemekte ve tapu belgelerini almaktadır. Kiralık mülk edinimleri, mülk sahipleri ile imzalanan sözleşme belgeleri ve belediyeye kayıt gerektirmektedir. Yabancı alıcılar, BAE kimliklerini almak zorundadır ve SPV'ler için Ekonomi Bakanlığı onayı sağlamalıdır. Tüm belgeler, noter onayı ve onaylı Arapça çevirileri gerektirmektedir. VelesClub Int., çeviri, noter onayı, ücret hesaplamaları ve elektronik başvurular için süreçleri koordine etmekte, durum güncellemelerini izlemekte ve kayıtlardaki gecikmeleri önlemek için iyileştirme protokollerini devreye sokmaktadır. Ayrıca, görünmeyen kusurları azaltmak için tapu sigortası poliçeleri düzenlemekte ve sınır uyuşmazlıkları veya hatalı yükümlülük kayıtlarını düzeltme hizmetleri sunmaktadır.

Brokerların ve ajansların rolü

Ras Al Khaimah'ın gayrimenkul ilanları, lisanslı RERA kayıtlı brokerler (Betterhomes RAK, Allsopp & Allsopp, Knight Frank ve RAKEZ onaylı firmalar dahil) ve dijital portallar aracılığıyla dağılmıştır. Brokerler, hem piyasa hem de arka kapı fırsatlarını araştırmakta, karşılaştırmalı piyasa analizleri yapmakta, yerinde ziyaretler düzenlemekte ve ön müzakerelere rehberlik etmektedir. Komisyon oranları, işlem karmaşıklığına göre %2 ile %5 arasında değişiklik göstermektedir. Ancak, birçok ajans RAK’ın serbest mülkiyet bölgesi kuralları ve turizm lisansı konusunda derin bir uzmanlık sunmamaktadır. VelesClub Int., yalnızca onaylı üst düzey brokerajlarla işbirliği yapmaktadır, sözleşmeleri yatırımcı hedefleri ile komisyonları uyumlu hale getirmek için denetlemekte ve performans standartlarını uygulamaktadır. Broker ilanlarını, başlık durumu, uyum aşamaları ve değerleme değişikliklerini gerçek zamanlı olarak takip eden merkezi bir istihbarat platformuna entegre etmekte, şeffaflığı sağlamaktadır; gereksinimler arasındaki fazlalıkları azaltmakta ve RAK’ın parçalı pazarında hızlı karar verme sürecini kolaylaştırmaktadır.

Uluslararası yatırımcılarla çalışma ve finansman stratejileri

RAK'taki uluslararası alıcılar, yerel ortak gereksinimi olmadan belirlenen serbest mülkiyet bölgelerinde tam mülkiyet haklarının avantajından yararlanmaktadır. Birçok alıcı, sorumluluk ve vergi yapılarını optimize etmek için onshore veya offshore özel amaçlı araçlar (SPV'ler) kurmaktadır. VelesClub Int., kuruluş, çok uluslu raporlama ve BAE kimliği başvuruları konularında danışmanlık yapmaktadır. Yerel bankalar—RAK Bank, Emirates NBD, ADCB ve HSBC—%70 LTV’ye kadar ipotek teklif etmekte, İslami bankacılık kanallarından Şeriat uyumlu finansman sağlanmaktadır. Ras Al Khaimah’a yapılan mülk yatırımlarında 2 milyon AED’yi aşan yatırımlar için Golden Visa verilmektedir; bu da uzun dönemli oturum ve artırılmış hareketlilik sağlamaktadır. VelesClub Int., KYC/AML uyumunu denetlemekte, avantajlı mortgage oranları müzakere etmekte, ön onaylar almakta ve optimum sermaye yapılarını oluşturmaktadır; bu yapı, öz sermaye, yüksek riskli borç, mezzanine ve geliştirme finansmanı kombinasyonlarından oluşmaktadır. Ayrıca, Federal Kanun No. 8 of 2007 kapsamında ön satış alımları için emanet hesaplarını yönetmektedir. Mali danışmanlığı gayrimenkul hizmetleri ile birleştirerek, borçlanmayı optimize etmekte, döviz riskini hedging ile yönetmekte ve portföylerin sponsor IRR hedefleri ve düzenleyici çerçevelerle uyumlu olmasını sağlamaktayız.

VelesClub Int.'in danışmanlık çözümleri

• Kendi sistemimiz RAK analitiği: Anahtar bölgelerde alt piyasa fiyatları, kiralama getirileri, doluluk oranları ve inşaat tamamlamalarını takip eden özel paneller.
• Düzenleyici kolaylaştırma: Serbest mülkiyet kayıtlarının, kiralama sözleşmelerinin, DMT izinlerinin ve miras onaylarının baştan sona yönetimi.
• Due diligence koordinasyonu: Risk azaltma için başlıklı arama, kadastro incelemeleri, çevresel değerlendirmeler ve geliştirici geçmiş analizi.
• İşlem yönetimi: Noter onayı, emanet kurulumları, ücret ödemeleri ve belge sunumları için senkronizasyon sağlayarak sorunsuz kapanışlar.
• Yatırım yapılandırması: SPV, trust ve kurumsal yapıların vergi verimliliğini, varlık korumasını ve Golden Visa uygunluğunu optimize etmesi.
• Edinim sonrası hizmetler: Mülk yönetimi, kiracı kaynaklama, bakım denetimi, mali raporlama ve sürdürülebilir getiriler için çıkış stratejisi planlaması.

Sonuç ve izlenecek adımlar

Ras Al Khaimah, yatırımcılara kıyı turizmi büyümesi, serbest mülkiyet fırsatları ve gelişen lojistik koridorlar sunmaktadır. Ancak, piyasa parçalanması, bölgeler arası düzenleyici nüanslar ve finansman gereklilikleri, yerel uzmanlık gerektirmektedir. VelesClub Int.'in entegre danışmanlık platformu, derin RAK pazar bilgisi, kapsamlı düzenleyici yönlendirme ve doğrudan işlem koordinasyonu sağlayarak riskleri azaltmakta ve tüm aşamalarda getirileri optimize etmektedir. Ekibimiz, ilk değerlendirmeler yapacak, önemli düzenleyici ve finansal aşamaları özetleyecek ve hedefleriniz, zaman diliminiz ve risk iştahınıza uygun özel bir edinim yol haritası hazırlayacaktır. Ras Al Khaimah yatırım yolculuğunuza başlamak için bugün VelesClub Int. ile iletişime geçin. BAE’nin dinamik gayrimenkul manzarasında kesinlik, netlik ve güven ile birlikte hareket etmek için bizimle ortak olun.