Dubai'da Gayrimenkul Portföyü OptimizasyonuKarmaşık düzenlemeleri sadeleştirerekemirlik getirilerini maksimize etmek

Dubai'de Gayrimenkul Danışmanlığı

Regülasyon ortamı ve hukuki çerçeve

Dubai'nin gayrimenkul alanı, yatırımcı korumasını ve piyasa şeffaflığını sağlamak amacıyla federal yasalarla emirate özel düzenlemeleri birleştiren katmanlı bir hukuki çerçeve ile yönetilmektedir. Federal düzeyde, 1985 tarihli Federal Kanun No. 5, temel mülkiyet haklarını ve sözleşme uygulama mekanizmalarını belirlerken, 2007 tarihli Federal Kararname-Kanun No. 8, ön satış gelirlerinin koruma altına alınması amacıyla denetimli hesaplarda tutulmasını zorunlu kılmaktadır. Ancak, gayrimenkul işlemlerinin birincil uygulanması Dubai Tapu Dairesi (DLD) ve onun düzenleyici kolu olan Gayrimenkul Düzenleme Ajansı (RERA) tarafından üstlenilmektedir. RERA, çok birimli gelişmelerde ortak mülkiyet yapılarını düzenleyen Dubai Kat Mülkü Yasası (Yasa No. 27, 2007) ve ön satış sözleşmeleri için Oqood kayıt sürecini uygular. Tapu senetleri, Birleşik Gayrimenkul Kayıt Sistemi aracılığıyla elektronik olarak verilmekte, DLD'nin “Dubai REST” platformu kullanılarak dijital haritalama sağlanmaktadır. RERA ayrıca geliştirici lisanslarını denetler, emanet düzenlemelerine uyumu sağlar ve uyumsuzluklar için cezalar uygulayarak yerel ve yabancı yatırımcılar için sağlam bir düzenleyici ortam yaratır.

Dubai içinde, mülkiyet, kiralama ve kısa süreli kiralama pazarları üzerinde ek düzenlemeler bulunmaktadır. Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai ve Jumeirah Village Circle gibi belirlenmiş serbest mülkiyet bölgeleri, GCC dışındaki vatandaşlar tarafından tam mülkiyetin gerçekleşmesine olanak tanırken, bölgeye özgü düzenlemelere ve yıllık hizmet ücretlerine tabidir. Kiralık bölgeler, 99 yıla kadar uzun vadeli kiralamalara izin verir; ancak mülkiyet devri belirli koşullar dışında kısıtlanmıştır. RERA ve Dubai Turizm ve Ticaret Pazarlama (DTCM) tarafından uygulanan kısa süreli kiralama düzenlemeleri, mülk kaydı, sağlık ve güvenlik standartları ile turizm ücretlerinin ödenmesi gibi gereklilikleri içermektedir. Dubai Belediyesi, enerji verimli tasarımlar ve sürdürülebilir yapı uygulamaları zorunluluğu getiren Dubai Yeşil Binalar Yönetmelikleri kapsamında yapı kodlarını ve çevresel standartları uygular. VelesClub Int. sürekli olarak hem federal hem de emirate düzeyindeki yasama güncellemelerini takip eder, DLD, RERA, DTCM ve Dubai Belediyesi ile doğrudan iletişim kurar ve müşterileri bölge onayları, inşaat izinleri ve uyum denetimleri konularında yönlendirerek hukuki riskleri azaltır ve proje zaman çizelgelerini hızlandırır.

Piyasa dinamikleri ve yatırım fırsatları

• Downtown Dubai: Burj Khalifa ve Dubai Mall ile desteklenen ikonik karma kullanım bölgesi; lüks konut ve ticari birimlerde yüksek getiri sunmaktadır; segmentine bağlı olarak %5 ila %7 arasında değişen getiriler.
• Dubai Marina & JBR: Yüksek katlı dairelerin ve otel konaklama birimlerinin bulunduğu sahil yaşamı; mevsimsel kiralama oranları değişkenlik gösterse de, zirve dönemlerinde ortalama günlük kira (ADR) AED 700'ün üzerinde gerçekleşmektedir.
• Palm Jumeirah: Villa, townhouse ve daire seçenekleriyle yapay ada, %8–10 brüt getiri sağlamaktadır; altyapı ücretleri ve hizmet masraflarının ayrıntılı maliyet analizine ihtiyacı vardır.
• District 7, MBR City: Yeni gelişen banliyö bölgesi, townhouse ve park açısından daireler sunmaktadır; bu alan gelişirken, iyi bir giriş değeri ve uzun vadeli sermaye değeri arayan genç aileler için cazip hale gelmektedir.
• Business Bay & DIFC bölgesi: Ticari ofisler ve yüksek standartlarda daireler; A sınıfı ofis alanı için güçlü kurumsal talep ile birlikte hizmetli dairelerde %6–8 net getiriler sunmaktadır.
• JAFZA & Al Quoz Endüstriyel: Al Maktoum Uluslararası Havalimanı ve Expo 2020 miras altyapısına yakınlıkları nedeniyle lojistik ve hafif sanayi parkları; yıllık kiralama artışı %4'ün üzerinde gerçekleşmektedir.

Dubai'nin piyasası son derece döngüseldir ve küresel sermaye akışları, Expo kaynaklı altyapı yükseltmeleri ve turizm desenleri tarafından etkilenmektedir. VelesClub Int.’nin özgün istihbarat platformu, tüm büyük alt piyasalardaki işlem hacmi, metrekare başına fiyat trendleri, arz hatları, doluluk oranları ve demografik değişimler hakkında gerçek zamanlı verileri bir araya getirmektedir. Analistlerimiz, mikro-pazar segmentasyonu, emirler arası tahvil fırsatları ve finansman maliyeti senaryoları konusunda özel raporlar sunarak, müşterilerin en iyi giriş zamanı belirlemesine, kaldıraçlarını maksimize etmesine ve yerelleştirilmiş talep etkenleriyle uyumlu hedef IRR’leri elde etmelerine olanak tanımaktadır.

Tapu kaydı ve edinim prosedürleri

Dubai'de tapu kaydı süreci, RERA'nın emanet platformu üzerinden geliştiricinin kimlik bilgilerinin doğrulanması ve DLD veritabanı aracılığıyla tapu sorgulaması gibi kapsamlı bir durum tespiti ile başlamaktadır. Alıcılar, orijinal pasaportlar, Emirates kimlikleri ve fon veya finansman ön onay belgelerini sunmaktadır. Ön satış sözleşmeleri