Gaziantep'te Tam Gayrimenkul Operasyonları DenetimiSpa tatil köylerinin ve deniz manzaralarınınparçalı mülk kurallarıyla buluştuğu yer

Yalova'da Brokerlar, Geliştiriciler ve Ajanslar için Gayrimenkul Danışmanlığı

Yalova'nın umut verici ama karmaşık bir pazar olması

Yalova, İstanbul ile Bursa arasında yer alan eşsiz bir konuma sahiptir ve sıkı bir şekilde termal kaplıcalar, deniz manzaraları ve doğal ortamları sunmaktadır. Coğrafyası ve altyapısı, hem sağlık odaklı alıcılara hem de İstanbul merkezli aileler için ikincil konut arayan alıcılara büyüyen bir destinasyon haline gelmiştir. Konut fiyatları, yaşam tarzı talebi, feribot erişimi ve Arap, Rus ve Türk alıcılardan gelen ilgi ile sürekli olarak artmıştır.

Ancak, bu yüksek talep beraberinde derin hukuki ve prosedürel karmaşıklıkları da getirmektedir. Yalova'daki gayrimenkul genellikle üst üste binen imar kategorileri tarafından yönetilmektedir: turizm alanları, kaplıca koruma katmanları, orman sınırları ve kıyı yapım kısıtlamaları. Yapılandırılmış bir danışmanlık olmadan, brokerlar ve geliştiriciler yasaklı alanlarda inşaat yapmak, geçersiz satışlar kapatmak ya da idari gecikmeler nedeniyle yabancı alıcıları kaybetme riski ile karşı karşıya kalmaktadırlar.

Yalova'ya özgü imar zorlukları

Yalova'nın arazisi, birden fazla kısıtlayıcı tanım ile birbirini kesmektedir. Kıyı parseller, inşa edilebilir derinlik ve yüksekliğe kısıtlamalar getiren deniz hukuku kapsamına girmektedir. Termal kaplıca alanları genellikle standart kentsel imar düzenlemelerini geçersiz kılan sağlık bakanlığı düzenlemeleri ile gelir. Diğer bölgeler ise, orman alanlarının yakınında yer almaktadır ve bu, orman kesimini engeller veya altyapı geliştirmeyi kısıtlar.

Bu örtüşen tanımlar, her zaman kamu listelemelerinde veya belediye özetlerinde görülebilir değildir. Birçok broker ve hatta geliştiriciler, neyin izinli olduğuna dair yalnızca yüzeysel bir anlayışla ilerlemekte — bu da ruhsatların başarısızlığına, geriye dönük para cezası veya iptal edilen lisanslara yol açmaktadır. VelesClub Int., arazi sınıfını, kadastro kayıtlarını ve ilçe seviyesindeki katmanları çapraz referans alarak gerçekten geliştirilebilecek, satılabilecek veya yasal olarak pazarlanabilecek alanları belirleyerek bu sorunu çözmektedir.

Tapu sorunları ve miras karmaşası

Yalova'da sık karşılaşılan bir başka sorun ise belirsiz tapu yapılarıdır. Birçok mülk, genellikle kardeşler veya kuşaklar arasında resmi bölünme olmadan paylaştırılan miras aile parsellerinde bulunmaktadır. TAPU’lar, birden fazla sahibi, kayıtsız mirasçılar veya geçerliliği kalmamış arazi kullanım şartlarını yansıtabilir. Bu durum, villa veya arazi parçaları pazarlayan geliştiriciler ve ajanslar için ciddi bir risk yaratmaktadır, özellikle de Yabancı Yatırımcılar için Vatandaşlık (CBI) kuralları altında yabancı alıcılara veya yatırımcılara.

Danışmanlık hizmetlerimiz, tapu ağacının yeniden yapılandırılması, miras zinciri analizi ve notere destek sağlamaktadır. Parçalanmış mülkiyetleri satılabilir ve tapu belgesi düzgün mülkler haline dönüştürmekte veya fonlar taahhüt edilmeden önce kritik sorunları belirlemekteyiz. Geliştirici projeleri için, ayrıca tesisat koordinasyonu ve vekaletname mantığını uygulayarak Türk ve yabancı taraflar ile güvenli imza ve fon transferini sağlıyoruz.

Alıcı talebi ile işlem riski arasındaki denge

Yalova’nın alıcı tabanı, huzurlu kaçışlar arayan İstanbul sakinleri, yaşam tarzı mülkü arayan Körfez ve Arap müşterileri ile İstanbul’un maliyetlerinden uzak, kıyı yakınlığını tercih eden Avrupa diasporası ailelerini içermektedir. Birçok alıcı nakit ile veya CBI programları aracılığıyla satın alma yapmaktadır. Ancak alıcı heyecanı, genellikle geçersiz vekaletname belgeleri, değerleme sorunları veya beklenmeyen TAPU şartları nedeniyle zayıflamaktadır.

Özellikle SPA alanları ve kıyı listelemeleri genellikle çevre yasası ile uyumlu SPK onaylı değerleme raporları gerektirmektedir. Yabancı taslak vekaletnameler sunan veya tanınmamış çevirmenler kullanan alıcılar, TAPU sürecinde gecikmelere neden olabilir veya işlemi tamamen geçersiz kılabilir. VelesClub Int. buna, konsolosluk onaylı vekaletname şablonları, notere onaylı değerleme çerçeveleri ve yabancı vatandaşlar veya karma haneler için özelleştirilmiş çift dilli kapanış paketleri sunarak çözüm getirmektedir.

Büro tutarsızlığı ve ölçeklenme problemleri

Yalova’nın küçük boyutuna rağmen, birçok bağımsız broker bulunmaktadır; bunların çoğu, CRM sistemleri, yasal şablonlar veya liste kontrolü olmadan faaliyet göstermektedir. Gayrimenkuller genellikle birden fazla ofise çapraz olarak listelenmekte, sözleşme mantığı veya komisyon koruması sağlanmamaktadır. Alıcılar, belgeleri gayri resmi WhatsApp kanalları aracılığıyla sunabilir veya el yazısıyla hazırlanmış anlaşmalar alabilir — bu da hem ajansı hem de müşteriyi riske atmaktadır.

Biz, yapılandırılmış bir borsa çerçevesi kurarak bu durumu ele alıyoruz. Sistemimiz, ön satış, yeniden satış ve rezervasyon anlaşmaları için çok dilli sözleşmeler; işlem aşamalarına bağlı yasal CRM; yerel ve uluslararası taraflar için vekaletname iş akışları ve eğitim ile ajansa özel uyum eğitimleri içermektedir. Brokerlerin gayri resmi işlemlerden ölçeklenebilir, belgelenmiş ve hukuki olarak korunan satış işlemlerine geçmelerine yardımcı oluyoruz.

Geliştiriciler için izin karmaşıklığı

Yalova'daki yeni gelişmeler önemli bir düzenleyici gözden geçirme ile karşı karşıyadır. Kıyıya, termal kaynaklara veya orman kenarlarına yakın projeler yalnızca belediye tarafından değil, ayrıca genellikle Çevre Bakanlığı, Sağlık Bakanlığı (kaplıca alanlarında) ve orman yetkilileri tarafından da gözden geçirilmelidir. Bu gerekliliklerden habersiz olan geliştiriciler geçerli izin olmadan inşa edebilir veya yasal onay olmadan satışlara başlayabilir - bu da ceza, durdurulan işler veya itibar kaybı riski taşır.

İzin planlama sistemimiz imar aşamasında başlar. Eğim, çevresel yakınlık, arazi sınıfı ve bakanlık denetimini analiz ederek proje düzeyinde bir izin yol haritası oluşturuyoruz. Ardından program uyumunu, yasal tasarım, değerleme kurulumu ve liste mantığını kapsayacak şekilde destek sağlıyoruz. Bu, gecikmeleri azaltır ve alıcılarınızın, Termal, Çınarcık veya Altınova gibi karmaşık ilçelerde dahi tamamen uyumlu mülkler almasını sağlar.

Örnek olay: Bölünmüş villa projesinde hukuki iyileştirme

2023 yılında, yerel bir Yalova ajansı, konut olarak pazarlanan orman kenarındaki bir arazide bölünmüş villalar satmaya başlamıştı. TAPU, çoklu sahiplik durumunu yansıtmakta ve eğim kısıtlamaları ve kıyı tampon kurallarına tabiydi. Alıcılara CBI niteliklerini vaad edilmesine rağmen, değerleme aşamasında başarısız oldular. VelesClub Int. devreye girdi, imar kısıtlamalarını doğruladı ve hukuki bir yeniden yapılandırma yürüttü: arazi bölünmesi güncellendi, vekaletname akışları yeniden tasarlandı ve SPK değerlemeleri tamamlandı. Revize edilen proje q...

Yalova'da sunduğumuz hizmetler

VelesClub Int., Yalova’nın yapısına uygun kapsamlı bir gayrimenkul danışmanlık modeli sunmaktadır. Hizmetlerimiz şunları içermektedir:

• İmar katmanları ve arazi kullanımı doğrulama
• Miras zinciri ve çoklu sahipli TAPU çözümü
• İzin planlama ve bakanlık koordinasyonu
• CBI uyumlu değerleme ve vekaletname tasarımı
• Brokerlar için CRM ve yasal sözleşme entegrasyonu
• Yabancı alıcılar için onboarding ve kapanış lojistiği

Termal veya kıyı projeleri başlatan geliştiricilerle, sınır ötesi satışlarda ölçeklendiren brokerlarla ve mülk alımlarında hukuki netlik arayan diaspora aileleriyle çalışıyoruz. Amacımız, işleminizi — izinlerden TAPU'ya kadar — korumaktır.

Sonuç

Yalova, güzellikleri ve sağlık alanları ile yatırım çeken ama aynı zamanda ciddi hukuki karmaşıklıklara yol açan, katmanlı bir pazardır. Miras anlaşmazlıklarından kaplıca alanı katmanlarına kadar, riskler gerçektir. Ancak, yapılandırma ile hareket eden profesyoneller için kazançlar da gerçektir.

VelesClub Int., her adımda: hukuki, operasyonel ve müşteri odaklı netlik sağlamanıza yardımcı olur. İster bir tatil köyü açıyor, ister kıyı evlerini pazarlıyor, ister yabancı müşterilere yardım ediyor olun, karmaşıklığı uyuma — uyumu da büyümeye dönüştürüyoruz.