Yunanistan'da Gayrimenkul için İş Süreçleri Dışa Aktarımıİzinlerle yasal uyumu sağlamakyoğunluk ve yabancı alıcı yasası

Yunanistan'da Gayrimenkul Danışmanlığı – Adalar ve Şehirler Arasında İşlem Yapma | VelesClub Int.

Yunanistan'ın Geliştiricileri ve Sınır Ötesi Yatırımcıları Cezbetmesinin Nedenleri

Yunanistan, Altın Vize programı, düşük varlık giriş noktaları ve yüksek kira getirileri nedeniyle Avrupa'nın en cazip gayrimenkul destinasyonlarından biri haline gelmiştir — özellikle Atina, Selanik, Girit ve Kiklad Adaları gibi turizm odaklı bölgelerde. Geliştiriciler yeni otel projeleri peşinde koşarken, yatırımcılar kısa süreli kiralamalar için konut mülkleri edinmektedir ve kurumsal sermaye karma kullanımlı kentsel yenileme bölgelerini hedeflemektedir.

Ancak bu fırsatlara rağmen, Yunanistan hukuki olarak parçalı bir ortam sunmaktadır. Yerel imar düzenlemeleri bölgeler arasında farklılık gösterirken, izin süreleri belediyeye göre değişkenlik göstermekte ve tapu kayıtları bazen eksik ya da tartışmalıdır. Yabancı yatırımcılar çok katmanlı bir bürokrasiyi aşmak, Yunan medeni hukukuna uymak ve yenileme veya inşaat için birkaç ay sürebilecek onay sürecini planlamak zorundadırlar.

Yunan Gayrimenkul Projelerinde Yaygın Zorluklar

Pek çok yatırımcı Yunan gayrimenkul düzenlemesinin ne kadar dağınık olduğunu göz ardı etmektedir. Şehir planlama izinleri belediyeye göre 4–12 ay sürebilir. Örneğin, Santorini'deki bir turizm geliştirme projesi, bölgesel miras koruma, çevresel izinler ve eğim kısıtlamalarına uymalıdır — ayrıca ulusal kodlara da dikkat edilmelidir. Bu arada, Atina'nın merkezi yenileme teşvikleri altında faaliyet gösteriyor ancak kat yoğunluğu ve tasarım kuralları konusunda katı düzenlemeler uygulamaktadır.

Başka bir zorluk, tapu ve kadastro bilgilerini doğrulamaktır. Yunanistan’ın bir Ulusal Kadastro sistemi olsa da, miras mülklerinin güncellenmiş kayıtlara sahip olmaması sık görülmektedir, özellikle kırsal veya adalardaki bölgelerde. Bir satış öncesi yasal açıklama ve sınırların yeniden belirlenmesi gerekebilir.

VelesClub Int.'nin Yunanistan'daki Projenizi Destekleme Yöntemleri

• İmar Tanılaması: Şehir, kırsal ve adalar için arazi kullanımını netleştiriyoruz. Bu, turizm sınıflandırması, ticari uygunluk ve inşaat kısıtlamalarını içerir.
• İzin Koordinasyonu: Turizm projeleri izinleri, AL kira kaydı, Altın Vize koordinasyonu ve birden fazla yetki alanında yenileme onaylarını üstleniyoruz.
• Tapu ve Hukuki Temizlik: Yerel avukatlarla iş birliği yaparak tam tapu devrini sağlıyor, arazi kaydını düzeltip, miras uyumluluğunu garantiliyoruz.
• Vergi Yapısı ve Kuruluş Oluşturma: Geliştiriciler ve portföy alıcıları için edinim, kullanım ve çıkış sürecini yönetmek üzere Yunan ve uluslararası çerçeveler altında vergi etkinliği sağlayan kuruluşlar oluşturuyoruz.

Yunanistan Genelindeki Desteklediğimiz Proje Türleri

VelesClub Int., Atina, Selanik, Girit, Rodos, Kefalonya, Mikonos ve Yunan anakarasında projeleri desteklemektedir. Bunlar arasında:

• Konaklama Projeleri: Turizm hedefli butik oteller, apart oteller ve villalar, Turizm Bakanlığı standartlarına uymalıdır. İşletme lisanslarını ve çevresel uyumluluğu sağlıyoruz.
• Konut Portföyleri: Kısa süreli kiralamalar için AL kaydı gereklidir. Özellikle Atina ve Hanya gibi popüler bölgelerde imar sınırlamalarını, doygunluk eşiklerini ve yenileme süreçlerini izliyoruz.
• Kentsel Yenileme: Atina ve Selanik'teki yenileme bölgeleri teşvikler sunar, fakat yoğunluk kurallarına ve korunma yükümlülüklerine uymayı gerektirir. En uygun kullanım yolları ve lisanslama konusunda danışmanlık sağlıyoruz.
• Arazi Bankacılığı ve Yeniden Satış: Uzun vadeli yatırımcılar için altyapı genişleme bölgelerinde arazi bankacılığına yönelik fizibilite çalışmalarını yürütmekteyiz — böylece gelecekte yeniden satış veya ortaklık potansiyeli sunuyoruz.

Altın Vize Piyasa Trendleri ve Yasal Adımlar

Yunanistan’ın Altın Vize programı, AB dışındaki yatırımcıların 250.000 € veya daha fazla bir gayrimenkul alımı yoluyla oturum izni elde etmelerine olanak tanımaktadır (ve son güncellemelerle birlikte Atina ve Selanik’in merkezi bölgelerinde 500.000 €). Bu program, özellikle Çin, Türkiye, Rusya, İsrail ve Orta Doğu'dan binlerce başvuru almıştır. Ancak, yasal işleme süreleri değişkenlik göstermekte olup, yatırımcılar gayrimenkul alımını oturum izni başvuru aşamaları ile uyumlu olarak dikkatlice zamanlamalıdırlar.

Mülk türlerini uygunluk eşikleriyle uyumlu hale getirmeye, tam bir Altın Vize dosyası hazırlamaya, biyometrik ve randevu yönetimini gerçekleştirmeye, ve lisanslı avukatlarla noterler tarafından vergi numarası, banka hesabı ve sözleşme tercümesi süreçlerini koordine etmeye yardımcı oluyoruz.

İzin Süreleri, Finansman Riskleri ve Escrow Desteği

Yunan gayrimenkulündeki ana risklerden biri izin gecikmeleridir. Bir otel veya konut yenilemesi onay süreçleri için bir yıla kadar sürebilmektedir — bu durum finansman takvimlerini etkileyebilir. Banka garantilerine veya aşamalı geliştirici sözleşmelerine dayanan yabancı yatırımcılar için bu, sermaye yatırımı ile yasal belirsizlik arasında bir gerilim yaratmaktadır.

VelesClub Int. korunmuş işlem şartları, escrow, aşama şartları ve hukuki sorumluluk koruma ile yapılandırmaktadır. Müşterilere aşama stratejisi hakkında danışmanlık yapıyor ve uzun izin süreçleri boyunca nakit akışının güvenliğini sağlamaya yardımcı oluyoruz.

Yabancı Alıcı Yükümlülükleri ve Edinim Süreci

Yabancı yatırımcılar Yunan vergi numarası (AFM) almalı, bir Yunan bankası hesabı açmalı ve noterden satış sözleşmeleri imzalamalıdır. Tüm mülk transferleri, Ulusal Kadastro ve yerel arazi sicilinde kaydedilmektedir. Hukuki destek zorunludur ve işlemler noterlere emanet edilir. Genellikle yeminli tercümeler gerekebilir.

Gayrimenkul seçimi ve gerekli araştırmalardan, sözleşme nihayete erdirme, satış sonrası kayıt ve Altın Vize başvurusu süreçlerine kadar bu tam zinciri koordine ediyoruz. Ayrıca, alıcıların yıllık vergi beyannameleri ve ENFIA yükümlülüklerini (mülk sahipliği vergisi) yerine getirmelerini sağlıyoruz.

Gayrimenkul Vergileri, Maliyetler ve Uygunluk

Yunanistan'da gayrimenkul alıcıları %3 transfer vergisi (yeniden satış) veya %24 KDV (yeni inşaatlar) ile notere, sicile ve avukata ödemeler yapmakla yükümlüdür. Yıllık mülk vergisi (ENFIA) metrekare ve bölge oranlarına göre uygulanmaktadır. Kira gelirleri %15–45 arasında bir vergiye tabi olup, masraf düşülebilirliği mülk kullanım türüne bağlıdır.

Vergi yükümlülüğünü modele çeviriyor, satın alma yapısını optimize ediyor ve kiralama raporlaması desteği sunuyoruz. Geliştiriciler için, KDV geri kazanım mekanizmaları oluşturuyor ve vergi avukatlarıyla ileriye dönük planlama konusunda koordine ediyoruz.

Gayrimenkul Büyümesi İçin En İyi Şehirler ve Bölgeler

• Atina: Şehir yenilenmesi, apartman ve otel talebini artırmaktadır. Şehir merkezi (Koukaki, Exarchia, Kolonaki) Altın Vize için cazip bölgeler ancak yeni 500.000 € eşiklerine tabi.
• Selanik: Uygun fiyatlar ve güçlü öğrenci, lojistik ve sağlık turizmi talebi ile kuzeydeki merkez. Değer odaklı AL projeleri ve karma kullanımlı mülkler için uygundur.
• Girit: Yıl boyu turizm ve lojistik potansiyeli. Heraklion ve Hanya konut ve tatil imkânları sunar; kıyıda inşa edilebilir arazi sınırlıdır.
• Mikonos & Santorini: Sınırlı arz ve lisans engelleri ile yüksek turizm pazarları. En iyi butik oteller veya ultra lüks villalar için uygundur — genellikle SPV mülkiyetindedir.

ESG, Sürdürülebilirlik ve Turizm Uygunluğu

Yunan yasası, enerji performans sertifikası ve AB yeşil fonlarına erişim yoluyla sürdürülebilir inşaatı teşvik etmektedir. Otel sınıflandırma sistemleri ve yangın güvenliği yasaları tüm turizm operasyonlarına uygulanmaktadır. Yeni gelişmeler, denetimden geçmek için enerji verimliliği özellikleri (örneğin, termal yalıtım, yenilenebilir sistemler) içermelidir.

VelesClub Int., tasarıma ESG standartlarını entegre eder, çevresel lisanslamayı denetler ve nitelikli projeler için devlet veya AB destekli teşviklere erişimi destekler.

Hukuki Koruma ve Uyuşmazlık Çözümü

Yunanistan'daki gayrimenkul işlemleri, medeni hukuka ve sözleşmeli yaptırıma tabidir. Çoğu uyuşmazlık (tapu kusurları, gecikmeli teslimat veya yüklenici ihlali), noteryal prosedür veya ticari mahkemelerde çözülmektedir. Sözleşmelere tahkim maddeleri eklenebilir ancak Yunan yargı terimlerine uymalıdır.

Koruyucu hükümler tasarlıyor, gerektiğinde ön dava işlemleri gerçekleştiriyor ve uyuşmazlık artışı durumlarında dava firmalarıyla iş birliği yapıyoruz.

VelesClub Int.'nin Hukuki Güvenliği ve Hızını Sağlama Yöntemleri

• 360° Hukuki Denetim: Tapu kontrolünden izin denetimine kadar, her yasal katmanı kontrol ediyoruz.
• Geliştirici ve SPV Desteği: Plan aşamasındaki satışlar veya otel inşaatları için Yunan şirketleri kuruyor, sermaye akış şemalarını tasarlıyor ve gayrimenkul hukuku ile uyum sağlıyoruz.
• Satış Sonrası Uygunluk: ENFIA, vergi beyannameleri, AL raporlaması ve sigorta — edinim sonrasında merkezi partner olarak kalıyoruz.
• Şeffaf Platform: Müşteriler, VelesClub Int. danışmanlık portalı üzerinden proje durumu, belgeler ve yerel bağlantılara erişim sağlıyor.

VelesClub Int. ile Yunan Gayrimenkul Projenize Başlayın

İmar karmaşıklığı, izin süreleri ve Altın Vize gelişimleri göz önüne alındığında, Yunanistan yalnızca aracılık yapmakla yetinmeyen bir yaklaşım gerektirir. VelesClub Int., Atina, Selanik, adalar ve kara bölgelerinde yapılandırılmış gayrimenkul danışmanlığı sunarak geliştiriciler, aracılar ve yabancı alıcılar için tam yasal uyum ve operasyonel netlik sağlamaktadır.

Bir turizm girişimi başlatmak, Altın Vize gayrimenkulleri güvence altına almak veya karma kullanımlı portföyler geliştirmek isterken, Yunanistan gerçek potansiyel sunmaktadır — ancak bu yalnızca hukuki öngörü ile mümkündür. VelesClub Int., Yunanistan'da uyumlu, güvenli ve yapılandırılmış gayrimenkul icrası için stratejik ortağınızdır.