Bali'deki Ajanslar için İşlem DanışmanlığıKarmaşık yabancı mülkiyet ve imar yasaları arasında turizm büyümesiBali'deki Ajanslar için İşlem Danışmanlığı

Geliştiriciler, Aracılar ve Uluslararası Yatırımcılar İçin Bali'de Gayrimenkul Danışmanlığı

Bali, yüksek getiri sunmasına rağmen hukuken karmaşık

Bali, Asya'nın en dinamik gayrimenkul piyasalarından biridir. Villa kültürü, uluslararası turizm ve dijital göçmenlerin güçlü varlığı, kısa süreli kiralamalar, butik tatil köyleri ve ticari konaklama projeleri için sürekli bir talep yaratmaktadır. Ancak, Endonezya'nın yabancı mülkiyet yasaları, katmanlı imar sınıflandırmaları, belirsiz tapu rejimleri ve gelişen vergi yapıları, Bali'de gayrimenkul yatırımı yapmayı hukuken zorlaştırmaktadır. Başarı, doğru hukuki yapı, tapu doğrulaması ve edinim, gelişim ve kiralama süreçlerinin tüm aşamalarında operasyonel uyuma bağlıdır.

VelesClub Int., geliştiriciler, gayrimenkul aracılar ve kurumsal yatırımcılar için Bali'de özel gayrimenkul danışmanlığı sağlamaktadır. Müşterilerin hukuki engelleri aşmalarına, sahiplik formatlarını, vergi yapılandırmasını ve proje onaylarını yönetmelerine yardımcı oluyoruz — yatırım güvenliğini ve uzun vadeli performansı sağlıyoruz.

Yabancı mülkiyet kısıtlamaları ve aday riski

Yabancılar, Endonezya'da doğrudan mülkiyet hakkına (Hak Milik) sahip olamazlar. En yaygın alternatifler, uzun vadeli kiralama (Hak Sewa), kullanım hakkı yapıları (Hak Pakai) veya bir Endonezyalı vatandaşın yatırımcı adına mülkiyet tuttuğu aday sözleşmeleriyle sınırlıdır. Aday yapılarının yanlış kullanımı, varlık el koyma veya icra edilemeyen iddialar gibi büyük hukuki riskler taşımaktadır.

VelesClub Int., proje hedeflerini değerlendirir ve uyumlu yapılar sunar; bunlar arasında PT PMA şirket kuruluşu, kiralama edinimi veya Hak Pakai stratejileri bulunmaktadır. Uygulanabilir sözleşmeler hazırlıyor, noterden onay alıyor ve her müşterinin durumu için hukuki netlik sağlıyoruz.

Arsa sınıflandırması ve imar engelleri

Bali, her parseli turizm, konut, tarım, yeşil alan veya karma kullanım olarak belirleyen detaylı imar kurallarını (RTRW) uygulamaktadır. Canggu, Uluwatu ve Ubud gibi birçok popüler bölgede aynı köy içinde bile bölünmüş imar durumları bulunmaktadır. Bazı villalar, izinlerin reddi veya kapatılması riski taşıyan turizm dışı bölgelerde faaliyet göstermektedir.

Biz, arazi imar doğrulaması yapıyor, izinlerin alınabildiği yerlerde imar düzenleme başvurularını hazırlıyor ve proje türlerini yasal arazi kullanımına eşleştiriyoruz. Sürecimiz, müşterilerin geliştirme izni olmayan veya izinsiz arazilere yatırım yapmadığından emin olmaktadır.

Yerel araştırma ve tapu durumu

Bali'deki tapu kayıtları belirsiz, eksik veya tartışmalı olabilir — özellikle miras kalan araziler veya bölünmüş mülkler için. Herhangi bir sözleşme imzalamadan önce, arsanın doğru bir şekilde belgelenmiş, devredilebilir ve ipotek veya iddialardan arınmış olduğunu doğrulamak önemlidir.

VelesClub Int., Endonezya Arazi Ofisi (BPN) aracılığıyla kapsamlı bir araştırma yapar, geçmiş mülkiyet belgelerini gözden geçirir ve işlemlerin doğruluğunu sağlamak için noterlerle çalışır. Problemleri erken tespit ediyor ve fonların taahhüt edilmeden önce yazılı tapu doğrulaması sağlıyoruz.

Şirket kuruluşu ve arazi edinimi

Yabancıların Bali'de iş veya gelişim için mülk edinmelerinin en güvenli yolu, bir PT PMA — yabancı mülk olan bir limited şirket kurmaktır. Bu yapı, arazi kullanım hakları, mülk tutma ve yasal olarak gelir elde etme imkanı sunarken, şirket kurulumu, raporlama ve sermaye gereksinimleri talep etmektedir.

Biz, tam lisanslı PT PMA kuruluşları kuruyor, vergi ve hukuki kayıtları koordine ediyor ve gelen sermaye için banka kurulumu yapıyoruz. VelesClub Int., varlığınızın Bali'de mülk edinme, kiralama veya inşaat yapma amacıyla doğru bir şekilde yapılandırıldığını garanti eder.

Gelişim izinleri ve inşaat yönetmelikleri

Bali'deki tüm inşaatlar bir IMB (inşaat izni) gerektirir; bu izin, artık yeni OSS sistemi altında PBG ile değiştirilmektedir. İzinleri olmayan projeler, ceza, yıkım veya işletme ruhsatlarının reddi riskiyle karşılaşabilir. Gereksinimler, arazi türüne, bina kullanımına ve lokasyona göre değişiklik göstermektedir.

Biz, izin belgelerini, mimari sunumları hazırlıyor ve IMB/PBG onayı almak amacıyla yerel yetkililerle iletişim kuruyoruz. Ekibimiz, binaların başından itibaren mekansal planlama, güvenlik ve çevresel standartlara uygun olmasını sağlamaktadır.

Kira ruhsatı ve turizm vergisi

Bali'de kısa süreli kiralama için kullanılan mülkler, yerel Perda düzenlemeleri altında konaklama lisansına sahip olmalıdır. Birçok villa ruhsatsız işletilmektedir; bu da sahiplerini aniden kapatma, ceza ve platformlardaki listeleme ayrıcalıklarını kaybetme riskiyle karşı karşıya bırakmaktadır. Ayrıca, gelir, turizm vergisi ve gelir vergisine tabidir.

VelesClub Int., kiralama operasyonlarını yasal hale getirir, yerel iş lisanslarını (NIB, TDUP) temin eder ve turizm vergisi için kayıt yaptırır. Müşterilerin Bali'nin en aktif bölgelerinde kârlı ve tamamen uyumlu kiralama portföyleri yürütmesine yardımcı oluruz.

Elde etme, gelir ve yeniden satış üzerindeki vergilendirme

Endonezya, gayrimenkul üzerinde çeşitli vergiler uygular: %10 KDV veya edinim vergisi, yıllık arazi vergisi (PBB), kira gelirleri üzerinden kişisel veya kurumsal gelir vergisi ve varlık satışındaki değer artışı vergisi. Yabancı yapılar, uygun şekilde optimize edilmezse daha yüksek oranları tetikleyebilir.

Biz, tam vergi yükünü modelleyerek, mülkiyeti PT PMA veya kiralama yollarıyla planlıyor ve yükümlülüğü azaltmak için indirimli harcamaları belgeliyoruz. Danışmanlığımız, gerçek sonrası vergi getirilerinin korunmasını ve uyumluluğunu sağlar.

Noterle ilişkiler ve senet kaydı

Bali'deki tüm gayrimenkul işlemleri, lisanslı bir Endonezyalı noter tarafından notere alınmalı ve BPN'e kaydedilmelidir. Noter, arazi imarını, satıcı haklarını ve tapu zincirini de doğrular. Denetim edilmeyen noterlerin kullanılması veya senet kaydının atlanması işlemi geçersiz kılmaktadır.

VelesClub Int., güvenilir noter ortakları sağlar, sözleşme incelemelerini yönetir ve senet işleme ile satış sonrası kaydı denetler. Her işlem için hukuki kapanış ve uygulanabilirlik sağlar.

Ortak girişimler ve tatil köyü ortaklıkları

Yabancı geliştiriciler genellikle Bali'de Endonezyalı arazi sahipleri, otel işletmecileri veya yaşam tarzı markaları ile JV yoluyla giriş yapar. Bu yapılarda hakların, kâr paylarının, proje zaman çizelgelerinin ve çıkış yollarının net bir şekilde belirlenmesi, gelecekteki çatışmaları önlemek adına hayati önem taşımaktadır.

Biz, ortak girişim çerçeveleri tasarlar, MoU ve hissedar sözleşmeleri hazırlar ve proje SPV'lerini belirgin ihtilaf çözümü ile tanımlarız. VelesClub Int., ölçeklenebilir konaklama geliştirme için güvenli sınır ötesi işbirliği formatları inşa eder.

İntikal, aday koruma ve uzun vadeli kontrol

Aday veya yerel ortak yapıları altında tutulan mülkler, miras ve kontrol riski taşımaktadır. Eğer aday ölür veya hisse satarsa, yabancı yatırımcı haklarını kaybedebilir. Bu sorunların sözleşmeyle ve vekaletname veya hissedar korumaları aracılığıyla ele alınması gerekmektedir.

Biz, müdahale hakları, ön satış engelleri ve güvenlik mekanizmaları içeren uzun vadeli aday sözleşmeleri yapılandırıyoruz. Hukuki şablonlarımız, yabancı tarafların yaşam döngüsü olayları boyunca etkin kontrolü elinde tutmasını sağlar.

Operasyonel uyum ve yerel raporlama

Bali'deki kiralık mülkler ve oteller, yerel yasalar çerçevesinde vergi beyannameleri, çalışan kayıtları ve sağlık & güvenlik uyumunu sunmak zorundadır. Uyum sağlanmadığında denetim, cezalar veya faaliyet durdurma emirleri ortaya çıkabilir. Yatırımcıların, yerel operatörler olsa bile güncel kalmaları gerekmektedir.

VelesClub Int., tam operasyonel uyumu — aylık raporlamadan denetimlere kadar — yönetmektedir. Yabancı sahiplerin yerel yöneticiler aracılığıyla yasallığını sürdürmesi için denetim araçları sunarız.

VelesClub Int., Bali’de gayrimenkul başarısını nasıl destekler

Biz, yabancı müşterilere, geliştiricilere ve kurumsal yatırımcılara Bali’nin karmaşık gayrimenkul piyasasında her aşamada danışmanlık yapıyoruz:

• Tapu doğrulaması ve arazi kullanım araştırması
• İmar analizi ve yeniden sınıflandırma desteği
• PT PMA şirket kuruluşu ve banka uyumu
• Kiralama yapılandırması ve Hak Pakai formatları
• Gelişim izni edinimi ve PBG başvurusu
• Kira ruhsatı ve turizm vergisi kurulumu
• Elde etme, gelir ve çıkış vergisi modelleme
• Noter seçimi ve senet kaydı
• Aday yapısı ile hukuki koruma
• Ortak girişim sözleşmeleri ve proje yönetimi
• Operasyonel uyum ve aylık raporlama

Bali, olağanüstü gayrimenkul talebini hukuk karmaşıklığı ile birleştirir. VelesClub Int., yatırımlarınızın sadece kârlı olmasını değil — aynı zamanda korunaklı, uyumlu ve uzun vadeli başarı için yapılandırılmış olmasını sağlayarak güvence altına alır.