Tayland'da Yüksek Getiri Sağlayan Yatırım GayrimenkulleriSakin plajlardan neon ışıklarına — zıtlıklar ülkesiTayland'da Yüksek Getiri Sağlayan Yatırım Gayrimenkulleri

Tayland'da gayrimenkul alımını çeken unsurlar nelerdir?

Krize ve ruble düşüşüne maruz kaldığımız bu dönemlerde, gayrimenkul yatırımı, varlıkları korumanın en güvenilir yollarından biridir. Yurt dışında mülk satın alan insanların sayısı her yıl artmaktadır. Tayland, hem yaşam hem de yatırım amacıyla Ruslara gayrimenkul almak için popüler bir yer olmaya devam ediyor.

Bu makalede, Tayland'ın yalnızca Rusya'dan değil, dünyanın dört bir yanından alıcıları çekmesinin nedenlerini adım adım inceleyeceğiz. Hangi bölgelerin satın almak için en cazip olduğunu ve Tayland'da bir gayrimenkul satın alırken dikkat etmeniz gereken noktaları ele alacağız.

Tayland’ın yatırım cazibesinin beş ana faktörü

1. Ulusal para biriminin istikrarı, bir yatırımcı için en önemli göstergelerden biridir. Tayland bahtı (THB), dünyadaki en güçlü ve en istikrarlı beş para biriminden biridir ve satın alma gücü 10 yıldan fazla bir süredir azalmamıştır.
2. Turizm. Tayland, UNWTO'ya göre dünyanın en çok ziyaret edilen 20 ülkesi arasında yer almaktadır. Burada dikkate değer olan, belirgin bir mevsimselliğin olmamasıdır. Yüksek sezon boyunca, Bağımsız Devletler Topluluğu ve Avrupa'dan turistler gelmektedir. Düşük sezonda ise, Çin ve diğer Güneydoğu Asya ülkelerinden, ayrıca Avustralya'dan birçok misafir bulunmaktadır. Çinli yatırımcılar ve turistler için yılın zamanı hiç fark etmez, Phuket'te yıl boyunca gelirler. 
   "Ayrıca, çeşitli kaynaklardan alınan istatistiklere göre, şu anda (2023 sonu itibarıyla) Phuket, kriz öncesi döneme göre turizm trafiğinin yaklaşık %70'ine geri dönmüştür. Bu da, turizm potansiyelinin henüz zirveye ulaşmadığını gösteriyor," diyor VelesClub Int. Tayland temsilciliği müdürü Oksana Sharakina.
3. Gayrimenkul piyasası büyüme aşamasında. Tayland'daki, özellikle Phuket'teki gayrimenkul piyasasının büyümesi, ülkedeki inşaata izin verilen arazi miktarının az olması ve toplu yüksek katlı inşaat üzerinde sıkı kısıtlamaların bulunmasıyla etkilenmektedir (yedi katı aşmamalıdır). Elbette bu durum, doluluk oranı ve gayrimenkulden elde edilen gelir üzerinde olumlu bir etki yapmaktadır. Aynı zamanda, Tayland'da tüm yatırım stratejileri geçerlidir, bu da yüksek gelir elde etme imkanı sağlamaktadır: yeniden satış, kiralama, karma strateji. Ortalama geri dönüş süresi 7-8 yıldır. 
   "20'den fazla ülkede faaliyet gösteriyoruz ve gerçekten de Asya yönü, özellikle Tayland, Phuket, dünyadaki en yüksek yatırım göstergelerine sahip bölgelerden biridir. Örneğin, Phuket'te kira getirisi %12'ye kadar çıkmaktadır, oysa Avrupa'da %6 kabul edilebilir bir gösterge olarak değerlendirilmektedir." - Genel Müdür Ortak ve Kurucu Sergey Tumanov değerlendirmede bulundu.
4. Vergiler. Tayland'da gayrimenkul vergileri en düşükler arasındadır. Mülk fiyatının %1-2'sini, işlemin nasıl gerçekleştirildiğine bağlı olarak - Freehold veya Leasehold olarak alırken ödersiniz. Gayrimenkul mülkiyeti vergisi progresif bir ölçeğe sahiptir ve Rus standartlarına göre önemsizdir. Yabancılar için kiralama gelirine uygulanan maksimum oran %15'tir, ancak hukuki olarak %3'e düşürülebilir. Satış vergisi de Freehold veya Leasehold mülkiyet şekline bağlı olarak değişir ve genellikle bu vergi alıcı ve satıcı arasında paylaşılabilir.
5. Açık bir gelişim stratejisi. Böylece, Phuket için beş yıllık gelişim planı aşağıdaki hedefleri gerçekleştirmeyi hedeflemektedir:

• Gastronomi kültürü merkezi haline gelmek;
• Küresel sağlık ve tıp turizmi merkezi haline gelmek;
• Spor turizmini geliştirmek;
• Uluslararası eğitim merkezi haline gelmek;
• Dijital teknolojileri uygulamak (akıllı şehir);
• Deniz turizmi merkezi haline gelmek.

Aynı zamanda, altyapı geliştirme bu hedeflere ulaşmada kritik bir rol oynamaktadır, diyor yetkililer.

Tayland'da yatırım için mülk nasıl seçilir?

Herhangi bir ülkede gayrimenkul yatırımı yaparken, yatırım potansiyelini doğrudan etkileyen bir dizi faktörü dikkate almak gerekir: ülkenin ekonomik gelişimi, konum, geliştiricinin güvenilirliği, inşaat kalitesi, riskler. Ve elbette, yatırım nesnesinin seçimi, amaca ve stratejiye bağlı olacaktır.

Tayland'da gayrimenkul alırken genellikle dikkate alınan birkaç bölge bulunmaktadır.

Phuket mi yoksa Pattaya mı?

Geleneksel olarak, turistik yerler arasında Phuket ve Pattaya yer alıyor. Ancak, daha derinlemesine incelendiğinde, turistik akışın yalnızca Phuket'te tamamen toparlandığı söylenebilir. Pattaya'da, COVID krizinin aşılma süreci gecikti ve bugün önemli bir faktör kendi havaalanının eksikliğidir. Oysa Phuket Havalimanı yılda 12 milyona kadar turist ağırlamaktadır.

Bugün Pattaya, daha uygun fiyatlı yatırım gayrimenkulleri sunmaktadır, ancak daha uzun sürede yatırım geri dönüşü ve düşük kira getirisi riski dikkate alınmalıdır.

Phuket tatil beldesindeki gayrimenkul, genelde satış başlangıcında satın alındığında %30'a kadar yüksek kârlılık gösterir. Kiralama geliri de yüksek seviyede kalır - %12'ye kadar. Ayrıca, bazı geliştiriciler, garantili kira geliri seçeneği sunmakta ve hatta yabancılar için %6 faizle ipotek imkanı sağlamaktadır.

Tayland'daki diğer popüler yerler

Koh Samui, Krabi ve Phang Nga gibi popüler tatil yerleri herkesçe bilinmektedir, ancak çok az kişi bu bölgeleri gayrimenkul yatırımları için düşünmektedir. Gerçekten de burada, yatırımcının kârlılığı etkileyen tüm faktörleri daha dikkatli bir değerlendirmeye ihtiyacı vardır. Ancak, bu tür yerlerde, ilk sahil şeridinde iyi bir fiyatla villa satın alabilir ve bu mülk her yıl değer kazanarak kiralama talebine uygun kalabilir.

"Koh Samui örneğine bakalım. 2009'dan beri adada apartman inşaatı yasaklanmış durumda ve yükseklik sınırlamaları 6-12 metre arasındadır. Bu, Koh Samui'deki villa ve bungolovların ağırlığını açıklıyor, ayrıca apartmanlar ve otel stoğu hiçbir şekilde yenilenmedi. Bu nedenle, adada yeni bir projenin inşaatı, yatırımcıya iyi bir dönüş sağlayabilir. Bazı geliştiriciler, adada gelişmiş iç altyapıya sahip apartman inşaatına aktif olarak başlamıştır ve yatırımcılara sunacaklarımız var." - VelesClub Int. Baş analisti Ksenia Shamitko belirtip ekliyor.

Başkent Bangkok

Tayland'ın başkenti Bangkok, modern ve gelişmiş bir altyapıya sahiptir. Tüm Güneydoğu Asya'nın en popüler ve en çok ziyaret edilen şehirlerinden biridir. Yerel gayrimenkule, özellikle kiralamada sürekli bir talep vardır. Sonuç olarak, bu durum, yatırım cazibesini sağlamaktadır, ancak kârlılığı tatil bölgeleri kadar yüksek olmayacaktır.

Tayland'da gayrimenkul satın alırken bilmeniz gereken önemli noktalar

1. Gayrimenkulün hangi mülkiyet şekliyle - Freehold (tam mülkiyet) veya Leasehold (toplamda 90 yıla kadar mülkiyet) - satın alınacağı, satın alma amacı ve yatırım stratejisine doğrudan bağlıdır. Tayland yasaları, hem Krallığın hem de yatırımcıların haklarını korumaktadır, bu nedenle geliştiriciyi dikkatlice seçmek ve sözleşmeyi dikkatlice incelemek önemlidir.
2. Bir villa satın almayı planlıyorsanız, yalnızca yapının kendisinin tam mülkiyete sahip olabileceğini unutmayın. Freehold mülkü kaydedebilmek için Tayland'da bir şirket açmanız gerekecek. Ancak bu, düşündüğünüz kadar zor değildir ve VelesClub Int. bu konuda yardımcı olmaktadır.
3. Tayland yasaları uyarınca gayrimenkul satın almak, oturma izni alma hakkı vermez. Aynı zamanda, Tayland Elite programına katılım imkanı ve 20 yıla kadar yatırım vizesi de dahildir.
4. Mülk tasfiyesinin süreci, gayrimenkulün hangi mülkiyet şekliyle kaydedildiğine bağlıdır. Aslında, yalnızca Freehold mülk kaydedildiğinde, mirasçılar, miras davası ile ilgili mahkeme kararını aldıktan sonra tam mülkiyete sahip olacaktır. Ancak acele etmemek gerekir. Kiralık olarak alınan bir mülk (Leasehold) satın alırken sözleşmenizde yasal varislere kiralama hakkının devredilebilmesini sağlayacak bir madde eklemeyi düşünebilirsiniz.
5. Tayland'da geliştiriciler inşaat halindeki tüm mülkleri, inşaat tamamlanıncaya kadar taksitle satın almanıza olanak sağlar; zira ilk ödeme %30'a kadar olabilir. Aynı zamanda, bazı geliştiriciler 3-5 yıllık taksit seçenekleri ve yabancılar için %6 oranında 15 yıla kadar kredi imkanı sunmaktadır. Yatırımcı için daha da cazip hale gelen, 1-3 yıllık garantili geri dönüş önerileri veya geri alım seçeneğidir. Yatırımcının her zaman kendi kendine kiralama işlemiyle uğraşma veya profesyonel bir Yönetim şirketinin hizmetlerinden yararlanma seçeneği bulunduğunu belirtmek gerekir; bu sayede yatırımcı, dünyanın herhangi bir yerinde bulunduğunda bile sürekli gelir sağlar.
6. Geliştiriciler, bir inşaatın her aşamasında mülkün tekrar satılması imkanı sunmaktadır; bu da yatırımcıların en az peşinat ve birkaç taksit ödeyerek inşaat aşamasındaki bir mülkten maksimum geri dönüş elde etmelerini sağlamaktadır. Bu yatırım stratejisi, en kârlı olarak değerlendirilmektedir.

Her ülkede gayrimenkul satın almanın kendi özgünlükleri ve incelikleri vardır; dolayısıyla, hem yatırım hem de yaşam için bir nesne seçerken, piyasanın incelenmesi zaman alır.