Busan Yatırım Gayrimenkul İlanlarıKentsel Altyapıkıyı karakteri ile

Güney Kore, Busan'da Emlak

Busan'a Neden Yatırım Yapmalısınız

Güney Kore’nin ikinci en büyük şehri olan Busan, uluslararası limanı, modern altyapısı ve gelişen turizm sektörü ile tanınan kıyı metropolüdür. Haeundae Plajı, hareketli Jagalchi Pazarı ve manzaralı kıyı yolları ile ünlü olan Busan, kentsel enerjiyi doğal güzellikle harmanlamaktadır. Bu sebeple, Seoul dışında büyüme arayan yerli ve yabancı emlak yatırımcılarının ilgisini çekmektedir. Busan'daki mülkler, nispeten düşük giriş maliyetleri, önemli bölgelerde yüksek talep ve hem konut hem de ticari sektörlerde uzun vadeli değer artışı sunmaktadır.

Busan'da Emlak Türleri

Busan'daki emlak manzarası çeşitlidir ve şunları içerir:

• Yüksek katlı apartmanlar — Genellikle Haeundae, Marine City ve Centum City’de bulunan, çoğunlukla deniz manzarası ve lüks olanaklar sunan yapılar.
• Düşük katlı villalar ve dubleks evler — Yeonsan-dong ve Dongnae gibi daha geleneksel semtlerde yer almaktadır.
• Ofisotel (ofis + otel hibritleri) — Taşınmaz kullanım için kompakt birimler, özellikle ulaşım merkezlerinin yakınında.
• Ticari mülkler — Seomyeon ve Nampo-dong'da bulunan, Busan’ın perakende ve finans merkezleri.
• Arsa alanları — Şehir merkezlerinde nadir ancak Gijang-gun gibi dış bölgelerde ara sıra bulunabilir.

Yabancı Mülkiyet Düzenlemeleri

Güney Kore, Busan da dahil olmak üzere, yabancıların emlak satın almasına çok az kısıtlama ile izin vermektedir:

• Yabancı bireyler ve şirketler konut, ticari veya endüstriyel mülk satın alabilir.
• Mülkiyet 60 gün içinde ilgili yerel yönetim ofisine kaydedilmelidir.
• Arsa ve binalar için serbest mülkiyet imkanı vardır ve mülkiyet sınırları yoktur.
• Jeonse (anahtar parası kiralamaları) ve Wolse (aylık kiralar) biçiminde, yabancı kiracılara da açıktır.

Tüm işlemler, Yabancıların Arazi Edinimi Yasası'na göre bildirilmelidir ve Kore’nin döviz düzenlemelerine uymalıdır.

Mülk Fiyatları ve Trendler

Busan, Seoul'dan daha uygun fiyatlarla emlak sunmasına rağmen, talep giderek artmaktadır:

• Haeundae'de lüks deniz manzaralı daire: 900 milyon – 2 milyar KRW (690.000 – 1.5 milyon USD)
• Centum City'de ofisotel: 200 – 500 milyon KRW (150.000 – 380.000 USD)
• Dongnae'de villa: 600 – 1.2 milyar KRW (460.000 – 920.000 USD)
• Nampo-dong'da ticari dükkan: 800 milyon – 2.5 milyar KRW (610.000 – 1.9 milyon USD)

Busan, 2019-2022 yılları arasında artan fiyatlar gördü; bu artış, tatil amaçlı mülkler ve COVID-19 döneminde konut taşınmaları nedeniyle oldu. Son zamanlarda, fiyatların istikrara kavuşması ve çoklu mülk edinimi konusunda hükümetin sıkı tedbirleri spekülatif alımları soğutmuş olsa da, uzun vadeli temel unsurlar hala güçlüdür.

Kira Getirileri ve Pazar Talebi

Busan’ın kira pazarı birçok segmente hizmet etmektedir:

• Yabancı çalışanlar ve iş gezginleri — Marine City, Centum City ve Haeundae'de yoğunlaşmıştır.
• Öğrenciler ve genç profesyoneller — Busan Ulusal Üniversitesi yakınında ve Seomyeon'de bulunmaktadır.
• Tatilciler ve kısa dönem kiracılar — Plaja yakın Airbnb ve tatil kiralamalarına yüksek talep vardır.

Kira formatları şunları içerir:

• Jeonse — Mülk değerinin %50-80’i arasında değişen teminatla sözleşme yapılan kira sözleşmeleri.
• Wolse — İade edilebilir güvenlik teminatı ile birlikte aylık kira (genellikle 5-10 milyon KRW).

Ortalama getiriler:

• Busanjin-gu'daki ofisoteller: %4.5 – %6
• Haeundae’de deniz manzaralı daireler: %3 – %4
• Seomyeon'daki perakende birimleri: %5 – %7

Kısa süreli kiralama platformları düzenlenmiş durumda ancak özellikle festival sezonları ve yaz aylarında popülerliğini korumaktadır.

Yatırım Yapılacak En İyi Semtler

Busan'daki en iyi performans gösteren bölgeler şunlardır:

• Haeundae-gu — Plaj kenarı daireler, lüks yaşam ve yüksek turist trafiği.
• Suyeong-gu (Marine City) — Liman ve deniz manzaralı yüksek katlı binalar.
• Centum City — Teknoloji, medya ve iş merkezi, yüksek ticari talep ile.
• Seomyeon — Busan’ın şehir merkezi, perakende, ofisoteller ve gece hayatı odaklı mülkler için idealdir.
• Dongnae-gu — Okullar, hastaneler ve geleneksel konutlarla dolu yerleşik bir alan.

Busan'da Mülk Nasıl Satın Alınır

Standart süreç şunları içerir:

• Bir lisanslı acenteyi (Budongsan) seçmek — mülkü bulmak ve koşulları müzakere etmek için.
• %10 depozito ile satış sözleşmesi imzalamak ve mülk ile alıcıya dair tüm detayları belirtmek.
• İşlemi 60 gün içinde Arazi Bakanlığı veya yerel ofise bildirmek (yabancı alıcılar için zorunludur).
• Tapu kaydı yaptırmak ve edinim ile kayıt vergilerini ödemek.
• Kore'de bir banka aracılığı ile KRW cinsinden ödeme tamamlamak, bunun için bir yerel hesap açmanız gerekecek.

Alıcılar, hukuki danışmanlık, banka transfer ücretleri ve değerleme değerlendirmeleri (finansman gerekiyorsa) gibi ek masraflar için bütçe ayırmalıdır.

Vergiler ve Sürekli Maliyetler

Busan'da mülkiyet, aşağıdaki yükümlülükleri içerir:

• Edinim vergisi: Mülk değerinin %1.1 – %3.5'u.
• Mülk vergisi: Varlık sınıfına ve değerine göre yıllık %0.15 – %3.2.
• Sermaye kazancı vergisi: Kar ve tutma süresine bağlı olarak %6 – %45.
• Kira gelir vergisi: Toplam beyan edilen kira gelirine bağlı olarak %14 – %42.
• Site aidatları: Daireler için, aylık aidatlar 80.000 – 200.000 KRW arasında değişmektedir ve bu, olanaklara bağlıdır.

Yabancı yatırımcıların, mülk alımlarını yapılandırmak veya sermaye kazancını optimize etmek için Koreli vergi uzmanlarına danışması önerilir.

Busan'da Kimler Yatırım Yapmalı

Busan, aşağıdakiler için idealdir:

• Uzun vadeli yatırımcılar — Kore'nin birinci sınıf bir şehrinde istikrarlı değer artışı arayanlar.
• Kiracılar — Turizm odaklı bir ekonomide kısa dönem kiralama fırsatları arayanlar.
• Portföy çeşitlendiriciler — Seoul dışında kıyı, iş dostu bir ortamda maruz kalmak isteyenler.
• Yabancı emekliler veya tatil evi alıcıları — Modern altyapıyla sahil yaşamı arayanlar.

Sonuç

Busan, uygun fiyatlı, yüksek kira talebi ve yaşam tarzı cazibesini dengeleyen yüksek potansiyele sahip bir emlak pazarı olarak öne çıkıyor. Plaj kenarı dairelerinden ticari ofisotelere kadar, şehir çeşitli yatırım stratejilerini destekliyor. Hukuki şeffaflık, iyi kurulmuş altyapı ve süregelen kentsel gelişim ile Busan, yerel ve uluslararası mülk yatırımcıları için cazip bir seçenek sunmaktadır.