Filipinler'deki Yeşil Alan Yatırım GayrimenkulüUygun fiyatlı konutlarkıyı bölgeleri ve şehirler genelinde

Filipinler'de Gayrimenkul: Yükselen Getiri ile Tropikal Yatırım

Filipinler Gayrimenkul Pazarına Neden Yatırım Yapmalısınız?

7,000'den fazla adadan oluşan Filipinler, kentsel dairelerden plaj tatil köylerine kadar türlü gayrimenkul fırsatları sunmaktadır. Güneydoğu Asya'daki en hızlı büyüyen ekonomilerden birine, genç bir nüfusa ve gelişen bir turizm sektörüne sahip olan ülke, yerli ve yabancı yatırımcılar için giderek daha çekici hale gelmektedir. İngilizce yaygın olarak konuşulmakta, belirli mülk türlerinde yabancı mülkiyeti mümkün kılmakta ve Metro Manila, Cebu ve Boracay gibi popüler lokasyonlarda kiralama getirileri rekabetçidir. Yaşam tarzı, yatırım potansiyeli ve uygun fiyatların birleşimi, Filipinler'i Asya'nın gayrimenkul pazarında parlayan bir yıldız haline getiriyor.

Gayrimenkul Türleri ve İzin Verilen Kullanımlar

Filipinler piyasası, satın alma, kiralama veya geliştirme için çeşitli mülk türleri sunmaktadır:

• Daireler: Yabancıların doğrudan sahip olabileceği tek konut türü; herhangi bir binanın toplam birimlerinin %40'ına kadar.
• Arsa ve Evler: Yabancılar doğrudan arazi satın alamaz ancak arazi kiralayabilir veya ev sahibi olabilir (arazi altında değil) ya da bir şirket aracılığıyla satın alabilirler.
• Tatil ve Ada Gayrimenkulleri: Geliştiriciler ve uzun süreli kiracılar arasında popülerdir. Arazi genellikle uzun vadeli kiralama veya kurumsal yapılar aracılığıyla tutulmaktadır.
• Ticari Gayrimenkul: Ofis binaları, perakende alanları ve ortak çalışma alanları özellikle Metro Manila ve Cebu’da artan talep görmektedir.
• Tarımsal Arazi ve Eyalet Arazisi: Yabancı mülkiyeti için kısıtlanmıştır; ortak girişimler veya uzun vadeli kiralama yoluyla seçenekler mevcut olabilir.

Yabancılar İçin Hukuki Çerçeve ve Mülkiyet

Filipinler Anayasası, yabancı arazi mülkiyetini kısıtlamaktadır ancak yatırım için birkaç hukuki yol mevcuttur:

• Daire Mülkiyeti: Yabancı uyruklular, bina içindeki toplam yabancı mülkiyet %40’ı aşmadığı sürece daire birimleri satın alabilirler.
• Arsa Kiralama: Yabancılar, geliştirme veya ikamet için 50 yıla kadar (25 yıl daha yenilenebilir) arazi kiralayabilirler.
• Şirket Mülkiyeti: Yabancılar, ticari amaçlar için arazi edinmek üzere Filipinler'de en az %60 Filipinli mülkiyeti olan bir şirket kurabilirler.
• Eş Mülkiyeti: Filipinli bir vatandaşa evli olan bir yabancı, mülkü Filipinli eşinin adı üzerine satın alabilir, ancak yabancı eşin mülk üzerinde yasal hakları yoktur.
• Özen Gösterme: Tüm satın alımların bir lisanslı aracılar ve avukatlar aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerekir. Arazi tapularının ve geliştirici sertifikalarının doğrulanması önemlidir.

Mülk Fiyatları ve Pazar Trendleri

Filipinler'deki gayrimenkul değerleri, komşu pazarlar olan Tayland, Malezya ve Singapur’a kıyasla hâlâ uygun fiyatlıdır. Anahtar şehirler son on yılda düzenli bir değer artışı göstermiştir. 2024 itibarıyla ortalama fiyatlar:

Lokasyon	Daire Fiyatı (m² başına)	Ev/Villa Fiyat Aralığı
Metro Manila (Makati, BGC)	PHP 150,000 – 300,000	PHP 15M – 100M+
Cebu Şehri	PHP 100,000 – 180,000	PHP 8M – 40M
Davao Şehri	PHP 70,000 – 120,000	PHP 5M – 25M
Clark / Pampanga	PHP 90,000 – 160,000	PHP 6M – 30M
Boracay / Palawan	PHP 80,000 – 200,000	PHP 10M – 50M

Pandemi sırasında yaşanan hafif bir duraklamanın ardından, pazar turizmin yeniden canlanması, yabancı işçi akışları ve yerel talep nedeniyle toparlandı.

Gayrimenkul Yatırımı İçin En İyi Lokasyonlar

Filipinler'deki her bölge, yatırım hedefine göre farklı avantajlar sunmaktadır:

• Makati ve BGC (Taguig): Premium daireler ile finansal ve ticari merkezler, yüksek kiralama talebi ve istikrarlı kiracılar.
• Cebu: Güçlü turizm, IT-BPM sektörleri ve deniz manzaralı projelerle büyüyen bir metropol. Yaşam tarzı ile kazanç arasında iyi bir denge sağlar.
• Davao: Altyapıda ve güvenlikte artış; Manila'dan daha az kalabalık ve uygun fiyatlı giriş imkanları.
• Boracay ve Palawan: Üst düzey turistik destinasyonlar. Tatil tarzı daire projeleri ve villalar, kısa vadeli kiralamalar için idealdir.
• Clark (Pampanga): Hükümet desteği, altyapı yatırımı ve büyüyen expat topluluğu ile serbest ticaret bölgesi.

Kiralamalarda Getiri ve Yatırım Senaryoları

Filipinler, hem uzun dönem hem de kısa dönem kiralama modelleri için cazip getiri olanakları sunmaktadır:

• Metro Manila'da Daire Kiraları: Ortalama getiriler %5–7. Makati veya BGC'deki premium dairelerin, yabancı kiracılar ile daha yüksek getiri sağlama potansiyeli vardır.
• Airbnb/Kısa Süreli Kiralamalar: Boracay, Palawan ve Cebu'daki birimler, yüksek sezon döneminde yıllık %10–12'ye kadar gelir elde etmektedir.
• Eyalet Şehirlerinde Satın Al-Kirala: Daha düşük edinim maliyetleri ve yerel profesyoneller ile öğrencilerden güçlü talep vardır.
• Tatil Konutları: Geliştiriciler, mülkiyet kolaylığı için garanti edilmiş kiralama getirileri (%4–6) ve otel yönetimi sunmaktadır.

Doğru döşeme, lokasyon ve yönetim, gelir maksimize etmek için kritik öneme sahiptir. Turistik bölgelerde kiralama lisanslarına ihtiyaç duyulabilir.

İkamet, Vergiler ve Yabancı Teşvikler

Yabancı alıcılara otomatik olarak ikamet izni verilmez, ancak Filipinler birkaç vize programı sunmaktadır:

• Özel Resident Emekli Vizesi (SRRV): 35 yaş ve üstü yabancılara gayrimenkul yatırımı veya yerel mevduat bulundurma şartıyla verilmektedir. Süresiz kalış ve çoklu giriş hakkı sunar.
• 13a Eş Vizesi: Filipinli vatandaşlarla evli yabancılar için.
• Yatırımcı Vizeleri: İş kuran veya ihracat bölgelerine yatırım yapanlar için.

Vergiler ve Ücretler:

• Devir Vergisi: Satış fiyatının ~%0.5–0.75'i.
• Sermaye Kazancı Vergisi: Brüt satış fiyatı üzerinden %6 (genellikle satışçı tarafından ödenir).
• Belge Damga Vergisi: Mülk değeri üzerinden %1.5.
• Stopaj Vergisi: Alıcı bir şirketse geçerli olabilir.
• Kira Geliri Vergisi: Yabancılar için net gelir üzerinde %25. Yerel gayrimenkul yöneticileri genellikle uyum sağlama konusunda yardımcı olur.

Altyapı ve Erişim

Filipinler, "Yap, Daha İyi, Daha Fazla" programı kapsamında büyük altyapı yükseltmeleri yaşamaktadır:

• Havalimanları: Manila (NAIA), Mactan-Cebu, Clark ve Davao uluslararası merkezlerdir.
• Ulaşım Bağlantıları: Yeni otoyollar ve demiryolu projeleri, Manila'yı Clark ve Cavite gibi yakın şehirlere bağlamaktadır.
• Altyapı: Daireler ve şehir merkezleri, kesintisiz su, elektrik ve yüksek hızlı fiber internet sunmaktadır.
• S sağlık: Manila ve Cebu'da yüksek kaliteli hastaneler, tıbbi turistlere ve yabancılara hizmet vermektedir.
• Uluslararası Okullar: Ana şehirlerde bulunmaktadır ve genellikle IB veya Amerikan müfredatı sunmaktadır.

Riskler ve Dikkate Alınması Gerekenler

Pazar umut verici görünse de, yatırımcıların aşağıdakileri dikkate alması önemlidir:

• Tapu Açıklığı: Yasal anlaşmazlıklar veya sahte mülkiyet iddialarını önlemek için arazi tapularını doğrulayın.
• Arazi Mülkiyeti Kısıtlamaları: Yabancılar doğrudan araziye sahip olamaz, bu bazı projeleri sınırlayabilir.
• Doğal Afetler: Mülklerin tayfun, sel ve depremlere karşı sigortalanması gerekir.
• Geliştirici İtibarı: Gecikmeler veya proje iptallerini önlemek için tanınmış geliştiriciler ile çalışın.
• Para Birimi Riski: Peso'nun değeri düşüşü, USD cinsinden getirileri etkileyebilir.

Sonuç: Neden Filipinler Portföyünüzde Yer Almalı?

Filipinler, büyüme, uygun fiyat ve yaşam tarzı çekiciliğinin etkileyici bir karışımını sunmaktadır. Yatırıma yönelik politikaları, güçlü kira getirileri ve genişleyen turizm altyapısıyla, küresel gayrimenkul yatırımcıları için giderek daha fazla tercih edilen bir destinasyon haline gelmektedir. Arazi mülkiyeti konusunda yasal kısıtlamalar bulunsa da, daire pazarı ve uzun vadeli kiralama seçenekleri, ulaşılabilir giriş noktaları sağlamaktadır. İster Manila'da gelir getirici daireler hedefliyor olun, ister Cebu veya Palawan'daki plaj kenarı dinlenme yerleri olsun, Filipinler, Güneydoğu Asya'nın kalbinde esneklik, fırsat ve güçlü artış potansiyeli sunmaktadır.