Tel Aviv Gayrimenkul Yatırımları ile Portföy ÇeşitlendirmesiGirişimciler şehri, plajlarve elit klinikler

Tel Aviv, İsrail'de gayrimenkul: artan talep, sınırlı arazi ve yüksek kiralık pazar ile küresel bir şehir

Giriş: Neden Tel Aviv'e yatırım yapmalısınız

Tel Aviv, İsrail'in ekonomik ve yenilikçi paydasıdır. Orta Doğu'daki en yüksek metrekare maliyetlerinden birine sahip olan Akdeniz metropolü, plaj kenarında yaşamayı, hızla gelişen bir teknoloji ekosistemini, kültürel çekiciliği ve uluslararası yatırımcı ilgisini bir araya getiriyor. Göreceli olarak küçük arazi büyüklüğüne rağmen, sürekli göç, girişim gelişimi ve sınırlı arz nedeniyle talep son derece yüksektir. Tel Aviv'deki gayrimenkul, deniz kenarında yaşamakla sınırlı kalmayıp, dünya genelinde en dayanıklı ve hızlı değer kazanan kentsel pazarlardan birinde pay sahibi olmayı ifade eder.

Mevcut emlak türleri

Tel Aviv gayrimenkul piyasası, farklı yatırımcı profilleri için çeşitli formatlar sunmaktadır:

• Lüks daireler Rothschild Bulvarı, Neve Tzedek ve Eski Kuzey gibi merkezi bölgelerde, restoranlara, kültüre ve iş alanına yakınlık sunar. Fiyatlar burada en yüksek olmasına rağmen, prestij ve likidite de yüksektir.
• Deniz kenarı konutları Herbert Samuel Caddesi ve Marina boyunca, deniz manzaraları ve kısa dönem kiralama cazibesi sunar, özellikle turistler ve dijital göçmenler için idealdir.
• Şehir loftları ve küçük daireler Florentin ve Lev HaIr gibi bölgelerde genç kiracıları çeker ve güçlü bir uzun dönem kiralama talebine sahiptir.
• Yeni projeler Sarona, Midtown ve Kuzey Tel Aviv'de, konsiyerj hizmetleri, spor salonları, otopark ve havuzlar ile birlikte yüksek katlı binalar sunmakta - bu da kurumsal kiracılar veya zengin gurbetçiler için idealdir.

Arazinin mülkiyeti ve hukuksal yapı

Yabancılar, İsrail'de çok az kısıtlama ile gayrimenkul edinme hakkına sahiptir. En dikkat çekici yasal detay, özel mülkiyetteki arsa ile İsrail Arazi Otoritesi (ILA) tarafından sahip olunan kiralık arazi arasındaki farklılığa ilişkindir. İsrail'deki arazinin yaklaşık %93'ü devlet mülkunundur ve uzun dönemli (genellikle 49-98 yıl) kiralanır. Bu yapı güvenlidir, ancak yenileme ücretleri ve ilgili vergileri anlamak önemlidir. Yabancıların ayrıca bir Vergi Kimlik numarası alması ve satın alma sürecinde lisanslı bir gayrimenkul avukatı ile çalışması gerekmektedir. Tüm işlemler Arazi Sicil Ofisi (“Tabu”) veya ilgili şirket sicil dairesinde kaydedilmelidir.

Gayrimenkul vergileri ve işlem maliyetleri

• Satın alma vergisi yabancı alıcılar için mülkün değerine bağlı olarak %8-%10 arasında değişmektedir.
• Hukuk ücretleri genellikle işlem değerinin %1-%2 civarında olmaktadır.
• Acenta komisyonu tipik olarak %2 + KDV (paylaşılan veya alıcı tarafından ödenen).
• Değer artış vergisi satış sırasında uygulanmakta ancak mülkün sahiplik süresine ve ikamet durumuna göre muafiyetler geçerli olabilir.

Fiyat aralığı ve değer eğilimleri

Tel Aviv, metrekare başına dünyanın en pahalı şehirleri arasında sürekli olarak yer almaktadır. 2024-2025 itibarıyla:

• Merkezi Tel Aviv: $12,000-$22,000/m²
• Eski Kuzey: $9,000-$16,000/m²
• Deniz kenarı üniteleri: $15,000-$25,000/m²
• Çevresel mahalleler: $7,000-$11,000/m²

Yüksek giriş fiyatlarına rağmen, değer artışı son on yılda yıllık %4-%7 arasında istikrarlı kalmaya devam etmektedir. Arazi son derece sınırlıdır ve birçok alandaki imar yönetmelikleri yükseklik ve yoğunluğu kısıtladığından, uzun süreli değerin korunmasını desteklemektedir.

Kira getirisi ve talep profili

Tel Aviv'deki kira getirileri lokasyona ve formata göre değişiklik göstermektedir:

• Uzun dönem kiralar: Genellikle lüks segmentlerde %2.5-%4.5, daha küçük birimlerde veya daha merkezi olmayan mahallerde ise %4-%6 arasında getiri sağlar.
• Kısa dönem kiralar (Airbnb gibi platformlar aracılığıyla): %7-%10'a kadar getiri sağlayabilir ancak özel lisans gerektirir ve gelişen şehir düzenlemelerine uyulmalıdır.

Kira talebi aşağıdaki gruplar tarafından desteklenmektedir:

• Teknoloji sektörü çalışanları ve girişimciler
• Yabancı elçilik personeli ve Sivil Toplum Kuruluşları
• İsrail'e dönen ya da yatırım yapan Yahudi diasporası
• Deniz kenarı daireleri arayan turistler
• Tıp, hukuk ve mühendislik programlarındaki öğrenciler

Yatırım için en umut verici bölgeler

• Neve Tzedek: Butik cazibesi, taş döşeli sokakları ve lüks yenilemeleri ile tanınır, yaşam tarzı alıcıları ve butik kiralamalar için idealdir.
• Florentin: Sanatçılar, genç profesyoneller ve kentsel geliştiricileri çeken bir gentrifikasyon bölgesi. Göreceli olarak uygun fiyatlı, ancak yukarı yönlü potansiyele sahip.
• Eski Kuzey & Basel bölgesi: Aile dostu, yeşil ve yüksek likidite — büyük dairelerin çok az arzı bulunmaktadır.
• Yad Eliyahu & Kiryat Shalom: Doğu ve güney Tel Aviv bölgeleri, kentsel yenileme ve altyapı iyileştirmeleri geçirmektedir.
• Deniz kenarı (Herbert Samuel): Yüksek değerli ama global olarak arzu edilen. Sıklıkla ikinci evler veya prestij konumu için satın alınmaktadır.

Gelişim fırsatları

Tel Aviv, aynı zamanda aşağıdaki alanlarda da fırsatlar sunmaktadır:

• Kentsel yenileme projeleri (Tama 38 ve Pinui Binui), bu projelerde eski binalar yıkılır veya güçlendirilir ve daha yüksek standartlarda binalarla değiştirilir. Yatırımcılar bunlara erken yatırım yapabilir veya geliştiricilerle çalışabilir.
• Ön sipariş projeleri: İnşaat aşamasındaki alımlar, yatırımcıların tamamlanmadan önce indirim elde etmesine olanak tanır, ancak hukuki özen göstermek esastır.
• Mikro üniteler veya döşenmiş kiralamalar: Kamu ulaşım merkezlerine yakın, iyi döşenmiş küçük daireler ortalamaların üzerinde getiriler sağlayabilir.

Riskler ve sınırlamalar

Güçlü olmasına rağmen, Tel Aviv piyasası zorluklarla doludur:

• Yüksek giriş fiyatı ve merkez bankası politikası nedeniyle artan ipotek maliyetleri
• Zaman zaman yabancı mülkiyeti veya kiralama uygulamaları üzerine hükümet düzenlemeleri
• Temel bölgelerde yeni arazi bulunabilirliğinin sınırlı olması
• Diğer ülkelere kıyasla yüksek vergi oranları

Gayrimenkul ve ikamet durumu

İsrail'de gayrimenkul satın almak otomatik olarak ikamet veya vatandaşlık kazandırmaz. Ancak, Yahudi yatırımcılar, Aliyah için Geri Dönüş Yasası uyarınca uygunluk kazanabilir ve bu, göçmenlik ve vergi avantajları sağlar. Gayrimenkul sahipliği genellikle kısıtlamasız olabilir, ancak 90 günden fazla kalınması durumunda vize kurallarına uyulması gerekmektedir. Uzun süreli varlık için alternatif vize yapıları veya çift vatandaşlık gerekebilir.

VelesClub Int.'in yatırımcılara desteği

VelesClub Int. ekibimiz, Tel Aviv pazarına kapsamlı bir giriş sağlamaktadır:

• Pazar dışı ve geliştirici destekli liste seçimleri
• Gayrimenkul mülkiyet belgeleri ve haklarının hukuki doğrulaması
• İsrail'de banka hesabı açılması ve Vergi Kimlik numarası alınması süreçlerinde yardım
• Gayrimenkul yönetimi, eşya temini ve kiralama optimizasyonu
• Çıkış planlaması ve partner acenteler aracılığıyla yeniden satış

Sonuç

Tel Aviv'e yatırım yapmak yüksek engellerle, yüksek değerli bir stratejidir — uzun dönemli sermaye koruma, yaşam tarzı entegrasyonu veya küresel bir varlık çeşitlendirmesi için idealdir. Sınırlı arazi, güçlü demografik temeller ve Orta Doğu'nun "Silicon Wadi" olarak bilinen itibarı ile Tel Aviv, dünya genelindeki seçkin yatırımcılar için ilgi çekici gayrimenkul fırsatları sunmaya devam etmektedir.