Zagreb Yatırım Gayrimenkulü – Yabancı Alıcılar için FırsatlarKaliteli konutlar ve istikrarlı piyasa ile Hırvatistan'ın merkez hub'ıKaliteli konutlar ve istikrarlı piyasa ile Hırvatistan'ın merkez hub'ı

Zagreb, Hırvatistan'da Gayrimenkul Yatırımı

Neden Zagreb Stratejik Bir Gayrimenkul Pazarı Olarak Ortaya Çıkıyor

Zagreb, Hırvatistan’ın başkenti, Orta ve Güneydoğu Avrupa'da uzun vadeli büyüme arayan gayrimenkul yatırımcıları için hızla önemli bir destinasyon haline gelmektedir. Tarihi mimarisi, güçlü kiralama talebi, gelişen altyapısı ve Hırvatistan’ın Schengen Bölgesi ve Euro Bölgesi’ne yakın zamanda entegrasyonu ile Zagreb cazip değerler sunmaktadır. Şehir, kültürel canlılığı, eğitim merkezleri, hükümet kurumları ve büyüyen teknoloji sahası ile hem konut hem de ticari yatırımlar için uygun hale gelmektedir.

Gayrimenkul Türleri ve Talep Segmentleri

Zagreb gayrimenkul pazarı, Gornji Grad’daki tarihi daireler, Donji Grad ve Maksimir gibi merkezi bölgelerdeki orta ölçekli binalar ve Novi Zagreb ile Jarun gibi kenar mahallelerdeki yeni konut projeleri ile çeşitlilik göstermektedir. Yatırımcılar şunlardan seçim yapabilir:

• Profesyoneller ve öğrenciler için uzun vadeli kiralama amacıyla anahtar teslim daireler
• İş bölgelerindeki ticari alanlar (örneğin, Radnička cesta koridoru)
• Yabancılar ve geri dönen Hırvatlar için yeni yapılar ve çatı katları
• Turizm ve butik kiralama çekiciliğine sahip, Ban Jelačić Meydanı yakınlarındaki tarihi mülkler

Şehrin gayrimenkul talebi; yerel alıcılar, AB'den taşınanlar, dijital göçebeler ve Slovenya, Avusturya ve Almanya gibi bölgelerden gelen yatırımcılar tarafından desteklenmektedir.

Yasal Çerçeve ve Yabancı Mülkiyet Kuralları

AB ülkelerinden gelen yabancılar, Zagreb'de herhangi bir kısıtlama olmaksızın mülk satın alabilirler. AB dışındaki alıcıların karşılıklılık onayı alması gerekmektedir ve bu onayın alınması genellikle sorun değildir. Mülkiyet genellikle serbesttir ve yerel tapu dairesi (Zemljišna knjiga) aracılığıyla kaydedilmektedir. Daire mülkiyeti veya yeniden satışında önemli bir sınırlama yoktur. Satın alma süreci, hukuki özen, ön sözleşme, depozito (~%10) ve mülkiyet haklarının bir kamu noteri aracılığıyla tam kaydı ile işlemektedir.

Fiyatlar, Likidite ve Büyüme Potansiyeli

Zagreb'deki gayrimenkul fiyatları Avrupa standartlarına göre ılımlı kalmaya devam etmektedir, ancak sürekli olarak artmaktadır. 2024–2025 döneminde ortalama fiyatlar:

• Merkezi bölgelerde (Donji Grad, Trešnjevka) €2,500–€3,800/m²
• Kenar mahallelerde (Dugave, Novi Zagreb, Špansko) €1,700–€2,300/m²
• Pahalı yeni yapılar veya çatı katları: €4,000–€5,500/m²

Kira getirisi, özellikle iyi bağlantılara sahip bölgelerde veya üniversitelere yakın küçük daireler için %4 ile %6 arasında değişmektedir. €150,000–€250,000 fiyat aralığında yüksek likidite bulunmaktadır. Zagreb’in Euro Bölgesi’ne katılımı (2023), uluslararası yatırımcıların güvenini artırmış, geçmişteki depremler sonrası yapılan yeniden inşa çalışmaları, konut stokunu modernize etmeye devam etmektedir.

İkamet ve Gayrimenkul: Birleştirilmiş Strateji

Hırvatistan resmi bir yatırım karşılığında ikamet programı sunmamakla birlikte, mülk edinimi, uzun vadeli oturum izinlerini desteklemeye yardımcı olmaktadır. Üçüncü ülke vatandaşları, bir konut sahibi olmaları ve mali gereklilikleri karşılamaları durumunda geçici oturum izni başvurusu yapabilirler. İkamet izni bir yıla kadar verilir ve yenilenebilir. Sürekli kalışın beş yılını dolduran yatırımcılar, kalıcı oturum için başvuruda bulunabilirler. AB vatandaşları daha kolay kayıt olabilmektedir. Dijital göçebeler için Hırvatistan, Zagreb'de bir dairenin kiralanması veya mülkiyeti ile sıklıkla eşleştirilen 12 aya kadar kalış izni veren özel bir vize sunmaktadır.

Yatırım Senaryoları

Senaryo 1 – Öğrenci Kiralaması için Stüdyo: Zagreb Üniversitesi yakınında, €95,000 karşılığında 35 m² bir daire satın alarak akademik yıl boyunca aylık €450’a kiralamayı hedefleyerek kar sağlar.

Senaryo 2 – Yeni Yapıda Uzun Vadeli Büyüme: Novi Zagreb’deki yeni bir konut kompleksinde €165,000 karşılığında enerji verimli özelliklere sahip 2 yatak odalı bir daire edinerek, yeniden satış veya sürekli getiri hedeflemektedir.

Senaryo 3 – Butik Kiralama Mülkü: Tarihi merkezde €220,000 karşılığında yenilenmiş bir daire satın alarak, ziyaret eden profesyoneller ve dijital göçebelere ara dönem kiralama için döşemektedir.

Senaryo 4 – Karma Kullanım Yatırımı: Üstünde dairesi bulunan bir zemin kat ticari birime €280,000 yatırım yaparak iki gelir akışı sağlamaktadır ve daha yüksek bir istikrar elde etmektedir.

Bölgeler ve Altyapı

Zagreb, farklı stratejilere uygun olarak iyi tanımlanmış bölgeler etrafında yapılandırılmıştır:

• Donji Grad: Merkezi, yaya dostu, tarihi çekiciliğe sahip ve sürekli talep görmektedir
• Trešnjevka ve Maksimir: İyi okullar, parklar ve metro erişimi olan konut merkezleri
• Novi Zagreb: Büyük gelişmelerin olduğu ve aileler için daha iyi erişilebilirlik sunan bir bölge
• Jarun ve Savica: Genç profesyoneller arasında artan çekiciliğe sahip göl kenarı mahalleleri

Şehir, modern alışveriş merkezleri, güvenilir toplu taşıma (tramvaylar, otobüsler), uluslararası bir havaalanı ve Slovenya ve Macaristan'a hızlı tren bağlantıları ile donatılmıştır. Kentsel gelişim planları, enerji retrofitting, sismik yükseltmeler ve altyapı yoğunlaşmasına odaklanmaktadır.

Gelecek Görünümü ve Gelecek Potansiyeli

Zagreb'in ılımlı ama sürekli bir gayrimenkul büyümesini sürdürmesi beklenmektedir. Finansal, kültürel ve akademik bir merkez olarak rolü, bölgesel dalgalanmalara karşı dayanıklılığını artırmaktadır. Hükümetin konut erişimini artırma ve deprem sonrası yenileme çabalarını sürdürme planları, bina kalitesini ve mahalle yaşam kalitesini daha da artırması beklenmektedir. Geri dönen Hırvatlardan, AB yatırımcılarından ve yeni Schengen yolcularından gelen talep artmaya devam etmekte, özellikle kompakt ve orta pazar segmentlerinde görülen bir durumdur.

Sonuç: Kimler Zagreb’e Yatırım Yapmalı

Zagreb, kararlı getiri, ulaşılabilir giriş fiyatları ve hukuki netlik arayan stratejik yatırımcılar için uygundur. Profesyoneller veya öğrencilerden kira geliri elde etmek, kentsel yenileme alanlarında uzun vadeli değer artışı sağlamak veya gayrimenkulü bir ikamet ve yaşam tarzı planının parçası olarak kullanmak isteyenler için idealdir. Hırvatistan’ın tam AB entegrasyonu ve artan uluslararası profili ile Zagreb, yönetilebilir, yaşanabilir bir şehir ortamında gayrimenkul sermaye tahsisi için sağlam bir yol sunmaktadır.