Ermenistan Gayrimenkul Yatırımı – Alıcılar için FırsatlarKompakt şehirlere sahip dağlık ülkeve belirgin bir kültür

Ermenistan'da Gayrimenkul: Kafkasya'da Uygun Fiyatlı Yatırım ve Yaşam Fırsatları

Ermenistan'da Gayrimenkul Yatırımı Neden Yapılmalı?

Ermenistan, gayrimenkul yatırımcıları, dijital göçmenler ve uygun fiyatlı yaşam için yer değiştirmek isteyenler için giderek daha cazip bir destinasyon haline geliyor. Düşük giriş fiyatları, yabancılar için basitleştirilmiş mülkiyet düzenlemeleri ve istikrarlı bir yasal çerçeve ile Ermenistan, zengin bir kültürel mirası büyüyen uluslararası çekicilik ile birleştiriyor. Başkent Yerevan, bölgesel göç, teknoloji meraklısı nüfus ve yatırım teşvikleri tarafından yönlendirilen gayrimenkul talebinde istikrarlı bir artış yaşadı. Başkentin ötesinde, Dilijan, Tsaghkadzor ve Sevan gibi turizm merkezleri, yaşam potansiyeli ve konaklama geliştirme fırsatları sunuyor.

Gayrimenkul Türleri ve İzin Verilen Kullanımlar

Ermeni gayrimenkul piyasası, konut, ticari ve yatırım amaçlarına uygun çeşitli gayrimenkul varlıklarını içermektedir:

• Şehir Daireleri: Çoğu işlem, Yerevan’ın merkezi mahalleleri olan Kentron, Arabkir ve Ajapnyak’ta gerçekleşmektedir. Daireler, hem Sovyet dönemine ait hem de modern binalarda mevcuttur.
• Özel Evler ve Villalar: Tek ailelik evler, banliyö bölgelerinde ve tatil beldelerinde yaygındır, aile yaşamı veya misafirhane dönüşümü için seçenekler sunar.
• Ticari Gayrimenkul: Ofis binaları, ortak çalışma alanları, perakende üniteleri ve küçük konaklama tesisleri, esas olarak Yerevan ve Dilijan’da bulunur.
• Geliştirme Arazi: Arsa, hem kentsel alanlarda hem de kırsal turizm bölgelerinde, genellikle uygun fiyatlarla ve mülkiyet üzerinde çok az kısıtlama ile mevcuttur.
• Turizm ve Tatil Mülkleri: Özellikle Tsaghkadzor (kayak turizmi), Sevan Gölü (yaz tatilleri) ve Dilijan (eko-turizm ve sağlık).

Yasal Çerçeve ve Yabancı Mülkiyeti

Ermenistan, bölgede en liberal mülkiyet düzenlemelerinden birine sahiptir. Ana yasal özellikler şunlardır:

• Eşit Haklar: Yabancı vatandaşlar, binalar ve daireler konusunda Ermeni vatandaşlarıyla aynı haklara sahiptir.
• Arsa Mülkiyeti: Yabancılar belirli koşullarla arazi edinebilir. Konut ve ticari arazi genellikle mevcuttur, ancak tarım arazisinin yerel bir tüzel kişilik aracılığıyla edinilmesi gerekebilir.
• Basit Kayıt: Gayrimenkul devri, Kadastro Komitesinde kaydedilir. İşlem genellikle 1–2 gün sürer.
• Asgari Yatırım Yok: Gayrimenkul alımları için asgari bir eşik yoktur, bu da pazara girişin erişilebilir olmasını sağlar.
• Mülkiyet Biçimleri: Mülkiyet genellikle serbesttir. Ticari projeler için kira sözleşmeleri de mevcuttur.

Fiyatlar ve Pazar Eğilimleri

Ermenistan'daki gayrimenkul fiyatları uluslararası standartlara göre hala uygun, ancak son yıllarda istikrarlı bir artış göstermiştir. Ortalama gayrimenkul fiyatları (2024 itibariyle):

Lokasyon	Metrekare Başına Ortalama Daire Fiyatı	Ev Fiyat Aralığı
Yerevan (Kentron)	$1,500 – $2,500	$250,000 – $600,000
Yerevan (Ajapnyak / Nor Nork)	$1,000 – $1,400	$120,000 – $300,000
Dilijan	$700 – $1,000	$100,000 – $250,000
Tsaghkadzor	$1,000 – $1,800	$150,000 – $400,000
Gyumri	$500 – $800	$70,000 – $150,000

Çoğu işlem USD veya AMD (Ermeni dramı) ile gerçekleştirilirken, ipotek olanakları sınırlı kalmaktadır. Yerevan'daki yeni geliştirilen projeler, hem yerli alıcıları hem de Ermeni diasporasını çekmeye devam etmektedir.

Kiralama Pazarı ve Yatırım Getirileri

Kiralama talebi Yerevan'ın merkezinde güçlüdür ve turizm bölgelerinde mevsimsel olarak değişiklik göstermektedir. Tahmin edilen kiralama getirileri:

• Yerevan (Uzun Vadeli): Merkezdeki dairelerde %5–%7 brüt getiri.
• Kısa Süreli Kiralamalar (Airbnb): Turistler ve uzaktan çalışanlar arasında popülerdir. Yoğun sezonlarda brüt getiriler %8–%10’a kadar çıkabilir.
• Turizm Merkezleri: Tsaghkadzor ve Dilijan'da kısa süreli kiralamalar mevsimsel olarak iyi performans gösterirken, kış veya yaz aylarında yüksek gece fiyatları mevcuttur.
• Ticari Kiralamalar: Yerevan merkezindeki ofisler ve dükkanlar, yer ve kiracı profiline bağlı olarak %6–%8 getiri sağlayabilir.

Büyük şehirlerde gayrimenkul yönetimi hizmetleri giderek yaygınlaşmakta ve dijital kiralama platformları popülaritesini arttırmaktadır.

Gayrimenkul Yatırımı için En İyi Lokasyonlar

• Yerevan: Başkent ve ekonomik merkez. Kentron, konut ve ticari gayrimenkul için önemli bir bölgedir, Nor Nork, Davtashen ve Arabkir ise değerli alternatifler sunar.
• Dilijan: “Ermeni İsviçresi” olarak bilinen bu kasaba, eko-turizm, sağlık tatil köyleri ve kültürel çekim merkezleri için bir merkezdir. Ermenistan Merkez Bankası’nın eğitim merkezi ve teknoloji merkezleri burada bulunmaktadır.
• Tsaghkadzor: Ermenistan’ın ana kayak merkezi. Mevsimlik kiralamalar ve konaklama yatırımları için yüksek potansiyele sahiptir.
• Sevan Gölü Bölgesi: Göl kenarında evler ve konaklama geliştirme için artan talebe sahip yaz tatili yeri.
• Gyumri: Ermenistan’ın ikinci en büyük şehri, yenileme sürecinde. Daha düşük fiyatlar ve hükümet teşvikleri kültürel ve teknik yatırımları teşvik etmektedir.

İşlem Süreci ve Maliyetler

Ermenistan'daki gayrimenkul işlemleri basit ve nispeten ucuzdur. Ana adımlar:

• Özen Gösterme: Noter veya avukat tarafından gerçekleştirilen, mülkiyet ve yasal yükümlülükleri doğrulama.
• Satın Alma Sözleşmesi: Her iki tarafça noterin huzurunda imzalanır.
• Kayıt: Genellikle 2 iş günü içinde Kadastro Komitesine yapılır.

İlişkili maliyetler şunları içerir:

• Kayıt Ücreti: Hizmet hızına bağlı olarak yaklaşık $20–$100.
• Hukuk Ücretleri: İsteğe bağlı, genellikle $300–$800 tam hizmet için.
• Katma Değer Vergisi veya Damga Vergisi Yok: Konut mülkü devri muafiyet altındadır.

İkamet ve Gayrimenkul

Mülkiyet, otomatik olarak ikamet izni sağlamasa da, başvuru sürecine destek olur. Ermenistan, çeşitli yollar sunmaktadır:

• Geçici İkamet: Mülk sahipliği, ticari faaliyet veya aile bağlarına dayalı olarak verilebilir.
• Sü permanent ikamet: Üç yıl yasal kalış veya yüksek değerli yatırımcılar için mevcuttur.
• Vatandaşlık: Doğal yolla (10 yıl ikamet) veya etnik Ermeni köken ile edinilebilir.

İkamet izinleri genellikle 1–5 yıl süreyle verilir ve yenilenebilir. Ermenistan, vergi basitliği ve birçok milliyet için vizesiz erişim nedeniyle dijital göçmenler ve uzaktan girişimciler için de popüler bir merkezdir.

Altyapı ve Hizmetler

• Ulaşım: Yerevan’ın uluslararası havaalanı (Zvartnots), Avrupa, Rusya ve Orta Doğu’ya bağlantı sağlar. İç yollar ve ulaşım sürekli olarak iyileşmektedir.
• Altyapı: Şehir merkezlerinde güvenilir elektrik ve su vardır. İnternet hızı hızlı ve uygun fiyatlıdır.
• Sağlık Bakımı: Kamu ve özel kliniklerin bir karışımıdır. Yerevan, diş ve estetik tedaviler için itibarlı tıbbi merkezlere sahiptir.
• Eğitim: Yabancı öğrenci ve uzmanları çeken birkaç uluslararası okul ve üniversite (örneğin, Ermenistan Amerikan Üniversitesi) bulunmaktadır.
• Dijitalleşme: Ermenistan, BT altyapısında yüksek bir sıralamaya sahiptir. E-Hükümet ve çevrimiçi hizmetler, mülk kayıt işlemleri dahil olmak üzere yaygın olarak kullanılmaktadır.

Vergiler ve Süregelen Maliyetler

Ermenistan'ın vergi sistemi basit ve yatırımcı dostudur:

• Mülk Vergisi: Düşük - genellikle kadastro değerine göre yılda %0.1–%1.
• Kira Üzerinden Gelir Vergisi: Bireyler için sabit %10; işletme olarak kaydedilenler için %18.
• Sermaye Kazanç Vergisi Yok: Bireylerin konut mülkü satarken.
• Zenginlik veya Miras Vergisi Yok.

Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Avantajlarına rağmen, Ermenistan’ın gayrimenkul pazarı birkaç riskle birlikte gelmektedir:

• Jeopolitik Gerilimler: Sınır çatışmaları, yatırımcı algısını etkileyebilir; ancak iç istikrar yüksektir.
• Pazar Likiditesi: Yerevan dışındaki mülkleri satmak zaman alabilir.
• İnşaat Kalitesi: Projelere bağlı olarak farklılık gösterir; geliştiricilerle ilgili özen gösterme önemlidir.
• Sınırlı İpotek Seçenekleri: Çoğu alıcı, nakit veya banka havalesi ile ödeme yapmaktadır.

Sonuç: Ermenistan, Basitlik, Uygun Fiyatlar ve Avantajların Nadir Bir Karışımını Sunuyor

Ermenistan, şeffaf hukuk sistemi, yabancılar için eşit mülkiyet hakları, düşük vergiler ve gelişen altyapısı ile bölgede öne çıkmaktadır. Fiyatlar Avrupa ortalamalarının oldukça altında kalmaya devam ederken, uzun vadeli değer, yaşam alanı veya kiralama geliri arayanlar için ideal bir konumdur. İster yatırımcı, ister uzaktan çalışan, ister gelecekteki emekli olun — Ermenistan, minimum bürokrasi ile gayrimenkul erişimi ve güçlü bir gelecek potansiyeli sunuyor.