Bali'deki Parçalı Gayrimenkul YatırımlarıTropikal varlık sahipliği, düşük giriş engeliyüksek doluluk oranları

Bali ve Tayland'da gayrimenkul yatırımı

Son yıllarda, küresel yatırımcılar, güçlü turizm temelleri ve cazip girişim değerleri nedeniyle Bali'deki ve Tayland'daki yatırım mülklerine yönelmeye başladı. İster ana portföylerini çeşitlendirmek, ister artan konaklama talebinden yararlanmak isteyen paydaşlar, lüks villaların, tatil köyü süitlerinin ve hizmetli dairelerin paylaşımlı mülkiyetini sunan Bali ve Tayland'daki fractional property (fractional mülk) modellerine ilgi göstermektedir. Bali'deki yatırım gayrimenkulleri, piyasa döngülerine rağmen dayanıklılığını korumuşken, Tayland'daki yatırım gayrimenkulleri, Phuket ve Bangkok gibi destinasyonlarda sağlam otel ve kısa süreli kiralama segmentlerini desteklemektedir. Bali'deki fractional property'yi daha geniş bir gayrimenkul portföyüne dahil etmek ve benzer şekilde Tayland'daki fractional property'yi geleneksel varlıklar ile bir arada entegre etmek, yatırımcıların daha düşük sermaye taahhütleri ile büyüme fırsatlarına erişim sağlamasına olanak tanır. Bu iki pazardaki strateji, Bali'de yarı zamanlı nasıl yatırım yapılacağına dair araştırma yapanlara ve Tayland'da düşük riskli giriş noktaları aracılığıyla nasıl yatırım yapılacağını değerlendiren katılımcılara hitap etmektedir. Genel olarak, Bali ve Tayland'da gayrimenkul yatırımı, istikrarlı gelir akışları ve uzun vadeli sermaye değeri sunan cazip bir çeşitlendirme aracı olarak ortaya çıkmaktadır.

Neden Bali ve Tayland yatırımcılar için cazip?

Bali ve Tayland, sürekli artan ziyaretçi sayıları ve hükümet destekli altyapı iyileştirmeleri sayesinde birçok bölgesel rakibinden daha fazla performans sergilemeye devam ediyor. Bali, 2024 yılında altı milyondan fazla uluslararası ziyaretçiyi ağırlayarak, kıyı ve kültürel merkezlerde yüksek doluluk oranlarını desteklerken, Tayland yaklaşık kırk milyon ziyaretçi kaydetmiştir; bu durum hem tatil hem de iş seyahatleriyle yönlendirilmektedir. Ngurah Rai Uluslararası Havaalanı'ndaki genişletmeler ve Tayland'ın Doğu Ekonomik Koridorundaki iyileştirmelerle seyahat engelleri azaltılarak yeni gelişim bölgeleri açılmaktadır. Ayrıca, Bali ve Tayland'daki yaşam maliyetleri, karşılaştırılabilir Avrupa veya Amerikan şehirlerinin %30–40 altında kalmaya devam ediyor, bu da konaklama işletmeleri için net operasyonel getirileri artırıyor. Her iki pazar da, yabancı sermayeyi çekmek amacıyla istikrarlı siyasi iklimlerden ve düzenleyici değişikliklerden yararlanmaya devam etmektedir, bunlar arasında dijital göçmen vizeleri ve ortalama misafir sürelerini uzatan uzun süreli programlar yer almaktadır. Bu olumlu dinamikler, Bali'deki istikrarlı kira gelirini ve Tayland'daki artan kira gelirini desteklemekte, kısa süreli kiralamalar ile uzun dönem kira sözleşmelerinin güçlü getiri potansiyeli ile bir arada var olduğu bir ortam yaratmaktadır. Dolayısıyla, küresel varlık tahsisatçıları, bu pazarları yeni yatırım destinasyonları değerlendirirken yüksek oranda sıralamaktadır.

Mülk türleri ve mülkiyet modelleri

Bali ve Tayland'daki fractional şemaları için mevcut mülk türlerinin çeşitliliği, farklı yatırımcı tercihlerine ve risk profillerine hitap etmektedir. Bali'de, fırsatlar, özel havuzlu sahil villaları, panoramik manzaralara sahip tepe butik konutları ve tropikal peyzajlarda yerleşik ekolojik lüks tatil yerleri gibi alanları kapsamaktadır. Tayland, benzer bir spektrum sunmaktadır: ana şehir merkezlerinde lüks daireler, Phuket'in batı kıyısındaki tatil tarzı konutlar ve Bangkok'un iş bölgelerine yakın modern hizmetli daireler. Kiralama ve mülk sahibi olma yapıları, yargı alanlarına göre farklılık göstermektedir: Endonezya yasaları, yabancı uyruklulara 25 ila 30 yıl arasında yenilenebilir Hak Pakai (kullanım hakkı) kiraları vermektedir; Tayland'ın Kat Mülkü Yasası ise, yabancıların bir kat mülkü projesinin %49'una kadar doğrudan sahip olmasına izin verirken, villalar için 30 yıla kadar kiralamalar mevcuttur. Bali'deki standartlaştırılmış fractional property ve Tayland'daki fractional property için yasal çerçeveler, kullanım haklarını resmi hale getirmek için aday düzenlemeleri, Tayland kayıtlı şirketleri ve Endonezya noteri belgeleri kullanmaktadır. Bali'de ölçekli nasıl yatırım yapılacağına yönelik değerlendirme yapanlar veya Tayland'da akranları ile birlikte nasıl yatırım yapılacağını keşfedenler için bu modeller, uyum sağlamayı basitleştirirken paylaşılan varlıkların şeffaf yönetimini kolaylaştırmaktadır.

Yabancılar için yasal kurallar

Endonezya ve Tayland'daki yabancı mülkiyet düzenlemeleri, yasal güvencelerle fractional hakları güvence altına almak için dikkatle navigasyon gerektirmektedir. Bali'de, yabancı yatırımcılar, mülk sahibi olma haklarını elinde tutamaz; ancak, usufruct ve Hak Guna Bangunan kiraları, Endonezya Tarım Yasası kapsamında etkili uzun vadeli haklar sunmaktadır. Bu haklar, noter onaylı belgelerle tamamlanmakta ve Ulusal Arazi Ajansı'na (BPN) kaydedilmektedir; bu belgeler etkili fractional property hakları sağlamaktadır. Tayland'da, Kat Mülkü Yasası, bireysel birimlerin yabancılar tarafından mülk sahibi olmasına izin vermekte, projelerde %49'luk bir sınırlandırma şartıyla işlemektedir; villa ve tatil köyü gelişimleri genellikle 30 yıllık kiralamalara tabi olmaktadır. Birçok yatırımcı, kiralama portföylerini yönetmek için Tayland'da sınırlı şirketler kurmakta ve Yatırım Kurulu onayları altında kurumsal vergi teşviklerinden yararlanmaktadır. Kritik dikkat adımları arasında doğrulanmış mülkiyet araştırmaları, imar uyumu değerlendirmeleri ve Kara Para Aklama incelemeleri yer almakta, hem Bali'deki hem de Tayland'daki kira gelirlerini korumaktadır. Doğru bir şekilde yapılandırıldığında, bu yasal çerçeveler, yatırımcı sermayesini koruyarak, varlıkların sürekliliği ve fractional payların devri konusundaki belirsizlikleri azaltmaktadır.

Gelir potansiyeli ve kira talebi

Bali ve Tayland'daki kira talebi, çeşitlendirilmiş turizm segmentlerinin etkisiyle ekonomik zorluklara karşı dayanıklılığını korumaktadır. Bali'nin yerleşik sıcak noktaları — Seminyak, Canggu ve Ubud — genellikle yüksek sezon doluluk oranını %75'in üzerinde kaydederken, ortalama günlük tarifeler yıllık %10–15 artış göstermektedir. Tayland'ın ana pazarları — Phuket, Koh Samui ve Bangkok — tatil, MICE (toplantılar, teşvikler, konferanslar, sergiler) ve göçmen talebinin dengeli bir kombinasyonunu görerek %65–85 doluluk oranlarına ulaşmaktadır. Ubud Yazarlar ve Okuyucular Festivali gibi mevsimlik etkinlikler ve Tayland'ın Songkran kutlamaları gelir artışları yaratmakta, dinamik fiyatlandırma platformlarının getiri performansını optimize etmesine imkan tanımaktadır. Her iki yargı alanında da brüt kira getirileri %6 ila %9 arasında değişirken, yönetim ücretleri ve bakım masrafları sonrası net getirilerin genellikle bölgesel standartların üzerinde olduğu saptanmıştır. Bali'deki ve Tayland'daki kira gelirlerini gözden geçiren yatırımcılar, yerel vergi rejimlerini dikkate almalıdır: Endonezya, turizmle ilgili gelirlerden %10'luk bir stopaj vergisi uygular; Tayland'ın %12.5'lik kira gelir vergisi net nakit akışlarını etkilemektedir. Pazar verileri, profesyonelce yönetilen fractional mülklerin tutarlı net getiriler sağlayabileceğini göstermekte, bu da bu seçenekleri getiri odaklı portföyler için cazip hale getirmektedir.

Neden fractional mülkiyet tercih edilmeli?

Fractional mülkiyet, premium tatil gayrimenkullerine erişimi demokratikleştirerek, edinim maliyetlerini, bakım sorumluluklarını ve tadilat harcamalarını bir grup yatırımcı arasında bölüştürmektedir. Paylar başlangıçta yaklaşık 50,000 USD'den başlayan giriş eşikleri, benzer bağımsız varlıklar için yarım milyon dolardan fazla gerektiren geleneksel satın almalara kıyasla oldukça uygun görünmektedir. Paylaşımlı mülkiyet, riskin birden fazla katılımcı ve genellikle bir portföldeki birden fazla mülk arasında yayılması yoluyla yerel piyasa volatilitelerine maruziyeti azaltmaktadır. Yönetişim anlaşmaları, kullanım hakları, maliyet tahsisleri ve karar alma süreçlerini belirleyerek şeffaflık ve hesap verebilirlik sağlamaktadır. Profesyonel işletmeciler, günlük işlevleri yönetmekte — mülk bakımı, misafir hizmetleri ve gelir tahsilatı — yatırımcıların operasyonel görevlerinden kurtulmasını sağlamaktadır. Bu model, Bali'de tam mülkiyet taahhüt etmeden yatırım yapmanın yollarını arayanlar için ya da Tayland'da tüm bir varlığı yönetmeden yatırım yapmayı düşünenler için süreçleri basit hale getirmektedir. REIT'ler veya paylaşımlı mülklerle kıyaslandığında, Bali'deki fractional property ve Tayland'daki fractional property, somut kullanım avantajları, doğrudan performans ilişkisi ve çıkış zamanlaması konusunda daha fazla kontrol sunmakta, bu nedenle yaşam tarzı ve gelir ile ilgili konular için optimal bir çözüm sunmaktadır.

VelesClub Int. yatırımcılara nasıl yardımcı olur?

VelesClub Int., Bali ve Tayland'daki fractional gayrimenkul işlemleri için kapsamlı destek sunmakta, yerel uzmanlık ve küresel en iyi uygulamaları bir araya getirerek yatırımcıların sonuçlarını artırmaktadır. Firmanın uçtan uca hizmeti, pazar analizi, varlık kaynaklama, hukuki yapılandırma ve operasyonel yönetim gibi alanları kapsamaktadır. Edinim sürecinde, VelesClub Int., yüksek potansiyelli mülkleri değerlendirmek amacıyla saha denetimleri, çevresel detaylı incelemeler ve mülkiyet doğrulamaları gerçekleştirmektedir. Hukuk ekipleri, Endonezya kiralamalarına ait noter onaylı belgeleri hazırlamakta ve Tayland mülkleri için kat kaydı veya Tayland'da sınırlı şirket kurulumu sürecini koordine etmektedir. Kapatma sonrası, VelesClub Int., mülk yönetimini — rutin bakım, temizlik, misafir ilişkileri ve dinamik fiyatlandırma — yöneterek, işlevlerini en üst düzeye çıkarmak için özel gelir yönetim algoritmaları kullanmaktadır. Yatırımcılar, doluluk oranları, ortalama günlük tarifeler ve gider oranları gibi ana metrikleri takip eden sezgisel bir kontrol paneline erişim sağlar, veri odaklı karar alma süreçlerini destekler. Çıkış yapılması gerektiğinde, VelesClub Int., hisse devri, yeniden satış müzakereleri ve kira yenilemeleri kolaylaştırmakta, likiditeyi koruyarak getirileri optimize etmektedir. VelesClub Int. ile ortaklık kurarak, yatırımcılar, değerlendirilen fractional planlar aracılığıyla Bali'de nasıl yatırım yapılacağı ve yapılandırılmış, şeffaf süreçlerle Tayland'da nasıl yatırım yapılacağı konusunda güven ve netlik kazanmakta, sonuç olarak cazip getiriler ve sürdürülebilir sermaye büyümesi elde etmektedir.