ABD'de ticari gayrimenkulStratejik satın alma için doğrulanmış varlıklar

ABD'de ticari gayrimenkulün stratejiye nasıl uyduğu

Neden ABD'de ticari gayrimenkul hâlâ önemli

ABD'de ticari gayrimenkul, piyasaların tek bir baskın şehir veya dar bir sektöre dayanmadığı için önemlidir. Ülke aynı anda birden fazla büyük ticari sistem üzerinden işler. New York ofis ve hizmetler için en belirgin çekirdeklerden biri olmaya devam eder. Los Angeles ticaret, lojistik, eğlence kaynaklı talep ve geniş bir kentsel tüketici tabanı ekler. Chicago finans, ulaşım ve merkezi dağıtımı destekler. Dallas, Houston, Atlanta, Miami, Phoenix, Seattle ve diğer büyük metropoller her biri kendi iş ve operasyon mantığını ortaya koyar. Bu, ülkeye birden fazla ciddi ticari giriş noktası sağlar.

İşte bu yüzden ABD'deki ticari gayrimenkul ülke düzeyinde ticari olarak işe yarar. Ofisler, depo/lojistik mülkleri, perakende birimleri, karma hizmet binaları, konaklama ilişkili varlıklar ve sahibi tarafından kullanılan formatların hepsi anlamlı olabilir; ancak aynı yerlerde ve aynı nedenlerle değil. Manhattan'daki bir ofis kulesi, Inland Empire'daki bir lojistik tesisi, Dallas'ta bir karma hizmet binası ve Miami'de konaklama bağlantılı bir varlık aynı ticari haritaya ait değildir. Bu haritalar baştan ayrıldığında ABD değerlendirmesi tek bir ulusal fikir içine karıştırılmaktan daha kolay hale gelir.

ABD birkaç büyük ticari bölge üzerinden işler

ABD'deki ilk ticari kural, piyasanın ölçek olarak ulusal ama mantık olarak bölgesel olduğudur. Kuzeydoğu finans, kurumsal hizmetler, sağlık, eğitim ve yoğun kentsel ofis kullanımı ile desteklenir. Ortabatı merkezî dağıtım, üretim, sağlık ve pratik bölgesel iş talebi ekler. Güney ve Sun Belt lojistik, nüfus artışı, bölgesel hizmetler ve sahibi tarafından kullanılan ticari formatları güçlendirir. Batı Kıyısı limanlar, teknoloji, eğlence, uluslararası ticaret ve ülkenin en büyük metropol tüketici tabanlarından bazılarını getirir.

Bu önemlidir çünkü ABD'deki ticari gayrimenkul tek bir büyük havuz değildir. Daha güçlü karar genellikle varlığın hangi bölgesel motorun parçası olduğunu bilmekten gelir. Bazı metropoller ofis talebiyle öne çıkar. Diğerleri daha belirgin şekilde depolama, nakliye, endüstriyel destek, sağlık, eğitim, turizm veya yerel tüketici aktivitesi tarafından yönlendirilir. Alıcılar, bir şehrin tüm ülkeyi temsil edebileceğini varsaymak yerine doğru bölge içindeki ticari rollerle karşılaştırma yaptıklarında genellikle daha iyi karar verirler.

ABD'de ofis alanı giriş ve merkez şehirlerle başlar

ABD'de ofis alanı, kiracı derinliği, yönetim faaliyeti ve ticari görünürlüğün en yoğun olduğu yerlerde en güçlüdür. New York, finans, hukuk hizmetleri, medya, danışmanlık firmaları, genel merkez faaliyetleri ve yoğun ilçe düzeyinde talebi bir araya getirdiği için en net ulusal ofis referans noktası olmaya devam eder. Yine de tek anlamlı ofis pazarı değildir. Chicago, Los Angeles, San Francisco, Washington, Boston, Dallas, Atlanta, Miami ve Seattle gibi şehirler farklı ekonomik iticilerle ofisleri destekler.

Bu, ülke düzeyinde anlaması en önemli noktalardan biridir. ABD'de ofis mülkü tek bir kategoriye ve tek bir ulusal fiyatlama mantığına sahip değildir. New York'taki bir ofis, Dallas, Boston veya Washington'daki bir ofisten farklı bir varlıktır. Bazı pazarlar finans ve iş prestijiyle yönlendirilir. Bazıları sağlık, eğitim, devlet veya teknoloji üzerinden işler. Bazıları geniş kurumsal kiracı derinliğinden ziyade sahibi tarafından kullanılan ve pratik hizmet firmaları için daha uygundur. Doğru ofis kararı genellikle yalnızca binaya değil, şehrin rolüne bakarak başlar.

Bu ayrıca en güçlü ofis stratejisinin otomatik olarak en ünlü pazarı seçmekle ilgili olmadığını gösterir. Doğru olan, varlığın muhtemel kiracı profiline, kira mantığına ve uzun vadeli kullanıma en iyi uyan iş ekosistemine sahip pazarı seçmektir.

ABD'de depo mülkleri şehir etiketlerinden çok yük hareketini izler

Depo/lojistik mülkleri önemlidir çünkü ABD yük taşımacılığına, eyaletlerarası hareketliliğe, liman erişimine, endüstriyel tedarik zincirlerine ve büyük bölgesel dağıtım sistemlerine dayanır. En pratik lojistik okumalar genellikle Güney Kaliforniya, Dallas–Fort Worth bölgesi, Atlanta, Chicago, New Jersey ve doğu Pennsylvania, Savannah koridoru, Memphis, Phoenix ve büyük iç hat yük ağları ile başlar. Bu yerler limanları, tüketicileri, işgücü havuzlarını ve kamyon güzergâhlarını görünür şekilde bağladıkları için önemlidir.

Anahtar nokta işlevselliktir. ABD'de bir depo, ithalat dağıtımı, e-ticaret sipariş karşılama, endüstriyel stoklama, gıda lojistiği veya doğrudan sahibi tarafından kullanılan operasyonlar gibi gerçek bir hareket zincirine hizmet ettiğinde ticari olarak güçlenir. Doğru otoyola, limana, demiryolu düğümüne veya metropol kenarına yakın bir tesis, zayıf konumdaki benzer bir binadan çok daha pratik anlam taşıyabilir. Daha iyi depo kararı genellikle bina büyüklüğünden önce koridor rolünü okumaktan gelir.

Bu nedenle ABD'deki depo mülkleri tek tip bir kategori olarak ele alınmamalıdır. Kıyısal, ithalata dayalı bir tesis; iç hat e-ticaret varlığı; üretim kuşağında bir tedarikçi deposu farklı ticari ihtiyaçlara yanıt verir. VelesClub Int. alıcının farklı lojistik varlıkları aynı pazara hizmet ediyormuş gibi karşılaştırmamasına yardımcı olur.

Endüstriyel ve sahibi tarafından kullanılan varlıklar ABD'yi sadece ofis pazarından daha fazlası yapar

Ülkenin en güçlü özelliklerinden biri, pratik ticari kullanımın sıklıkla kurumsal görünürlük kadar önemli olmasıdır. Üretim kuşakları, sağlık merkezleri, üniversite şehirleri, ulaşım düğümleri ve ikinci dereceden metropoller sıklıkla sahibi tarafından kullanılan mülkler, karma operasyonel işyerleri, hafif sanayi binaları, ticaret destek mülkleri ve doğrudan günlük iş ihtiyacını çözen hizmet tesisleri için güçlü gerekçeler oluşturur.

Bu önemlidir çünkü ABD'deki en iyi ticari varlık her zaman en görünür veya en pahalı olan değildir. Birçok bölgesel pazarda sağlık, eğitim, mühendislik, lojistik, toptan ticaret, yerel hizmetler veya doğrudan üretimle bağlantılı bir mülk, daha gösterişli ama daha az işlevsel bir varlıktan daha kolay savunulabilir. Piyasa, geniş yatırım diliyle pazarlananlardan ziyade gerçek bir işletme zincirinin içinde yer alan mülklere sıklıkla değer verir.

ABD'de perakende alanı öncelikle yerel harcamaya bağlıdır

ABD'de perakende alanı ticari olarak önemlidir çünkü öncelikle günlük kentsel ve banliyö harcamaları tarafından desteklenir; turizm ise bunun üzerine eklenir. New York, Los Angeles, Chicago, Dallas, Miami, Atlanta, Houston, Phoenix ve birçok büyük metropol, perakendeyi ve yiyecek–içecek hizmetlerini sakinler, işe gidenler, ofis çalışanları, öğrenciler, sağlık hizmeti kullanıcıları ve mahalle talebi aracılığıyla destekler. Bu, ülkeye çok geniş bir perakende tabanı verir, ancak tek bir perakende mantığı yoktur.

Pratik ders şudur: perakende yalnızca görünürlük üzerinden değerlendirilmemelidir. Daha güçlü bir birim genellikle tekrar kullanım, görünür müşteri havuzu kalitesi ve günlük hizmetlere bağlı olandır; soyut trafik sayılarından ziyade. Market odaklı, kolay erişimli, sağlık hizmetine yakın, öğrenci odaklı, ofis çalışanları tarafından desteklenen ve mahalle hizmet formatları hepsi işe yarayabilir, ancak sadece yerel harcama tabanı açık olduğunda. ABD'de daha güçlü perakende hikâyesi genellikle gürültü değil rutin üzerine kurulur.

Turizm daha sonra Las Vegas, Orlando, Miami, New York, Honolulu ve seçilmiş tatil veya eğlence pazarları gibi yerlerde başka bir katman ekler, ancak günlük yerel tüketimin çok daha büyük rolünün yerini almaz.

Konaklama ilişkili mülkler ABD'de farklı bir haritaya aittir

Konaklama ilişkili ticari mülkler ABD'de kayda değer bir ağırlığa sahiptir, ancak bunlar tek bir ulusal turizm anlatısı yerine şehir ve destinasyon mantığı üzerinden okunmalıdır. New York iş seyahati ve şehir turizmi aracılığıyla otelleri ve karma hizmet varlıklarını destekler. Miami kentsel talebi uluslararası ziyaretçiler ve eğlence seyahati ile birleştirir. Las Vegas, Orlando, Honolulu ve seçilmiş kıyı ve dağ destinasyonları daha belirgin bir ziyaretçi ekonomisi üzerinden işler. Büyük kongre ve etkinlik şehirleri de ayrı bir katman ekler.

Yine de konaklama her stratejiyi domine etmemelidir. Daha güçlü konaklama varlıkları genellikle yalnızca imaja dayanmak yerine daha kapsamlı bir hizmet ekosistemi tarafından desteklenenlerdir. Bir mülk ulaşım erişiminden, tekrar eden ziyaretçi akışından, yiyecek–içecek talebinden, yakın hizmetlerden ve mevsimsel zirveler dışında da ticari olarak anlamlı kalacak yıl boyunca yeterli aktiviteden faydalandığında daha iyi çalışır. ABD, açık destekleyici talebi olmayan tek başına fikirler yerine işleyen kentsel veya destinasyon sisteminin parçası olan konaklama varlıklarını ödüllendirir.

ABD'de hangi ticari gayrimenkul genellikle en uygun

Ülke düzeyinde ABD'de en güçlü ticari formatlar genellikle ana giriş ve merkez şehirlerindeki ofisler, yük koridorları ve liman sistemleri boyunca yer alan depo ve operasyonel tesisler, güçlü metropol pazarlarındaki karma hizmet mülkleri ve kanıtlanmış kentsel ve destinasyon lokasyonlarındaki konaklama ilişkili varlıklardır. Perakende, tekrar eden harcama açıkça görünür olduğunda güçlü olabilir; ancak genellikle genel bir ulusal kategori olarak değil yerel çekim alanı hikâyesi olarak ele alındığında en iyi sonucu verir.

Daha az önemli olan, her segmenti her yerde eşit ağırlıkta göstermeye çalışmaktır. Ofis mantığı işletme yoğunluğunun gerçek olduğu yerde en güçlüdür. Depo mülkleri yük, limanlar, havaalanları, demiryolu ve otoban sistemleri işletme ilgisi yarattığında daha ikna edicidir. Konaklama ancak çevresindeki hizmet ekosistemi zaten onu destekliyorsa merkezi hale gelir. ABD, kategori tamlığı yerine ağırlıklandırma ve bölgesel disiplin uygulanmasını daha çok ödüllendirir.

ABD'de ticari gayrimenkul fiyatlaması rol ve bölgeye bağlıdır

Fiyatlama, varlığın rolü net olduğunda anlam kazanır. Giriş ofis pazarlarında daha güçlü değerler genellikle kiracı derinliği, ilçe kalitesi ve doğrudan karşılaştırılabilir alan kıtlığı ile desteklenir. Depo ve endüstriyel mülkte değer daha çok koridor alaka düzeyi, metropol erişimi, işgücü havuzu ve binanın gerçek bir hareket zincirine ne kadar doğrudan hizmet ettiğine göre şekillenir. Bölgesel hizmet varlıklarında ana soru, çevredeki şehir veya bölgenin gerçekten amaçlanan ticari kullanımı destekleyip desteklemediğidir.

Bu yüzden ABD'de ticari mülk almak isteyen alıcılar farklı varlıklar arasında geniş karşılaştırmalardan kaçınmalıdır. Ana iş mantığının dışındaki daha ucuz bir ofis, yine de doğru metropol çekirdeğindeki daha iyi konumlanmış birinden daha az pratik olabilir. Zayıf bir konumdaki daha büyük bir depo, daha küçük ama daha iyi bağlı bir tesisten daha az kullanışlı olabilir. Çok görünür bir perakende veya konaklama varlığı, daha güvenilir yerel talep tabanına sahip daha basit bir mülkten hâlâ daha zayıf olabilir. ABD'deki en faydalı karşılaştırma düşük fiyat karşı yüksek fiyat değildir; net talep karşı belirsiz taleptir.

ABD'de ticari tercihleri netleştiren sorular

Neden ABD birçok diğer ülkeden daha zor bir şehirle özetlenir

Çünkü ülkenin birkaç gerçek ticari kutbu var. New York, Los Angeles, Chicago, Dallas, Miami, Atlanta, Boston, Washington, Houston, Seattle ve diğer metropoller ofisler, lojistik, perakende, sağlık, eğitim ve hizmet talebinin farklı kombinasyonlarını destekler

Depo mülkleri ABD'de ağırlıklı olarak liman yakınlarında mı önemlidir

Limanlar önemli ama tüm hikâye onlar değildir. En güçlü lojistik varlıklar genellikle limanlar, otobanlar, demiryolu, havaalanları ve büyük tüketici pazarlarının kesiştiği yerlerde bulunur; bu yüzden iç hat merkezleri kıyı gateway'leri kadar önemli olabilir

ABD'de ofis alanı ağırlıklı olarak şehir prestijiyle mi değerlendirilmelidir

Genellikle hayır. Daha güçlü ofis varlık normalde ilçe arkasındaki iş ekosistemiyle eşleşen, ister finans, sağlık, teknoloji, eğitim, devlet olsun, gösterişten ziyade gerçek iş talebini karşılayan varlıktır

ABD'de perakende mülkler ağırlıklı olarak turizm çekiciliğiyle mi elenir

Genellikle hayır. Turizm seçilmiş bölgeleri güçlendirebilir, fakat daha güçlü perakende varlıkları çoğunlukla ziyaretçilerden ziyade tekrar eden yerel harcamalara, ofis çalışanı hareketine, öğrenci aktivitesine, sağlık hizmeti trafiğine ve mahalle talebine bağlıdır

Genellikle bir Amerikan ticari varlığı diğerinden daha pratik yapan nedir

En güçlü varlık genellikle konumunun arkasındaki ana talep motoruyla eşleşen varlıktır; bu ister giriş ofis derinliği, ister yük koridoru önemi, ister yerel hizmet talebi, ister tam bir çevresel ekosistem tarafından desteklenen konaklama cirosu olsun

ABD'de daha disiplinli ticari seçim yapmak

ABD, alıcının gerçek ölçeğe, birkaç güçlü talep sistemine ve stratejik olarak kullanılabilecek net bölgesel farklılıklara sahip bir pazar istediğinde ciddi bir ticari kısa listeye girer. Ofisler, depolar, karma hizmet birimleri, perakende ve konaklama ilişkili varlıklar hepsi anlamlı olabilir; ancak yalnızca ülkenin gerçekten onları destekleyen kısmıyla eşleştirildiklerinde.

Bu şekilde bakıldığında ABD'deki ticari gayrimenkul daha az genel ve daha uygulanabilir olur. VelesClub Int. ülke düzeyindeki ilgiyi daha net bir stratejiye, daha sıkı bir bölgesel elemeye ve ticari varlık seçiminin bir sonraki adımı için daha emin bir plana dönüştürmeye yardımcı olur