Neden Romanya?

• Orta ve Doğu Avrupa'da rekabetçi gayrimenkul fiyatları

• Güçlü ekonomik büyüme ve gelişen altyapıya sahip bir AB üyesi

• Bükreş, Cluj-Napoca ve Timișoara gibi şehirler gençleri, teknoloji ve doğrudan yabancı yatırımları (FDI) çekiyor

• Kültürel zenginlik, doğal güzellikler ve artan turizm cazibesi

• Bölgesel piyasalarda çekici getiriler ve değer artışı

Yabancılar Romanya'da Gayrimenkul Satın Alabilir mi?

Evet — yabancı bireyler ve şirketler, Romanyalılar ile aynı haklara sahiptir ve daire, ev ve ticari mülk satın alabilirler.

• Ancak, AB dışı vatandaşlar doğrudan arazi satın alamazlar; uzun vadeli kiralayabilirler ya da bir Romanya şirketi kullanabilirler

• AB ve EEA vatandaşlarının arazi mülkiyeti üzerinde hiçbir kısıtlama yoktur

İkamet ve İzin Programları 2025

• Gayrimenkul ile bağlantılı ikamet veya Altın Vize yoktur

• Standart oturma izinleri çalışma, eğitim, aile birleşimi veya girişimcilik yoluyla alınır

• Gayrimenkul mülkiyeti, konaklama kanıtı sağlayarak vize/ikamet başvurularına destek olabilir, ancak tek başına yeterli değildir

Gayrimenkul Satın Alma Hukuki Süreci

1. Roman Hükümeti vergi kodu (CNP) alın ve bir banka hesabı açın

2. Mülkiyet, ipotek ve sözleşme kontrolleri için bir noter veya avukat kiralayın

3. Rezervasyon sözleşmesi imzalayın ve depozito ödeyin (yüzde 5–10)

4. Ön kontrol işlemlerini tamamlayın - mülk ipotekleri, vergileri, imar planı

5. Noter satış sözleşmesi ile işlemi tamamlayın

6. Noter, başlık transferini Tapu Sicili (Cartea Funciară) ile kaydettirir

7. Tüm hukuk ücretlerini, vergileri ve kayıt masraflarını ödeyin

Vergiler ve Ücretler

• Transfer Vergisi: Nadiren uygulanır—bazı bölgelerde yüzde 3'e kadar çıkabilir

• Noter ve Hukuki Ücretler: Genellikle satın alma bedelinin yüzde 1–2'si

• Ajan Ücretleri: Genellikle yüzde 2–3 civarındadır, çoğunlukla alıcı ve satıcı arasında paylaşılır

• Arazi Kayıt Ücreti: Düz bir idari ücret (yaklaşık €50)

• Yıllık Gayrimenkul Vergisi: Vergi değeri üzerinden yüzde 0.1–1, belediyeye göre değişir

• Sermaye Kazancı Vergisi:

  • Bireyler için yüzde 10

  • 3 yıldan fazla tutulursa veya gayrimenkul fiyatı ≤ €200,000 ise yüzde 0

• Kira Geliri Vergisi: Düz yüzde 10 (veya yüzde 40 gider otomatik olarak düşülür)

Yabancılara İpotek İmkanları

• Romanya bankaları, gayrimenkul sahibi olmayanlara ipotek sunmaktadır; genellikle şunlar gereklidir:

  • Stabil gelir ve ikamet kanıtı (veya yerel istihdam/serbest çalışma)

  • Kredi-değeri oranı (LTV): Gayrimenkul sahibi olmayanlar için yüzde 70'e kadar, sakinler için yüzde 75–80

  • Faiz Oranları (2025): Kredi süresine ve borçlu profilinize bağlı olarak yaklaşık yüzde 6–8

Romanya Sizin İçin Uygun mu?

✅ İdeal olanlar:

• Yüksek getiri potansiyeli ile uygun girişler arayan yatırımcılar

• Teknoloji, iş veya akademik merkezlerde çalışan yabancılar

• Büyüyen kentsel alanlarda kiralık portföyler

• Gelişen piyasalarda uzun vadeli sermaye büyümesi bekleyen yatırımcılar

❌ Daha az ideal olanlar:

• Gayrimenkul mülkiyeti ile vize ya da ikamet bekleyen alıcılar

• Ara sıra bürokrasi ile başa çıkmada rahatsız olanlar

• Kısa vadeli alım satanlar—pazar yavaş hareket eder ve işlem döngüleri uzun sürebilir

Romanya'da Satın Alınacak En İyi Yerler (2025)

Bükreş (Sektör 1, 2 ve 6)

• Kiralık talebinin sürekli olduğu başkent—genç profesyoneller ve yabancılar

• Ortalama getiriler: yüzde 4–5

Cluj-Napoca

• Teknoloji ve üniversite merkezi—yüksek kiralık talebi, modern gelişmeler

• Getiriler: yüzde 5–6, sermaye değeri güçlü

Timișoara

• Sanayi ve kültür merkezi; büyüyen yabancı topluluğu

• Getiriler: yüzde 4.5–6, uygun giriş

Iași & Brașov

• Büyüyen turizm ve kiralama pazarlarına sahip üniversite şehirleri

• Getiriler: yüzde 5–6

Constanța & Mamaia (Karadeniz kıyısı)

• Popüler tatil ve kısa süreli kiralama destinasyonları

• Mevsimsel getiriler: yüzde 6–9 (giderlerden sonra daha yüksek)

Kira Getirisi ve Yatırım Getirisi Genel Görünümü

2025 Trendleri

• Yetenekli iş gücünü çeken teknoloji merkezleri ve kiralık talebi

• Bölgesel şehirlerde perakende ve karma kullanım gelişimi artıyor

• Kıyı ve turistik şehirlerde kısa süreli kiralama platformlarının yükselişi

• AB tarafından finanse edilen yalıtım ve enerji yenileme projeleri

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• AB dışı alıcılar için arazi ve bina mülkiyeti koşullarının net olarak belirtilmemesi

• Yenileme, acenta ve hukuki masraflar için yeterli bütçe ayırmamak

• Romence dilinde başlık ve imar planı kontrollerini görmezden gelmek

• Kısa süreli turist kiralama talebini abartmak

• Gayrimenkul satın almanın herhangi bir tür ikamet hakkı sağlaması varsayımı

Sonuç

Romanya, sağlam kira getirileri ve sermaye büyümesi potansiyeli ile dinamik, uygun fiyatlı ve AB destekli bir gayrimenkul pazarı sunmaktadır, özellikle kentsel ve turistik bölgelerde. Yerel kurallar ve dil faktörlerini aşmayı gerektirse de, uzun vadeli yatırımcılar ve yabancılar için ödüller oldukça büyüktür. Akıllıca planlayın, yerel desteği değerlendirin ve Romanya, 2025'te gayrimenkul başarısı için verimli bir alan olabilir.