Neden Romanya?

• Orta/Doğu Avrupa'da rekabetçi mülk fiyatları

• Güçlü ekonomik büyüme ve gelişen altyapıyla AB üyesi

• Bükreş, Cluj-Napoca ve Timișoara gibi şehirler gençleri, teknolojiyi ve Yabancı Doğrudan Yatırımları çekiyor

• Kültürel zenginlik, doğal manzaralar ve artan turizm cazibesi

• Bölgesel piyasalarda çekici getiri ve değer artışı

Yabancılar Romanya'da Mülk Alabilir mi?

Evet — yabancı bireyler ve şirketler, Romanyalılarla aynı haklara sahip olarak daire, ev ve ticari mülk satın alabilir.

• Ancak, AB üyesi olmayan vatandaşlar doğrudan arazi satın alamaz; uzun dönem kiralayabilir veya bir Romanya şirketi kullanabilir

• AB ve EEA vatandaşları için arazi mülkiyetinde herhangi bir kısıtlama yoktur

İkamet & İzin Programları 2025

• Mülk bağlantılı ikamet veya Altın Vize yoktur

• Çalışma, eğitim, aile birleşimi veya girişimcilik ile standart ikamet izinleri

• Mülk mülkiyeti, konaklama kanıtı sağlayarak vize/ikamet başvurularını destekleyebilir, ancak tek başına yeterli değildir

Mülk Satın Alma Yasal Süreci

1. Romanya vergi kodu (CNP) alın ve bir banka hesabı açın

2. Başlık, ipotek ve sözleşme kontrolleri için bir noter veya avukat tutun

3. Bir rezervasyon sözleşmesi imzalayın ve depozito (5–10%) ödeyin

4. Ön kontrol işlemlerini tamamlayın — mülk ipotekleri, vergiler, kentsel plan

5. Noter satış senedi ile işlemi sonlandırın

6. Noter, başlık devrini Tapu Sicili (Cartea Funciară) ile kaydeder

7. Tüm yasal masraflar, vergiler ve kayıt ücretlerini ödeyin

Vergiler & Ücretler

• Devir Vergisi: Nadiren uygulanır — bazı bölgelerde %3'e kadar çıkabilir

• Noter & Yasal Ücretler: Genellikle satış fiyatının %1–2'si

• Ajan Ücretleri: Genellikle %2–3 civarında olup, alıcı ve satıcı arasında paylaşılır

• Arazi Kayıt Ücreti: Düz bir idari ücret (yaklaşık €50)

• Yıllık Gayrimenkul Vergisi: Vergi değeri üzerinden %0.1–1, belediyeye göre değişir

• Sermaye Kazanç Vergisi:

  • Bireyler için %10

  • 3 yıldan fazla tutma veya mülk fiyatı ≤ €200,000 ise %0

• Kira Geliri Vergisi: Düz %10 (ya da %40 otomatik düşülen giderler)

Yabancılar İçin İpotek Olanakları

• Romanya bankaları, yabancılara ipotek sunmaktadır, genellikle gereklidir:

  • İstikrarlı gelir ve ikamet belgesi (veya yerel çalışma/kendinize yapılan iş)

  • Kredi Oranı (LTV): Yabancılar için %70'e, sakinler için %75–80'e kadar

  • Faiz Oranları (2025): Kredi süresi ve kredi profiline göre yaklaşık %6–8

Romanya Sizin İçin Uygun mu?

✅ İdeal Olanlar:

• Yüksek getiri potansiyeli olan uygun giriş arayan yatırımcılar

• Teknoloji, iş veya akademik merkezlerde çalışan ekspatlar

• Gelişen kentsel bölgelerde kiraya verilmek üzere portföy edinmeye çalışanlar

• Gelişen piyasalarda uzun vadeli sermaye büyümesi arayan yatırımcılar

❌ Daha Az İdeal Olanlar:

• Mülk mülkiyeti aracılığıyla vize veya oturum bekleyen alıcılar

• Arada sırada bürokrasiye uyum sağlamakta zorlananlar

• Kısa vadeli alım satım yapanlar — piyasa nispeten yavaş ilerliyor ve işlem döngüleri yavaş olabilir

Romanya'da Satın Alınacak En İyi Yerler (2025)

Bükreş (Sektör 1, 2 ve 6)

• Sürekli kira talebi olan başkent — genç profesyoneller ve ekspatlar

• Ortalama getiriler: %4–5

Cluj-Napoca

• Teknoloji ve üniversite merkezi — yüksek kira talebi, modern gelişmeler

• Getiriler: %5–6, değer artışı güçlü

Timișoara

• Endüstriyel ve kültürel merkez; büyüyen expat topluluğu

• Getiriler: %4.5–6, uygun giriş

Iași & Brașov

• Büyüyen turizm ve kira pazarları olan üniversite şehirleri

• Getiriler: %5–6

Constanța & Mamaia (Karadeniz kıyısı)

• Popüler tatil ve kısa süreli kiralama noktaları

• Mevsimsel getiriler: %6–9 (giderlerden sonra daha yüksek)

Kira Getirisi & Yatırım Getirisi Genel Görünümü

2025'teki Trendler

• Nitelikli işgücü ve kira talebi çeken teknoloji merkezleri

• Bölgesel şehirlerde perakende ve karma kullanımlı gelişmelerin artışı

• Sahil ve turistik kasabalarda kısa süreli kiralama platformlarının yükselişi

• AB fonlu yalıtım ve enerji yenileme projeleri

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• AB üyesi olmayan alıcılar için arazi ve bina mülkiyeti koşullarını netleştirmemek

• Yenileme, ajan ve yasal maliyetler için bütçeyi küçümsemek

• Romence dilindeki başlık ve kentsel plan kontrollerini göz ardı etmek

• Kısa vadeli turistik kiralama talebini abartmak

• Ev satın almanın herhangi bir türde ikamet hakkı sağlamasını varsaymak

Sonuç

Romanya, dinamik, uygun fiyatlı ve AB destekli bir gayrimenkul pazarı sunmakta; özellikle kentsel ve turistik bölgelerde güçlü kira getirileri ve sermaye büyümesi potansiyeli barındırmaktadır. Yerel kuralları ve dili aşmak gerektirse de, uzun vadeli yatırımcılar ve ekspatlar için önemli fırsatlar sunmaktadır. Akıllıca planlayın, yerel desteği kullanın, ve Romanya, 2025'te gayrimenkul başarısı için verimli bir zemin olabilir.