Yurt Dışında Mülk Ödemeleri için En Güvenli 5 Yöntem (2025)
120
24.09.2025
Yurt Dışında Mülk Ödemeleri için En Güvenli 5 Yöntem (2025)
Bu rehber, uluslararası bir gayrimenkul alımı için para transferinin en güvenli beş yolunu sıralar. Her seçeneğin fonlarınızı nasıl koruduğunu, ne kadar hızlı çalıştığını, tipik ücretleri, bankaların hangi belgeleri istediğini ve hangi durumda tercih edilmesi gerektiğini göreceksiniz. Dil basittir, kolay çeviri için uygundur.
VelesClub Int. tarafından, ortak UNIBROKER ile birlikte hazırlandı.
En iyi 5 (sıralama)
- Escrow hesabı (tarafsız tutucu; kurala dayalı serbest bırakma)
Fonlar tarafsız bir escrow temsilcisi veya noterde tutulur. Para yalnızca basit, yazılı bir koşul kanıtlandığında serbest bırakılır (ör. sicil tescili yapıldığında; noter huzurunda teslim tutanağı imzalandığında). Çok yüksek kontrol; projeden önce ve aşamalı ödemeler için mükemmeldir. - Müşteri (ayrılmış) hesabı ve net yetki belgesi
Fonlar lisanslı bir profesyonelce (noter, hukuk bürosu, düzenlenmiş temsilci) ayrılmış bir hesapta tutulur. Kısa bir yetki belgesi kimin imzalayacağını, hangi belgelerin kontrol edileceğini ve bir taraf sessiz kaldığında ne yapılacağını belirtir. Tek seferlik kapanışlarda genellikle daha hızlıdır. - Belgeli akreditif (veya teminat akreditifi)
Satıcı doğru belgeleri sunduğunda bankanız ödemeyi taahhüt eder (alıcı ödemezse teminat akreditifi üzerinden tahsil edilir). Yüksek güvenlik, sağlam evrak izi sağlar. Maliyet ve kurulum süresi daha yüksektir; bankaların iyi işbirliği yaptığı büyük sınır ötesi işlemler için en uygunudur. - Yasal geliştirici escrow'u (kanunen gerekli olduğu yerlerde)
Bazı piyasalarda alıcı fonları düzenlenmiş bir proje escrow'una gider. Serbest bırakmalar kilometre taşı sertifikalarına göre olur. Yeni inşaat projeleri için güçlü koruma sağlar; kapsam yerel yasaya bağlıdır. - Noter huzurunda tamamlanma (vezne çeki / noter/sicil kontrolünde anlık banka transferi)
Ödeme imza masasında gerçekleşir ve yerinde doğrulanır. Erken doğrudan havaleye göre daha güvenlidir. Tüm tarafların aynı yerde olduğu ve bankaların anında teyit verebildiği durumlarda en iyi şekilde çalışır.
Hızlı karşılaştırma
Bu tabloyu güvenlik, hız, ücretler ve tipik kullanımları yan yana görmek için kullanın.
| Seçenek | Güvenlik | Tipik hız | Tipik ücretler | En uygun | Ana belgeler |
|---|---|---|---|---|---|
| Escrow hesabı | Çok yüksek | T+1–T+5 (kontroller + koşul) | Escrow ücreti + banka ücretleri | Projeden önce ödemeler, aşamalı ödemeler, riske duyarlı alıcılar | SPA/rezerve, escrow mektubu, KYC/SoF, kilometre taşı kanıtları |
| Müşteri (ayrılmış) hesabı | Yüksek (yetki belgesinin netliğine bağlı) | T+1–T+3 | Hesap sahibi ücreti + banka ücretleri | Tek kapanışlı özel satışlar | SPA/rezerve, yetki mektubu, KYC/SoF |
| Akreditif (LC/SBLC) | Yüksek (banka-banka kontrolü) | T+3–T+10 (kurulum + belgeler) | Düzenleme/onay ücreti + banka ücretleri | Büyük, karmaşık sınır ötesi işlemler | Akreditif şartları, taslak/konşimento/belgeler, banka talimatları |
| Geliştirici escrow'u (yasal) | Yüksek (düzenlenmiş kilometre taşları) | T+1–T+5 | Proje/escrow ücretleri + banka ücretleri | Yasal olarak gerekli olan yeni inşaat projeleri | Proje escrow kuralları, kilometre taşı sertifikaları |
| Noter huzurunda tamamlanma (vezne çeki / anlık transfer) | Orta–Yüksek (canlı doğrulama) | Aynı gün (banka onaylarsa) | Banka havale/RTGS ücreti | Tarafların hazır bulunduğu tek seferlik kapanışlar | Noter randevusu, banka havale/RTGS kanıtı, teslim tutanağı |
Nasıl seçilir (basit akış)
- İşlem şeklini haritalayın. Aşamalı geliştirici işlemi → escrow veya yasal geliştirici escrow'u. Basit özel satış → müşteri hesabı veya noter huzurunda tamamlanma.
- Serbest bırakma kuralını tek satırda yazın. “Sicil tescili yapıldığında serbest bırak” veya “Noter huzurunda teslim ve doğrulamadan sonra serbest bırak”. Tek cümle gecikmeleri önler.
- Onayları ve bir yedek planı belirleyin. Serbest bırakmayı kim talimatlandırır? Bir taraf N gün sessiz kalırsa ne olur? Bunu escrow mektubuna veya yetki belgesine yazın.
- KYC/SoF belgelerini erkenden hazırlayın. Ödemelerin çoğu, temel sayfalar eksik olduğu için beklemeye alınır. Ödeme talebiyle birlikte KYC ve fon kaynağı belgelerini gönderin.
- Zamanlama ve döviz işlemlerini hizalayın. Banka kesilme saatlerini, muhabir hatlarını ve marjları kontrol edin. “Önce döviz çevir” ile “varışta çevir” seçeneklerini karşılaştırın.
Artılar & Eksiler (basit ifadeyle)
Escrow — artıları: tarafsız kontrol, net kural, aşamalarda güçlü koruma. Eksileri: daha fazla kontrol, daha yavaş olabilir, ek ücret.
Müşteri hesabı — artıları: basit kapanışlarda daha hızlı, esnek. Eksileri: yetki belgesinin kalitesine ve hesap sahibinin sürecine bağlı.
Akreditif/Teminat akreditifi — artıları: banka düzeyinde güvence, yüksek değerli sınır ötesi riskler için mükemmel. Eksileri: maliyet, evrak işi, kurulum süresi.
Geliştirici escrow'u — artıları: düzenlenmiş kilometre taşları, yasayla alıcı koruması. Eksileri: sadece mevcut olduğu yerlerde; proje kurallarına sıkı uyulmalı.
Noter huzurunda tamamlanma — artıları: canlı doğrulama, anında teslim. Eksileri: tüm tarafların hazır bulunmasını ve bankanın hızlı teyit vermesini gerektirir.
Belgeler kontrol listesi
- İşlem belgeleri: SPA veya rezervasyon, fatura/ödeme takvimi, lehtar bilgileri.
- Kişisel belgeleriniz: Pasaport, adres kanıtı, fon kaynağı (maaş, birikimler, varlık satışı, yatırım geliri).
- Yola özgü: escrow mektubu veya yetki mektubu; akreditif kullanılıyorsa akreditif şartları; noter huzurunda tamamlanma için noter randevusu ve banka havale/RTGS kanıtı.
Yaygın hatalar (ve basit çözümleri)
Belirsiz koşullar. Çözüm: tek satırlık serbest bırakma kuralı. Uzun ifadeler uzun gecikmelere yol açar.
Yetki boşlukları. Çözüm: kim imzalar belirtin; kontrol edilecek belgeleri listeleyin; biri sessiz kalırsa bir yedek plan ekleyin.
Kayıp KYC/SoF sayfaları. Çözüm: ödeme talebiyle birlikte tam KYC ve fon kaynağı belgelerini gönderin.
Plansız döviz işlemleri ve kesilme saatleri. Çözüm: marjları karşılaştırın; banka kesilme saatlerini onaylayın; 2–3 günlük bir tampon süresi ekleyin.
SSS
Genel olarak en güvenli seçenek hangisidir? Tek satırlık katı bir serbest bırakma kuralına sahip escrow genellikle piyasalar arasında en güvenli seçenektir.
En hızlı seçenek hangisidir? Belgeler hazır ve bankalar onaylarsa müşteri hesapları ve noter huzurunda tamamlanma aynı gün tamamlanabilir.
En düşük maliyetli yol hangisidir? Noter huzurunda tamamlanma veya basit bir müşteri hesabı genellikle escrow veya akreditife göre daha düşük maliyetlidir, ancak farklı kontrol düzeyleri sunarlar.
Hâlâ bir SWIFT MT103'e ihtiyacım var mı? Evet. Referansları eşleştirmek ve transferi takip etmek için teyit belgesini paylaşın.
Seçenekleri karıştırabilir miyim? Evet. Birçok alıcı ana ödeme için escrow veya müşteri hesapları kullanır ve teslimde küçük bir bakiye için noter huzurunda transfer yapar.
Uzman yorumu
“Serbest bırakma kuralınız tek bir satıra sığıyorsa ve KYC setiniz tam ise, yol ne olursa olsun ödemeler hızlıca çözülür. Gecikmelerin çoğu ifade farklılıkları ve eksik sayfalardan kaynaklanır.”
— Maya, Ödemeler Birim Sorumlusu
Sonraki adımlar
İşleminize ve risk toleransınıza uygun yolu seçin. Tek satırlık serbest bırakma kuralını yazın, sunacağınız belgeleri belirleyin ve banka kesilme saatlerine göre tarihleri ayarlayın. Ekibimiz, UNIBROKER ile birlikte, tutucu, banka ve evrak işleri koordine ederek tapunuzun ve fonlarınızın güvende olmasını sağlar.
Global Transactions ile başlayın • Sertifikalı çeviriler edinin
Herhangi bir sorunuz mu var veya tavsiye mi istiyorsunuz?
Bir talep bırakın
Uzmanımız, görevleri tartışmak, çözümleri seçmek ve işlemin her aşamasında iletişimde kalmak için sizinle iletişime geçecektir.
