Yabancıların Rusya'da Mülk Satın Alması Yasal mı?

✅ Evet, yabancılar Rusya'da mülk satın alabilir ancak bazı kısıtlamalar bulunmaktadır.

Satın Alabileceğiniz Şeyler:

• Şehir bölgelerindeki konut daireleri ve evler

• Ticari mülkler

• Arazi (kısıtlamalar ile birlikte)

Satın Alamayacağınız Şeyler:

• Tarımsal alanlar

• Sınır bölgelerinde veya askeri hassas alanlarda bulunan mülkler

Yabancı bireyler ve şirketler, kendi adlarına sermaye mülkü (daireler, ofisler, mağazalar) satın alabilir. Rusya'da kayıtlı hukuki birimlerin de arazi sahibi olma hakkı vardır.

Ana Yasal Notlar

• Mülk satın almak için vatandaşlık veya oturum izni gerekmemektedir.

• Yabancıların işlemi tamamlamadan önce bir Vergi Kimlik Numarası (INN) alması gerekmektedir.

• Gayrimenkul işlemleri, noter tasdikli ve Rosreestr (Devlet Kaydı Federal Servisi) ile kayıtlı olmalıdır.

• Gayrimenkul alımları ruble cinsinden yapılmalıdır; döviz işlemleri yasaktır.

• Mülk satın alarak otomatik olarak oturum izni kazanılmaz.

Neden 2025'te Rusya Gayrimenkuline Yatırım Yapmalısınız?

Rusya’nın piyasa, yaptırımlar ve jeopolitik gerginlikler nedeniyle ekonomik zorluklarla karşılaşmış olmasına rağmen, yabancı yatırımcılar için hala özel fırsatlar bulunmaktadır:

• Dolar/Euro cinsinden büyük indirimli mülk fiyatları

• Büyük şehirlerde güçlü kira getiri oranları

• Lüks pazarın direnç gösterme belirtileri

• Turistik alanlarda kısa vadeli kiralama potansiyeli

Risk uyarısı: Siyasi riskler, döviz dalgalanmaları ve sınırlı yabancı finansman erişimi bu pazarı, deneyimli veya yerel tavsiye alan yatırımcılar için en uygun hale getirir.

Rusya'da Mülk Alınacak En İyi Şehirler (2025)

1. Moskova

• Rusya'nın en gelişmiş, likit ve premium gayrimenkul pazarı

• Güzel seçenekler: lüks daireler, ticari ofisler, banliyö villaları

• Mükemmel toplu taşıma ve kentsel gelişim

Ortalama Fiyatlar (2025):

• Merkez: ₽500,000–₽800,000/m² (€5,000–€8,000/m²)

• Banliyöler: ₽180,000–₽300,000/m² (€1,800–€3,000/m²)

Kira Getirisi: Uzun vadede %4–6; yüksek kaliteli kısa kiralamalar için %8'e kadar

2. Saint Petersburg

• Güçlü turizm talebine sahip kültürel başkent

• Butik oteller ve Airbnb mülkleri için popüler

• Moskova'dan daha düşük giriş maliyeti

Ortalama Fiyatlar: ₽200,000–₽400,000/m²
Getiri: %5–7

3. Soçi & Karadeniz Kıyısı

• Rusya'nın tatil beldesi; Olimpiyatlar sonrası büyük bir büyüme

• Tatil evleri ve mevsimlik kiralamalar için popüler

• Körfez ve CIS alıcılarının artan ilgisi

Ortalama Fiyatlar: ₽250,000–₽500,000/m²
Getiri: %6–9

4. Kazan

• Yükselen IT ve öğrenci nüfusu

• Gelişen orta ölçekli yatırım pazarı

Ortalama Fiyatlar: ₽120,000–₽200,000/m²
Getiri: %6–7.5

5. Kaliningrad

• Polonya/Litvanya'nın yakınlarında batı eksklavı

• Baltık merkezli yatırımcılar tarafından yüksek ilgi

• Kompakt, iyi bağlantılı ve nispeten düşük maliyetli

Ortalama Fiyatlar: ₽100,000–₽180,000/m²
Getiri: %5–6.5

Mevcut Mülk Türleri

• Kentsel daireler (stüdyo daireden çatı katına)

• Yeni inşaat projeleri (geliştirici teşvikleri ile)

• Ticari alanlar (perakende, ofis, depo)

• Bağımsız banliyö evleri ve yazlıklar (kırsal evler)

• Soçi ve Moskova'daki otel daireleri ve hizmetli birimler

Yabancılar için Satın Alma Süreci

1. Rus Vergi Kimlik Numarası (INN) alın

2. Lisanslı bir gayrimenkul danışmanı ve avukat bulun

3. Geçici bir sözleşme imzalayın

4. Rosreestr aracılığıyla mülk tapusunu kontrol edin

5. Satış sözleşmesini noter tasdikine götürün

6. Rosreestr ile mülkiyeti kaydedin

7. Ruble cinsinden ödeyin ve Rus banka hesabı aracılığıyla ödeme yapın

Maliyetler & Vergiler

Kira Pazarında ROI

Not: Airbnb ve diğer platformlar hâlâ faaliyette ancak bölgeye bağlı olarak lisanslama kuralları uygulanabilir.

Rusya'da Kimler Mülk Alır?

• CIS ülkelerinden vatandaşlar (Kazakistan, Ermenistan, Belarus, vb.)

• Orta Doğu ve Asya'dan yatırımcılar, özellikle lüks Moskova gayrimenkulü için

• Yurt dışında yaşayan Ruslar ikinci evler veya yatırım mülkleri alıyor

• Gayrimenkul geliştiricileri uzun vadeli gelir ve ruble korunması amaçlı odaklanıyor

Pazar Hangi Durumlar için Uygundur?

✅ En iyi uygunluk:

• Ruble cinsinden varlık arayan alıcılar

• Yurt dışında yaşayanlar veya yerel bağları/aileleri olanlar

• Kısa sürede yeniden satış yerine kira geliri odaklı yatırımcılar

• Ticari kullanım veya yeniden geliştirme hedefleyen alıcılar

❌ Daha az uygun:

• Dolar/Euro cinsinden hızlı yeniden satış arayanlar

• Siyasi veya döviz riski konusunda endişeleri olan alıcılar

• Yabancı bankalardan mortgage finansmanı ihtiyaç duyan bireyler

Mülk Yatırımı ile Vatandaşlık veya Oturum

Rusya, Altın Vize veya vatandaşlık başına yatırım programı sunmamaktadır.

Ancak:

• Mülk sahibi olma, Geçici veya Sürekli Oturum başvurunuzu destekleyebilir (aile, iş veya uzun süreli vize aracılığıyla uygun olup olmadığınıza bağlı).

• Gayrimenkul sahibi olmak, oturum veya vatandaşlık garantisi sağlamaz.

Sonuç

Rusya, yasal ve jeopolitik ortamını yönetmeyi göze alanlar için, karmaşık ama değer zengini bir gayrimenkul pazarı sunmaktadır. Moskova’nın lüks gökdelenlerinden Soçi’nin kıyı villalarına kadar fırsatlar mevcuttur; ancak yerel rehberlik, ruble bazlı stratejiler ve sabır gerektirir.

Eğer deneyimli bir yatırımcıysanız veya bölgeye bağlılığınız varsa, Rusya 2025'te yüksek getiri sağlayabilecek kentsel ve tatil kiralamaları sunabilir. Ancak kendinizi bu benzersiz yasal, siyasi ve mali manzarasına hazırlıklı hale getirin.