Gayrimenkul yatırımcıları genellikle lokasyon, fiyat ve potansiyel getiriler üzerine yoğunlaşırlar, ancak vergi etkileri küresel yatırım stratejinizi belirleyebilir. Mülk vergileri, kira geliri yükümlülükleri, sermaye kazançları ve miras kuralları her bir yargı bölgesinde büyük farklılıklar göstermektedir.

Bu makale, önde gelen piyasalarda gayrimenkul için geçerli olan kritik vergi çerçevelerini açığa çıkararak, dünya genelinde bilinçli, kârlı ve uyumlu yatırımlar yapmanıza yardımcı olmaktadır.

Gayrimenkulde Vergilerin Önemi

Bir gayrimenkul işleminde her aşamanın vergi sonuçları vardır:

• Satın Alma Aşamasında: Devir vergileri, damga vergileri ve KDV

• Sahiplik Sürecinde: Yıllık mülk vergileri ve kira geliri vergisi

• Satış Aşamasında: Sermaye kazancı vergileri

• Ölümde: Miras veya nüfus vergileri

Bunları önceden anlamak, kâr marjlarınızı ve yasal durumunuzu korur.

1. Sermaye Kazancı Vergisi (SKV)

Nedir: Mülk satışı sırasında elde edilen kâr üzerindeki vergi.

Küresel Farklılıklar:

• Portekiz: Yabancılarda %28 (yeniden yatırım yapılması durumunda muafiyetler mümkün)

• İspanya: Kazanç büyüklüğüne göre %26’ya kadar

• BAE: Sermaye kazancı vergisi yok

• Tayland: Kaynakta kesinti vergisi (yaklaşık %3-5), SKV olarak değerlendirilir

• ABD: %15 veya %20 federal SKV + eyalet vergileri (örneğin, Kaliforniya %13.3 ekler)

• Yunanistan: %15 SKV, fakat birçok durumda şu an askıda

İpucu: Mülkü daha uzun süre (5-10 yıl) tutmak sıklıkla düşük oranlar veya muafiyetlerle sonuçlanır.

2. Kira Geliri Vergisi

Nedir: Mülk kiralamaktan elde edilen gelir üzerindeki vergi.

Örnek Oranlar (yabancılar için):

• Portekiz: %28, indirimlerle azaltılabilir

• İspanya: AB dışındakiler için %24; AB üyesi bireylere %19, geçerli indirim uygulamaları ile

• Tayland: Kişisel gelir vergisi oranları geçerlidir, %35’e kadar

• Türkiye: 15%-35 % ilerleyici ölçek, indirimlerden sonra

• BAE: Kiralamalarda gelir vergisi yok

• ABD: Federal ve bazen eyalet gelir vergisine tabi; yabancılar için %30 varsayılan kesinti, ECI (Etkili Bağlı Gelir) olarak değerlendirilmediği sürece

İpucu: Çifte vergilendirmeyi önlemek için yerel anlaşmaları kontrol edin.

3. Yıllık Mülk Vergileri

Nedir: Belediyeler veya ulusal hükümet tarafından yıllık olarak uygulanan vergi.

Örnekler:

• Portekiz: IMI vergisi değerin %0,3-%0,8’i kadar değişiyor

• İspanya: IBI vergisi %0,4 ile %1,1 arasında

• BAE: Mülk vergisi yerine hizmet bedelleri (projeye göre değişiyor)

• Tayland: Kullanım ve değere göre arazi ve yapı vergisi

• ABD: Eyalete bağlı olarak %0,5 ile %2,5 arasında yıllık mülk vergisi

İpucu: Lüks veya ikincil mülkler genellikle ek ücretlerle karşılaşabilir.

4. Miras & Mülk Vergileri

Neden Önemi Var: Mirasçıların, plan yapmadığınız takdirde önemli masraflarla karşılaşabilecekleri durumlar bulunmaktadır.

Örnek Senaryolar:

• ABD: Federal mülk vergisi %40 (2024 için $13.61M eşiğinin üzerindeki; yabancılar için daha düşük)

• Fransa: Aile dışındaki mirasçılar için %60’a kadar

• Portekiz: Miras vergisi yok, sadece %10 damga vergisi

• İspanya: Miras vergisi bölge ve ilişkiye göre değişiyor

• BAE: Miras vergisi yok, ancak Müslümanlar için Şeriat hukuku geçerli olabilir

İpucu: Miras planlaması için tröstler, hayat sigortası veya holding şirketleri kullanın.

5. Alımda Katma Değer Vergisi (KDV) veya Damga Vergisi

• Portekiz: Devir vergisi (IMT) %8’e kadar

• İspanya: Devir vergisi %6-%10 veya yeni yapılar için %10 KDV

• Tayland: Çeşitli harçlar ve vergiler için toplam %6.3

• BAE: Dubai’de %4 devir ücreti

• ABD: Federal damga vergisi yok, ancak birçok eyalet devir vergileri uygular

Küresel Yatırımcılar İçin Vergi Planlama İpuçları

1. Çifte Vergilendirme Anlaşmalarını Kontrol Edin (DTA): Aynı gelir üzerinden iki kez vergi ödemeyi önleyin.

2. İkameti Dikkate Alın: Bazı ülkeler, ikamet durumuna göre küresel geliri vergilendirir.

3. Şirket Yapılarını Kullanın: Hukuki varlıklar, vergileri azaltabilir ve varlık korumasını artırabilir.

4. Giderleri Takip Edin: Renovasyonlar, eşyalar ve bakım giderlerinin çoğu genellikle düşülebilir.

5. Uzmanlarla İletişim Kurun: Her zaman uluslararası vergi danışmanları ve yerel avukatlarla çalışın.

Yüksek Vergili ile Düşük Vergili Gayrimenkul Pazarları

Kaçınılması Gereken Yaygın Vergi Hataları

• Kira gelirini düşük gösterme

• Kendi ülkenizin kurallarının yurtdışında da geçerli olduğunu varsayma

• Yerel dosyalama son tarihlerine dikkat etmeme

• Kısa vadeli ile uzun vadeli kiralamaları yanlış sınıflandırma.

• Mirasçıların mülk vergisi riskini göz ardı etme

Son Düşünceler

Gayrimenkul vergi planlaması, doğru mülkü seçmek kadar önemlidir. Yatırım getirinizi, uyum durumunuzu ve mirasınızı etkiler. Sağlam tavsiyeler ve stratejik planlama ile küresel ölçekte yatırım yapabilir, riskleri en aza indirirken getirilerinizi maksimuma çıkarabilirsiniz.

Vergi sürprizlerinin gayrimenkul başarınızı azaltmasına izin vermeyin. Kuralları öğrenin ve küresel portföyünüzü gözleriniz açık bir şekilde oluşturun.