Ana Blog Mülkiyet devir ücretleri (2025): karşılaşacağınız kapanış masrafları

Mülkiyet devir ücretleri (2025): karşılaşacağınız kapanış masrafları

120

24.09.2025

Mülkiyet devir ücretleri (2025): karşılaşacağınız kapanış masrafları

Kapanış masrafları, satış fiyatının üzerine ödenen ek tutarlardır. Bunlar vergiler, noter ve tapu/sicil ücretleri, hukuki inceleme, banka/FX masrafları, ekspertizler ve sigortayı kapsar. Aşağıdaki tek tabloyu bütçenizi planlamak ve sürprizleri önlemek için kullanın.

Kapanış masrafları — tek, basit tablo

Masraf kalemi	Tipik aralık	Genellikle kim öder	Kapsamı / Notlar
Devir vergisi / damga vergisi	3–10%	Alıcı	İkinci el işlemlerinde uygulanan vergi; oran dilimleri olabilir
Yeni yapıda KDV (uygulanıyorsa)	Ülke/yerel mevzuata göre değişir	Alıcı	Fiyatın KDV'yi içerip içermediğini kontrol edin
Noter ve tapu/sicil ücretleri	0.2–1.0%	Genellikle alıcı	Senet düzenleme ve tapu kaydı; bazen paylaştırılır
Hukuki danışmanlık	0.5–1.5%	Alıcı	Sözleşme ve tapu incelemesi; taslak hazırlama ve kontroller
Banka ve havale ücretleri	0.1–0.5%	Alıcı	Havaleler, aracı bankalar, MT103 kopyaları
Döviz kuru farkı (FX spread)	0.2–2.0%	Alıcı	Orta piyasa kuru ile bankanızın uyguladığı kur arasındaki fark
Teknik ekspertiz / inceleme	0.1–0.5%	Alıcı	Durum kontrolü, sertifikalar, gizli ayıplar
Sigorta (ilk yıl)	Değişken	Alıcı	Gerekli olduğunda yapı/eşya teminatı
Satıcının kredi/rehin kapatması	Sabit / değişken	Satıcı	Satıcının ipoteğini kapatarak tapunun temiz olmasını sağlar

Hızlı tahmin

Genel kural: İkinci el işlemler için fiyatın üzerine %5–9 eklemeyi planlayın (vergi + ücretler). KDV'li yeni yapılar daha yüksek olabilir — liste fiyatının KDV içerip içermediğini teyit edin. Her masraf kaleminin kim tarafından ödeneceğini sözleşmeye yazdırın.

Örnek hesaplama (gösterim amaçlı)

Fiyat 300,000. Devir vergisi %6 = 18,000. Noter/tapu %0.6 = 1,800. Hukuk %1 = 3,000. Banka/havale %0.3 = 900. Döviz farkı %0.7 ≈ 2,100. Ekspertiz %0.3 ≈ 900. Toplam ≈ 26,700 (≈ fiyatın %8.9'u).

Kapanış için toplanacak belgeler

Nihai sözleşme/senet; kapanış hesap özeti/fatura; vergi ödemelerine ilişkin kanıtlar; noter ve tapu/sicil makbuzları; banka MT103 kopyaları; döviz işlem onayları; teknik ekspertiz raporu; sigorta poliçesi; (gerekirse) yeminli tercümeler veya apostil.

Bütçe yapma ve aşmaları önleme

Erken tam liste isteyin. Teklif aşamasında vergi ve ücretlerin yazılı tahminini alın ve güncel tutun. Gerekirse döviz kurunu sabitleyin. Büyük transferlerde oranları karşılaştırın ve değer tarihini planlayın. Ödeme açıklamalarını eşleştirin. Havale açıklamasını sözleşme veya faturayla uyumlu hale getirerek uyum nedeniyle bloke riskini azaltın. Taslak bütçeniz ve belge akışınızın hızlı bir incelemesini isterseniz, gayrimenkul danışmanlığı hizmetimiz hakkında bilgi alın.

Sık yapılan hatalar (ve hızlı çözümleri)

KDV ile devir vergisini karıştırmak → imzalamadan önce mülk türünüz için hangi vergi rejiminin geçerli olduğunu teyit edin.

Satıcının noter/tapu ücretlerini ödeyeceğini varsaymak → yerel uygulamayı doğrulayın ve bunu sözleşmeye yazdırın.

Döviz zamanlamasını dikkate almamak → değer tarihlerini planlayın; son dakika kur dalgalanmalarından kaçının.

MT103 kanıtı yok → her transfer için bankanızdan isteyin; kopyalarını senetle birlikte saklayın.

Sıkça sorulan sorular

Kapanış masrafları müzakere edilebilir mi? Bazıları müzakere edilebilir (hukuk ücreti, noter ücretini kimin ödediği gibi); vergiler genellikle müzakere edilemez.

Kapanış masraflarını finanse edebilir miyim? Nadiren; bankalar genellikle yalnızca mülk fiyatını finanse eder.

Maliyetler kapanış gününde değişirse ne olur? Bir kapanış hesap özeti kullanın ve düzeltmeleri yazılı olarak kararlaştırın.