Yabancılar için Gayrimenkul Satın Alma Finansmanı (2025): Seçenekler, Gereksinimler ve Basit Adımlar
120
24.09.2025
Yabancılar için Gayrimenkul Satın Alma Finansmanı (2025): Seçenekler, Gereksinimler ve Basit Adımlar
Yabancı alıcılar yurtdışında gayrimenkulü birkaç farklı yolla finanse edebilir. Anahtar, düzenli bir belge paketi hazırlamak, gerçekçi peşinat beklentilerini bilmek ve zaman çizelgenizle risk profilinize uyan bir yapı seçmektir. Bu rehber, temel seçenekleri, bankaların neler incelediğini ve ön onaydan kapanışa kadar süreci nasıl sorunsuz ilerleteceğinizi açıklar.
Hızlı hazırlık — önce bunu yapın
1) Bütçenizi ve özkaynaklarınızı (peşinat ve kapanış masrafları için kullanılabilir nakit) tanımlayın. 2) Basit bir KYC/SoF paketi oluşturun: pasaport, ikametgah belgesi, vergi kimliği, gelir ve banka hesap dökümleri ve kısa bir fon kaynağı açıklaması. 3) Şimdi ipotek gerekip gerekmediğine veya nakit alıp sonradan refinansman yapıp yapmayacağınıza karar verin. Bankaları ve belgeleri karşılaştırmada yardım isterseniz danışmanlık desteğimiz hakkında bilgi edinin.
Finansman seçenekleri — tek, net tablo
| Seçenek | Tipik LTV / Peşinat | Faiz & ücretler (genel) | Temel belgeler | En uygun | Dikkat edilmesi gerekenler |
|---|---|---|---|---|---|
| Yerel banka ipoteği (ikametçi olmayan program) | %60–70 LTV (%30–40 peşinat) | Piyasa faizleri; düzenleme/değerleme ücretleri uygulanır | Kimlik, ikametgah, gelir, banka hesap dökümleri, SoF, taşınmaz belgeleri | Bankaların yabancılara kredi verdiği standart alımlar | Daha sıkı incelemeler; daha uzun süreler; dil ve tercüme gereksinimleri |
| Uluslararası/özel banka ipoteği | %60–75 LTV (profille değişir) | Pirimli fiyatlama; daha yüksek asgari gelir/varlık gereksinimi | Geliştirilmiş KYC, varlık dökümleri, vergi beyannameleri, banka geçmişi | Daha yüksek meblağlı işlemler; çok ülkelik profiller | İlişki bankacılığı; daha yüksek ücretler; sıkı uyum gereksinimleri |
| Geliştirici finansmanı (yeni yapım) | Genellikle inşa sırasında %50–70; kalan tutar teslimde | Sabit ödeme planı; bazen daha yüksek efektif maliyet | Rezervasyon/kontrat, ödeme planı, kimlik/SoF | Plan üzeri satışlar veya aşamalı inşaat | Teslim riski; garantiler, emanet hesap ve cezaları kontrol edin |
| Şimdi nakit + tamamlandıktan sonra refinansman | %100 peşin nakit; hedef sonrasında %60–70 LTV | Refinansman oranı sonrası ekspertiz değerine bağlıdır | Fon kanıtı, daha sonra tam ipotek paketi | Hızlı kapanışlar; rekabetçi alımlar | Refi koşullarının garantisi yok; piyasa faizi riski |
| Ana ülkede özkaynak kullanımı | Ana kredi verenin politikasına bağlı | Ana ülke faizleri; ek ücretler (top-up/ikinci ipotek) | Ev değeri ekspertizi, gelir, kredi kontrolleri | Ana ülke özkaynağı kullanarak yurtdışında satın alma | Kur riski; paralel yükümlülükler |
| Köprü/kısa vadeli kredi | Daha düşük LTV; daha yüksek peşinat veya teminat | Daha yüksek faizler; kısa vadeli vade | Güçlü varlık/gelir kanıtı; çıkış planı | Zamanlama boşlukları; açık artırma/acele işlemler | Refinansman riski; ücretler hızla artabilir |
Krediyi verenlerin incelediği hususlar
Gelir ve istikrar: istihdam veya iş geçmişi, borç oranları. Varlıklar ve rezervler: peşinat + masraflar + yedek için birikimler. Kredi geçmişi ve ödeme davranışı: önceki kredi ve ödeme kayıtları. Taşınmaz: ekspertiz değeri, hukuki durumu, izinli kullanım. Uyum: açık fon kaynağı ve banka ile tutarlı deliller.
Uygunluk ve belgeler — hızlı kontrol listesi
Pasaport ve ikametgah belgesi; vergi kimliği; son dönem banka hesap dökümleri; gelir belgeleri (iş veya işletme); varlık beyanları; kontrat/fatura referanslı kısa SoF açıklaması; taşınmaz belgeleri (tapu özeti/defter ref., plan); gerektiğinde çeviri veya apostil.
Faiz dışında borçlanma maliyetleri
Düzenleme ücreti, ekspertiz ücreti, hukuk ücreti, noter/kayıt masrafları, sigorta (konut ve bazen hayat), banka/transfer ücretleri ve olası erken kapama cezaları. Karar vermeden önce bunları getiri hesabınıza ekleyin.
Zaman çizelgesi (kılavuz)
Ön onay: belgeler hazırsa 1–3 hafta. Değerlendirme (underwriting): kontroller ve ekspertize bağlı olarak 2–6 hafta. İmza ve kapanış: fonlar ve belgeler uyumluysa 1–2 hafta. Tarihleri satıcı, banka ve notere göre koordine ederek son dakika aksaklıklarını önleyin.
Ödemeleri nasıl güvenli hale getirirsiniz
Mevcutsa emanet (escrow) kullanın veya doğrudan transferler için sözleşmede emanet kontrol mekanizmalarını yansıtın. Havale açıklamasını sözleşme veya fatura ile eşleştirin ve MT103 kopyalarını saklayın. Bankalar, sözleşmeler ve kapanış arasında uçtan uca koordinasyon için hizmetlerimizi inceleyin.
Uzman notları
“Yabancı bir alıcı olarak daha yüksek peşinat ve daha fazla evrak bekleyin — paketi hazır tutmak haftaları kısaltır.” — Noah, İpotek Uzmanı, VelesClub Int.
“Sadece oranı değil toplam maliyeti modelleyin: vergiler, banka ücretleri, döviz ve sigorta gerçek getiriyi değiştirir.” — Maya, Vergi ve Yapılandırma Danışmanı, VelesClub Int.
Yaygın hatalar (ve kolay çözümleri)
İkametçi LTV'si beklemek → %30–40 peşinat planlayın; kredi veren politikasını erken doğrulayın.
Belgelerin gecikmesi → KYC/SoF paketini mülk aramadan önce hazırlayın.
Ekspertiz tamponu bırakmamak → daha düşük değerlemelere karşı fiyat veya özkaynak pazarlığı yapın.
Döviz ve transfer zamanlamasını göz ardı etmek → değer tarihlerini planlayın ve kur ile MT103 kanıtlarını saklayın.
SSS
Yabancılar ipotek alabilir mi? Evet, ancak genellikle daha yüksek özkaynak ve sıkı kontroller gerekir.
Geliştirici finansmanı daha ucuz mudur? Her zaman değil — efektif maliyeti ve teslim garantilerini karşılaştırın.
Nakit + refinansman daha güvenli midir? Hız sağlar ama gelecekteki faiz ve değerleme riskine açıktır.
Şirket (SPV) gerekli mi? Sadece gerekiyorsa veya mülkiyet için faydalıysa; yönetim ve banka kontrolleri ekler.
Sonraki adımlar
Banka karşılaştırmaları ve belgelerin kapanışa kadar koordinasyonu için yan yana analiz isterseniz danışmanlık desteğimiz hakkında bilgi alın. Global alıcılar için yaptıklarımızın daha geniş bir özetini görmek için hizmetlerimizi keşfedin.
VelesClub Int., alıcıları uyumlu ödemeler, durum tespiti ve koordineli kapanışlarla dünya çapında destekler.
Herhangi bir sorunuz mu var veya tavsiye mi istiyorsunuz?
Bir talep bırakın
Uzmanımız, görevleri tartışmak, çözümleri seçmek ve işlemin her aşamasında iletişimde kalmak için sizinle iletişime geçecektir.
