Yabancıların Yurt Dışı Gayrimenkul Hukuku (2025): Ana Kurallar ve Güvenli Seçenekler
120
16.09.2025
Yabancılar için Yurt Dışı Gayrimenkul Mevzuatı (2025): Temel Kurallar ve Güvenli Seçenekler
Birçok ülke yabancı alıcılara izin verir, ancak kurallar farklılık gösterir. Bu rehber, başlıca mülkiyet türlerini, kısıtlamaların genellikle nerede ortaya çıktığını, hangi belgelerin doğrulanması gerektiğini ve tek bir ülkeye odaklanmadan güvenli bir satın alma nasıl yapılandırılabileceğini gösterir.
Ana noktalar
Mülkiyet tipik olarak tam mülkiyet (freehold), uzun süreli kullanım hakkı (leasehold) veya kat mülkiyeti/konut (strata/condo) şeklindedir. Kısıtlamalar çoğu zaman kıyı veya sınır bölgelerini, tarım arazilerini ve koruma/heritage alanlarını hedefler. Bazı piyasalarda izin gerekebilir ya da kira hakkı veya şirket üzerinden sahiplik tercih edilir. Taahhüt etmeden önce sözleşme, ödemeler ve tapu/tescil kayıtlarının birbiriyle eşleştiğinden emin olun.
Mülkiyet türleri — her biri ne anlama gelir?
Freehold (tam mülkiyet): arsa ve bina üzerinde mülkiyet; en güçlü kontrol, ancak hassas bölgelerde yabancılar için sınırlanabilir.
Leasehold (uzun süreli kullanım hakkı): belirli bir süre için kullanım hakkı (ör. 30–99 yıl); giriş daha kolaydır, ancak yenileme ve devir kurallarını kontrol edin.
Strata/Condo (kat mülkiyeti/konut): bağımsız bölüm mülkiyeti ve ortak alanlarda pay; kullanım, bina yönetmeliği ve malik/kat malikleri derneği tarafından düzenlenir.
Hukuki başlıklar ve hızlı kontroller
| Hukuki alan | Anlamı | İmzadan önce kontrol |
|---|---|---|
| Mülkiyet türü | Freehold, leasehold, strata/condo | Tapu kaydı/aktı; kullanım hakkı süresi/yenileme; yönetmelikler |
| Kısıtlı bölgeler | Kıyı, sınır, tarım, koruma/heritage | Haritalar/kayıt notları; izinler; izinli gayrimenkul sınıfları |
| İzinler ve onaylar | Yabancı izinleri; site/dernek onayı | Koşullar, zaman çizelgesi, başvuru ve ödeme sorumluları |
| Kullanım ve kiralama | Konut vs turistik; kısa dönem sınırları | Yönetmelikler; belediye kuralları; ihlal cezaları |
| Takyidatlar | İpotekler, hacizler (liens), irtifak hakları | Takyidatsız kayıt; kapanışta satıcı tarafından fek |
| Sözleşme süreci | Rezervasyon → ön sözleşme → nihai tapu/akt | Vergi/harç paylaşımı; dâhil olanlar; teslim koşulları |
| Kapanış ve tescil | Noter/kayıt birimi adımları ve süreleri | Randevular; gerekli kimlikler; unvanın ne zaman sizin adınıza geçeceği |
Yabancı alıcılar için tipik kısıtlamalar
Yaygın sınırlamalar arasında arsa büyüklüğü üst sınırları, asgari fiyat eşikleri, “yalnızca birincil konut” kuralları veya belirli alanlarda sadece leasehold’a izin verilmesi sayılabilir. Mülkiyet serbest olsa bile, bina yönetmelikleri kısa dönem kiralamaları kısıtlayabilir.
Erken toplanacak belgeler
Güncel tapu kaydı veya akda atıf; kadastro/plan; satıcının satış yetkisi; kat mülkiyeti/site (HOA) yönetmelikleri (varsa); rezervasyon veya ön anlaşma; nihai sözleşme/akt; vergi/harç makbuzları; transferlere ilişkin banka kanıtları (örn. MT103).
Kurallara uygun nasıl kalınır
Yabancıların sahip olabileceği bir mülkiyet formu seçin (arsa kısıtlıysa strata/condo gibi). İzinleri önceden hazırlayın. Teslim adımlarını sözleşmede yansıtın. Transferleri izlenebilir tutun ve sözleşme metniyle uyumlu olmasını sağlayın. Varsayımlar ve belge akışı için koordineli desteğe ihtiyacınız varsa, gayrimenkul danışmanlık hizmetlerimiz hakkında daha fazlasını okuyun.
Senaryolar
Kıyı evi planı: kıyı şeridine yakın araziler kısıtlı olabilir; kat mülkiyeti birim veya mevzuata uygun bir lease pratik çözüm olabilir.
Tarla/çiftlik parseli fikri: tarım arazileri çoğu zaman yalnızca vatandaşlara açıktır; farklı bir gayrimenkul sınıfını veya izinli bir yapıyı düşünün.
Kısa dönem kiralamalar: mülkiyet serbest olsa bile bina yönetmelikleri turistik kiralamaları sınırlandırabilir; depozito ödemeden önce bunları inceleyin.
Hukuki adımlara bağlı maliyetler (gösterge)
| Maliyet kalemi | Tipik aralık | Notlar |
|---|---|---|
| Satın alma vergileri | %3–%10 | Devir vergisi veya damga vergisi |
| Noter ve tescil | %0,2–%1,0 | Aktın düzenlenmesi ve tapuya tescil |
| Hukuki danışmanlık | %0,5–%1,5 | Sözleşme ve unvan incelemesi |
| Banka ve transfer ücretleri | %0,1–%0,5 | Havale/Swift, MT103, kur farkı |
| Site/HOA giderleri | Değişken | Süren bina hizmetleri ve yönetmeliğe uyum |
Uzmanlardan iki not
“Pazarlama materyallerine güvenmeyin — aktı, tapu kaydını ve planı satır satır eşleştirin.” — Mei, Hukuk Danışmanı, VelesClub Int.
“Tam mülkiyetin sınırlı olduğu yerlerde, temiz bir kat mülkiyeti (strata) unvanı veya iyi hazırlanmış bir lease çoğu zaman aynı pratik kullanımı sağlar.” — Elena, Kıdemli Gayrimenkul Danışmanı, VelesClub Int.
Sık yapılan hatalar (ve çözümler)
Kısıtlı bölgede satın alma → izinli bir gayrimenkul sınıfına geçin veya önce gerekli izni alın.
Kira hakkı maddelerini göz ardı etme → imzadan önce süre, yenileme, devir kuralları, arsa kirası (ground rent) ve bakım yükümlülüklerini kontrol edin.
Yönetmelikleri atlama → kiralama planınızı engelleyebilir; erken okuyun.
Kanıt olmadan ödeme → banka kanıtlarını saklayın ve havale açıklamasını sözleşme veya faturayla eşleştirin.
SSS
Yabancılar arsa sahibi olabilir mi? Bazen evet (freehold), bazen hayır (yalnızca leasehold/strata). Bölge kurallarını daima kontrol edin.
Şirket (SPV) zorunlu mu? Yalnızca yasa gerektiriyorsa veya ortak mülkiyet ihtiyacı varsa; şirketler idari yük ve banka kontrolleri ekler.
İzinler her zaman gerekli mi? Her zaman değil; gerekiyorsa erken başvurun ve takvimi takip edin.
Mülkiyeti ne kanıtlar? Akt ile güncellenmiş tapu kaydı (veya tescilli lease/strata unvanı) birlikte.
Sonraki adımlar
Kontrollerden kapanışa kadar yönlendirmeli bir süreç tercih ediyorsanız, hizmetlerimizi inceleyin. VelesClub Int., uyumlu ödemeler, hukuki incelemeler (due diligence) ve dünya çapında koordine kapanışlarla alıcıları destekler.
Herhangi bir sorunuz mu var veya tavsiye mi istiyorsunuz?
Bir talep bırakın
Uzmanımız, görevleri tartışmak, çözümleri seçmek ve işlemin her aşamasında iletişimde kalmak için sizinle iletişime geçecektir.
