Uluslararası gayrimenkul yatırımı heyecan verici ve kârlı olabilir, ancak aynı zamanda hukuken karmaşıktır. Her ülkenin yabancıların mülk sahipliği konusunda neleri yapıp neleri yapamayacaklarına dair kendi kuralları vardır. Bu yasalar haklarınızı, kira geliri elde etme yeteneğinizi ve hatta vize durumunuzu etkileyebilir.

Bu rehber, popüler piyasalardaki ana mülkiyet yasalarını özetlemekte ve uluslararası alıcıların 2025'te nelere dikkat etmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Yabancı Mülk Sahipliği Yasalarının Neden Var

Ülkeler, aşağıdaki nedenlerle kısıtlamalar getirmektedir:

• Ulusal çıkarları ve kültürel mirası korumak.

• Spekülatif mülk balonlarını önlemek.

• Vatandaşlar için konut erişilebilirliğini korumak.

• Yabancı yatırımların ulusal ekonomik hedeflerle uyumlu olmasını sağlamak.

1. Tayland

• Arazi Sahipliği: Yabancılar doğrudan arazi sahibi olamaz.

• Kondominyumlar: Yabancılar, bir kondominyum binasındaki birimlerin %49'una kadar sahibi olabilir (alan itibarıyla).

• Kira Seçeneği: 30 yıl süresince yenilenebilir kiralar yaygındır.

• Alternatif Çözüm: Bazıları, mülkü tutmak için Tay şirketlerini kullanıyor, ancak bu riskli olabilir ve genellikle yabancının şirketi kontrol etmesi durumunda yasadışı sayılabilir.

• Son Gelişmeler: Hükümet, belirlenen yatırım bölgelerinde mülkiyet kısıtlamalarını gevşetmeyi düşünmektedir.

2. Portekiz

• Tam Mülkiyet: Tamamen izinlidir.

• Altın Vize: Belirli mülk alımları (çoğunlukla iç bölgelerde) yoluyla hala mevcut.

• Kısıtlamalar: Lizbon ve Porto gibi kıyı şehirlerdeki mülkler artık oturum izni için uygun değildir.

• Vergiler: Sıkı ikamet etmeyenler, 10 yıla kadar vergi muafiyetlerinden yararlanabilir.

3. Birleşik Arap Emirlikleri (BAE)

• Mülkiyet Alanları: Yabancılar belirlenen bölgelerde mülk alma özgürlüğüne sahiptir.

• Popüler Lokasyonlar: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah ve Yas Adası (Abu Dabi).

• Uzun Süreli İkamet: Gayrimenkul yatırımı, 10 yıllık Altın Vize almak için uygun hale getirebilir (minimum 2 milyon AED yatırım).

• Şirket Yapıları: Yeterli lisans ile yurtdışı veya ana şirketler aracılığıyla alma işlemlerine izin verilir.

4. Türkiye

• Tam Mülkiyet: Çoğu uyruk için mevcuttur.

• Yatırım Yoluyla Vatandaşlık: 400.000 $ değerindeki bir mülk alımı, hızlı Türk vatandaşlığı için yeterlidir.

• Askeri İzin: Kısıtlı bölgelerdeki mülkler için Savunma Bakanlığı onayı gereklidir.

• Yabancı Mülkiyet Sınırı: Yabancılar, belirli bir ilçedeki arazinin %10'undan fazlasına sahip olamaz.

5. Endonezya (Bali)

• Arazi Sahipliği: Doğrudan sahiplik izin verilmez.

• Kira Modeli: Yabancılar 25-30 yıllık kiralar kullanır ve uzatma seçenekleri mevcuttur.

• Hak Pakai (Kullanım Hakkı): Yabancılara belirli kısıtlamalar ile sağlanan uzun vadeli mülkiyet hakkıdır.

• Şirket Mülkü: Bazı yabancılar, yüksek uyumluluk gereksinimleri ile birlikte PT PMA (yabancı yatırım şirketi) kurmaktadır.

6. İspanya

• Tam Mülkiyet: Yabancılar için tamamen yasaldır.

• Altın Vize Erişimi: 500,000 € üzerinde yapılacak alımlar için mevcuttur.

• Kiralama Kuralları: Bölgeye göre değişiklik gösterir; bazı şehirlerde (Barcelona gibi) kısa süreli kiralama yasakları bulunmaktadır.

• Sermaye Kazanç Vergileri: Yeniden satışta uygulanır; uzun süreli AB sakinleri için muafiyetler mevcuttur.

7. Yunanistan

• Tam Mülkiyet: Yabancılar için izinlidir; hafif askeri bölge kısıtlamaları bulunmaktadır.

• Altın Vize: 250,000 € (büyük şehirlerde 500,000 €'ya çıkmaktadır).

• Mülk Kaydı: Ulusal kadastro (arazi kaydı) ile kaydı yapılmalıdır.

8. Amerika Birleşik Devletleri

• Tam Mülkiyet: Milliyet açısından herhangi bir kısıtlama yoktur.

• Mülk Vergileri: Yerel düzeyde uygulanır.

• Miras Vergisi Riski: Sözleşmeli olmayanlar yüksek miras vergisi muafiyetine maruz kalabilir — %40'a kadar.

• Şirket Stratejisi: Yabancılar, mülkleri korumak ve miras vergilerini azaltmak için sıklıkla ABD LLC'lerini kullanmaktadır.

Kaçınılması Gereken Hukuki Açıdan Kırmızı Bayraklar

1. Nominee Yapıları: Yasaları atlatmak için yerel veya sahte şirketler kullanmak, el koyma ve hukuki işlemlere yol açabilir.

2. Kaydı Olmayan Geliştiriciler: Geliştiricinin lisanslı ve uyumlu olup olmadığını her zaman kontrol edin.

3. Yanıltıcı Vaadler: Garantili dönüşler veya hızlı vatandaşlık vaat eden aracılara karşı tedbirli olun.

4. Eksik Belgeler: Sözleşmelerin noter tasdikli, kaydedilmiş ve gerekirse tercüme edilmiş olması gerektiğinden emin olun.

5. Tapu Anlaşmazlıkları: Mümkünse tapu sigortası kullanın.

Hukuki Olarak Kendinizi Nasıl Korursunuz

• Yerel Bir Gayrimenkul Avukatı Kiralayın: Sizin dilinizi konuşan ve uluslararası deneyime sahip bir avukat.

• Detaylı İnceleme Yapın: Arazi tapularını, imar yasalarını ve geliştirici geçmişlerini kontrol edin.

• Çıkış Kurallarını Anlayın: Bazı ülkeler yabancı satışları kısıtlayabilir veya özel vergiler uygulayabilir.

• Her Şeyi Yazılı Olarak Alın: Sözlü anlaşmalar genellikle sınırlar arasında uygulanabilir değildir.

Vergi ve Raporlama Etkileri

Yabancı mülk sahibi olmak şunları gerektirebilir:

• Anavatanınızda varlıkları beyan etmek.

• Yıllık mülk veya kira geliri raporları dosyalamak.

• Çifte vergilendirme anlaşmalarını anlamak.

Son Düşünceler

Yabancı mülk yatırımı, finansal ve yaşam tarzı faydaları sunabilmektedir - ancak yalnızca hukuki çerçevede hareket edildiğinde. Mülk sahipliği yasalarını göz ardı etmek, para cezası, yatırım kaybı ve vize iptali ile sonuçlanabilir. Doğru hukuki rehberlik ile gayrimenkul, küresel çeşitlendirme ve kişisel özgürlük için güçlü bir araç olabilir.

Hayalinizdeki mülkün anahtarlarının doğru hukuki erişimle geldiğinden emin olun.