Yabancı Gayrimenkul İşlemlerinin Hukuki Riskleri (2025): Alıcıların Bilmesi Gerekenler
120
24.09.2025
Yabancı Gayrimenkul İşlemlerinin Hukuki Riskleri (2025): Alıcıların Bilmesi Gerekenler
Yabancı alıcılar genellikle gayrimenkul işlemlerindeki hukuki riskleri hafife alır. Kurallar ülkeye göre değişir, belgeler farklı bir dilde olabilir ve taşınmazla birlikte gizli yükümlülükler de devredebilir. Bu rehber, temel riskleri ve bunları net kontroller ve güvenli ödemelerle nasıl azaltabileceğinizi özetler.
Temel ilke
Bir belgenin eksik olduğunu her zaman alıcının riskine olduğunu varsayın. Danışmanınız mülkiyeti, izinleri, vergi temizliğini ve sözleşme hükümlerini onaylayana kadar para transfer etmeyin. Yapılandırılmış hukuki kontroller hakkında daha fazla bilgi için danışmanlık hizmetlerimiz sayfasına bakın.
Hukuki riskler — tek bakışta tablo
| Risk alanı | Neler yanlış gidebilir | Belgeler / kontroller | İhmal edilirse sonuçları |
|---|---|---|---|
| Mülkiyet kısıtlamaları | Yabancılar belirli bölgelerde yasaklanmış olabilir (kıyı, sınır, tarım arazileri) | Yabancı mülkiyeti yasası özeti; izin belgeleri | Sözleşme geçersiz sayılabilir; zorunlu yeniden satış veya para cezaları |
| Sözleşme boşlukları | İade hükümlerinin eksik olması; belirsiz teslim/tamamlanma şartları | Avukat tarafından incelenmiş sözleşme; noter onayı | Depozitonun kaybı; mahkemede uzun süren ihtilaflar |
| Gizli borçlar / rehinler | İpotekler, ödenmemiş vergiler, hizmet (fatura) borçları | Rehin/ayni hak kaydı (encumbrance); vergi/altyapı borcu temizliği | Alıcı borçları otomatik olarak devralır |
| İmar ve izinler | Yasadışı kiralamalar; izinsiz/ruhsatsız yapılar | İmar/ruhsat belgeleri; belediye onayı | Kullanım kısıtlamaları; yıkım emirleri |
| Uyum engelleri | Para kaynağı belirsizse banka/noter fonları bloke edebilir | KYC/SoF paketi; MT103 dekontu; sözleşme referansı | Gecikmeler veya iptal edilen transferler |
| Dil engeli | Alıcı şartları tam anlamadan sözleşme imzalayabilir | Onaylı tercüme; iki dilli sözleşme | Hakların uygulanamaması; gizli yükümlülükler |
| Yargı ve ihtilaflar | Sözleşme yalnızca yabancı hukuka tabi tutulmuş olabilir | Uyuşmazlık çözüm maddesi; yerel hukuk danışmanı | Yurt dışında uygulanması zor veya maliyetli yaptırımlar |
Riskleri azaltmanın pratik yolları
1) Lisanslı yerel avukatlar kullanın. 2) Güncel bir tapu ve rehin/ayni hak kontrolü yaptırın. 3) Depozito ödemeden önce imar ve ruhsatları doğrulayın. 4) Önemli belgeleri tercüme ettirin. 5) Ödemeleri net sözleşme kilometre taşlarına bağlayın. 6) Kanıt olarak MT103 ve makbuzları saklayın. Şablonlar ve sınırötesi koordinasyon için güvenli işlem kurulumu sayfamıza göz atın.
İki uzman notu
“Gizli borçlar taşınmazla birlikte devredilir — vergi ve hizmet borcu temizlik sertifikalarını talep edin.” — Veronica, Kıdemli Danışman
“Uyuşmazlık maddeleri önemlidir: sözleşmeniz yalnızca yerel mahkemeleri belirtiyorsa, davasını yurt dışında vermeniz gerekir.” — Daniel, Hukuk Danışmanı
Yaygın hatalar (ve hızlı çözümleri)
Yabancı mülkiyet kontrolü yok → imzalamadan önce kuraları doğrulayın.
Genel bir sözleşme → iade, ceza ve uyuşmazlık maddeleri ekleyin.
Rehin araması yok → her zaman rehin/ayni hak kaydı sorgulayın.
Tercüme yok → tam anlamadığınız şeyi asla imzalamayın.
SSS
Yabancılar her zaman serbestçe alım yapabilir mi? Hayır — birçok ülke sınır, kıyı veya tarım arazileri için kısıtlamalar uygular.
Escrow yeterli koruma sağlar mı? Sadece sözleşme sağlam ise; escrow mülkiyet yasaklarını çözmez.
İki dilli sözleşmeye ihtiyacım var mı? Evet, yerel dili akıcı okumuyorsanız gereklidir.
Satıcı rehin/vergi temizliği vermeyi reddederse ne olur? Vazgeçin — tüm ödenmemiş borçlar size kalır.
Sonraki adımlar
Hedef ülkeniz için özel olarak hazırlanmış hukuki ve uyum kontrolleri içeren bir kontrol listesi istiyorsanız, danışmanlık hizmetlerimiz sayfasını inceleyin. Hukuki, finansal ve ödeme süreçlerini nasıl koordine ettiğimize dair tam bir genel bakış için hizmetlerimiz sayfasına bakın.
VelesClub Int., alıcılara uyumlu ödeme süreçleri, durum tespiti (due diligence) ve dünya çapında koordineli kapanışlar konusunda destek sağlar.
Herhangi bir sorunuz mu var veya tavsiye mi istiyorsunuz?
Bir talep bırakın
Uzmanımız, görevleri tartışmak, çözümleri seçmek ve işlemin her aşamasında iletişimde kalmak için sizinle iletişime geçecektir.
