Neden Hollanda?

• Güney Avrupa'da stratejik bir konumda, güçlü ticaret ve iş ekosistemleri

• Global şirketler ve AB ajansları tarafından desteklenen yüksek expat nüfusu

• Mükemmel kamu hizmetleri, eğitim ve bisiklet dostu kentsel tasarım

• Uluslararasılar ve öğrenciler arasında güçlü kiralama talebi

• Ekolojik konut ve yenilik merkezleri modern gelişmeleri yönlendirmektedir

Yabancılar Hollanda'da Gayrimenkul Alabilir mi?

Evet — yabancı bireyler ve şirketler, konut ve ticari mülkleri özgürce satın alabilir.

• Herhangi bir milliyet veya ikamet kısıtlaması yoktur

• Hollandalı vatandaşlarla eşit haklara ve yasal korumaya sahip tam mülkiyet hakları

İkamet ve İzin Programları 2025

• “Altın Vize” veya mülk bağlantılı ikamet yoktur

• Standart ikamet, çalışma izni, AB Mavi Kart, aile birleştirme veya yüksek değerli yatırımcı vizeleri (gayrimenkul mülkiyetinden bağımsız olarak)

• Gayrimenkul satın almak, ikamet kanıtı olarak vize başvurularına destek olabilir, ancak kendisi herhangi bir hak tanımaz

Gayrimenkul Alım Sürecinin Hukuki Aşaması

1. Bir mülk bulun ve temsilci/satıcıyla pazarlık yapın

2. Bir satın alma sözleşmesi (koopovereenkomst) imzalayın ve depozito ödeyin (~%10)

3. Gerekirse ipotek tamamlayın (ön onay önerilir)

4. Detaylı inceleme: bina denetimleri, mülk koşulları

5. Noter ofisinde devri yapılacak sözleşme imzalanır (noter hukuken gereklidir)

6. Tapu belgesi noterde Kadastro'ya kaydedilir

7. İlgili vergiler ve harçlar ödenir, tamamlanma noterle sonlandırılır

Vergiler ve Harçlar

• Devir Vergisi: Konut alıcıları için %2, kiraya verilmek üzere alınan veya ikinci evler için %8

• Noter ve Kayıt Ücretleri: Yaklaşık %1–%1.5

• Gayrimenkul Danışmanlık Ücretleri: Genellikle satıcı tarafından ödenir (~%1–%2)

• Yıllık Gayrimenkul Vergisi: Belediye bazında: ~%0.1–%0.2 WOZ değerinin

• Sermaye Kazancı Vergisi: Birincil konutlar için bireylere uygulanmaz, iş faaliyetleri dışında; şirket mülkleri vergilendirilebilir

• Kira Geliri Vergisi:

  • Özel kiracılar Box 3 altında vergilendirilir (“varsayılan getiri vergisi”) %30 üzerinden varsayılan getirilere

  • Profesyonel kiracılar Box 1 altında %49.5’e kadar vergilendirilebilir

Yabancılar için İpotek İmkanları

• Hollandalı bankalar, AB dışı alıcılara ipotek sağlar, genellikle:

  • LTV'nin ~%70–%80 ile sınırlı olması

  • Gelir belgesi, yerel banka hesabı ve potansiyel olarak ikamet izni

• 2025'te faiz oranları yaklaşık %3–%5 arasındadır, sabit dönem ve profil ile değişiklik gösterir

• AB vatandaşı olan veya iş sözleşmeleri olan alıcılar daha rekabetçi şartlara sahip olmaktadır.

Hollanda Sizin İçin Uygun mu?

✅ İdeal olanlar için:

• İstikrarlı, şeffaf AB konut pazarları arayan yatırımcılar

• Hollanda şehirlerinde çalışan profesyoneller ve expatlar

• Uzun vadeli getiriler ve düşük yönetim riski ile kiraya vermek için mülk sahibi olmak isteyenler

• Yeşil yatırımları sevenler — sürdürülebilirlik sertifikasına sahip yeni yapılar

❌ Daha az ideal olanlar için:

• Gelir veya ikamet bağı olmaksızın ipotek finansmanı bekleyen alıcılar

• Kısa vadeli alım satım yapanlar — işlem maliyetleri ve piyasa düzenlemeleri karları yavaşlatır

• Tatil evi arayanlar — bazı kıyı bölgelerinde ikinci ev kısıtlamaları geçerlidir

Hollanda'da Satın Alınacak En İyi Yerler (2025)

Amsterdam (Merkez, Doğu, Güney)

• Güçlü kiralama talebi, sınırlı yeni arz

• Uluslararası kiracılar ve sermaye değer artışı fırsatları

Utrecht

• Genç nüfus ve canlı şehir ortamıyla merkezi bir lojistik merkez

• Öğrenci ve aile kiralamalarına artan talep

Rotterdam (Kop van Zuid, Delfshaven)

• Profesyoneller ve aileler çeken büyük bir liman ve yeniden gelişim alanı

Lahey

• Hükümet ve diplomatik merkezi olarak devam eden kiralama talepleri ve uluslararası kiracılar

Leiden & Groningen

• Öğrenci konut pazarlarından yüksek getirisi olan üniversite şehirleri

Kira Getirisi ve ROI Genel Görünümü

• Daha küçük şehirler genellikle daha düşük satın alma fiyatları nedeniyle biraz daha yüksek net getiriler sunar

2025 Yılındaki Eğilimler

• Nüfus artışı ve kentleşmeden kaynaklanan devam eden güçlü kiralama talebi

• Sürdürülebilirlik sertifikaları ve enerji verimli konutların giderek daha fazla değer kazandığı

• Orta piyasa kiralık konutların eksikliği, ortak yaşam projelerinin gelişimini teşvik ediyor

• Büyük şehirlerdeki maliyet baskısı nedeniyle uydu şehirlerde bölgesel büyümenin artması

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• Kiraya veya ikinci evlere ilişkin devir vergisi oranlarını küçümsemek

• Planlama kısıtlamalarını ve kıyı tatil evi kurallarını kontrol etmeyi atlamak

• Box 3 getirisi ve sermaye varsayımları etrafında vergi planlamasını atlamak

• Bina kalitesini görmezden gelmek — birçok daire yalıtım veya modernizasyon gerektirmektedir

• Gayrimenkul alımının ikamet veya çalışma hakkı tanıdığını varsaymak

Sonuç

Hollanda, uzun vadeli yatırımcılar, expatlar ve ekolojik farkındalığı olan alıcılar için ideal, güvenli, şeffaf ve iyi düzenlenmiş bir gayrimenkul ortamı sunmaktadır. İlk vergiler ve düzenlemeler dikkatli planlama gerektirse de, istikrarlı kiralama talebi ve sermaye büyümesi, çekiciliğini desteklemektedir.

Anahtar şehirlerde modern, enerji verimli mülkler üzerine odaklanın, yerel bağlarla finansmanı güvence altına alın ve mülkiyeti vergi optimizasyonunu göz önünde bulundurarak yapılandırın — ve Hollanda, 2025 ve sonrası için güvenilir getiriler sunabilir.