Uluslararası gayrimenkul vergileri (2025): Alıcı rehberi
120
24.09.2025
Uluslararası gayrimenkul vergileri (2025): Alıcı rehberi
Yurt dışında mülk aldığınızda vergiler dört aşamada karşınıza çıkar: satın alma, sahiplik, kira geliri ve elden çıkarma. Bu rehber her bir vergiyi sade bir dille açıklar, tipik aralıkları gösterir ve taahhüt etmeden önce tahmini vergi yükünüzü hızlıca hesaplama yolu sunar.
İşlem boyunca vergi türleri — hızlı tablo
| Aşama | Vergi / ücret | Tipik aralık | Kim öder | Notlar |
|---|---|---|---|---|
| Satın alma | Damga vergisi / devir vergisi veya yeni yapıda KDV | %3–%10 (yeni yapılarda KDV daha yüksek olabilir) | Alıcı | Fiyat dilimleri ve mülk türüne göre değişir |
| Satın alma | Noter ve tapu harçları | %0,2–%1,0 | Alıcı | Tapu işlemleri ve sicil kaydı |
| Sahiplik | Yıllık emlak vergisi | %0,1–%1,0 (değerleme üzerinden) | Sahip | Değerleme belediyeye göre farklılık gösterir |
| Gelir | Kira geliri vergisi / stopaj | %10–%30 net veya brüt üzerinden | Sahip | Oranlar ve indirimler ikamet ve yapılandırmaya göre değişir |
| Elden çıkarma | Sermaye kazancı vergisi | %5–%28 kazanç üzerinden | Satan | Sahiplik süresi ve muafiyetler vergi yükünü azaltır |
| Varlık / diğer | Servet/ dayanışma vergileri, yerel ek vergiler | Yargı bölgesine özel | Sahip | Sadece bazı ülke/regionlarda uygulanır |
Vergi yükünüzü değiştiren unsurlar
| Faktör | Etkisi | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| Mülk türü | Yeni yapılar KDV’ye tabi olabilir; ikinci el genellikle devir vergisine tabidir | Depozito ödemeden önce hangi rejimin uygulandığını teyit edin |
| Kullanım (konut vs kira) | Kira geliri stopaj ve bildirim gerektirebilir | İndirilebilir giderleri takip edin; kısa dönem kiralama kurallarını kontrol edin |
| Mülkiyet biçimi | Gerçek kişi vs şirket (SPV) oranları ve beyanları değiştirir | Her iki seçeneği de modelleyin; idari/banka maliyetlerini dahil edin |
| Sahiplik süresi | Daha uzun süre tutma sermaye kazancı vergisini azaltabilir | Adım azaltma kurallarını ve muafiyetleri kontrol edin |
| Vergi ikametgahı | Gelirin nerede vergilendirileceğini ve kredi uygulanıp uygulanmayacağını belirler | Çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşma (DTT) kolaylığından yararlanın |
| Finansman | Faiz indirimi ülkeye göre değişir | Banka dekontlarını saklayın; yerel indirilebilirlik sınırlarını kontrol edin |
Satın almadan önce basit bir tahmin yöntemi
Kural: Satın alma vergileri ve ücretleri genellikle fiyata ek olarak %4–%12 kadar maliyet ekler. Yıllık vergi, değerleme üzerinden genellikle %0,1–%1,0 olabilir. Kira geliri varsa, rejime bağlı olarak net veya brüt gelir üzerinden %10–%30 vergi planlayın. Elden çıkarma sırasında sermaye kazancı genellikle kazanç üzerinden %5–%28 arasında olabilir; muafiyetler ve sahiplik süresi bunu azaltır.
Örnek hesap (temsili)
Fiyat: 300,000. Satın alma vergileri/ücretleri %8 ≈ 24,000. Yıllık vergi %0,5 ile 300,000 üzerinden ≈ 1,500. Kira 18,000/yıl; giderlerden sonra net 14,000; gelir vergisi %20 ≈ 2,800. Sonradan 360,000’e satılır → kazanç 60,000; sermaye kazancı vergisi %15 ≈ 9,000 (muafiyetler öncesi). Yerel dilimleri her zaman teyit edin.
Vergi için istenebilecek belgeler
Satış sözleşmesi/tapu; faturalar ve ödeme kanıtları; banka MT103 kopyaları; değerleme veya değer bildirimleri; kira sözleşmeleri ve makbuzlar; gider faturaları (sigorta, aidat, onarımlar); kredi hesap dökümleri; ikamet/vergi kimliği; anlaşma kolaylığı formları (uygulanıyorsa).
Bireysel vs şirket mülkiyeti (yüksek seviyede)
Bireysel: daha basit kurulum, daha az beyan; gelir ve kazanç sizin adınıza vergilendirilir. Şirket (SPV): ortak mülkiyet veya bazı kısıtlamalarda avantaj sağlayabilir; ancak idari maliyetler, şirket beyannameleri ve daha sıkı bankacılık/KYC yükümlülükleri getirir. Vergi + idari + banka maliyetleri toplamını modelleyin.
Sınır ötesi bildirim ve çifte vergilendirme
Birçok ülkenin çifte vergilendirme anlaşmaları (DTT) vardır. Genellikle kira geliri mülkün bulunduğu yerde vergilendirilir; ikamet ettiğiniz ülke de vergilendirebilir fakat kredi verir. Kanıtları saklayın ve kredilerden yararlanmak için her iki yerde de zamanında beyan edin. Çok karmaşık profillerde (birden fazla gelir, taşınma vb.) vergi ve yapılandırma desteği hakkında daha fazla bilgi edinin.
İki uzman notu
“Mülke harcadığınız her euro veya doları takip edin — düzenli kayıtlar genellikle gelir ve elden çıkarma üzerindeki vergi matrahını düşürür.” — Maya, Vergi ve Yapılandırma Danışmanı, VelesClub Int.
“İmzadan önce toplam maliyeti fiyatlayın: bugün satın alma vergisi, yarın yıllık vergi ve ileride elden çıkarma vergisi — gerçek getirinizi bu şekilde hesaplayın.” — Diego, Piyasa Analisti, VelesClub Int.
Yaygın hatalar (ve hızlı çözümleri)
KDV/devir vergisinin mülk türüne göre değiştiğini unutmak → rejimi erkenden teyit edin.
Kiranın vergiden muaf olduğunu varsaymak → ilan vermeden önce stopaj ve beyan kurallarını kontrol edin.
Transfer kanıtı olmaması → MT103’ü saklayın ve hikâyeyi sözleşmeyle eşleştirin.
Yerel ek vergileri görmezden gelmek → bazı şehirler ikinci konutlar için ekstra % ekleyebilir.
SSS
Satın alma vergisi her zaman aynı mı? Hayır — fiyat dilimleri, mülk türü ve konuma göre değişir.
Kira gelirinden gider düşebilir miyim? Genellikle evet (yönetim, onarım, faiz), ancak kurallar farklılık gösterir.
Çifte vergilendirme anlaşmaları tüm vergiyi ortadan kaldırır mı? Hayır — genellikle tam muafiyet değil, kredi sağlar.
Şirket her zaman vergiyi azaltır mı? Zorunlu değil; seçim yapmadan önce idari ve bankacılık maliyetlerini hesaplayın.
Sonraki adımlar
Vergiler, belgeler ve güvenli ödemeleri kapsayan tek bir plan istiyorsanız, hizmetlerimiz hakkında bilgi alın. VelesClub Int. alıcıları uyumlu ödemeler, durum tespiti ve koordineli kapanışlar konusunda dünya çapında destekler.
Herhangi bir sorunuz mu var veya tavsiye mi istiyorsunuz?
Bir talep bırakın
Uzmanımız, görevleri tartışmak, çözümleri seçmek ve işlemin her aşamasında iletişimde kalmak için sizinle iletişime geçecektir.
