### Neden Yunanistan?

Yunanistan, aşağıdakilerle yaşam tarzı ve yatırım çekiciliği sunmaktadır:

* Akdeniz iklimi ve muhteşem kıyıları

* Tarihi şehirler, canlı adalar ve kültürel derinlik

* Golden Visa programı (revize edilmiş şartlarla)

* Batı Avrupa'ya kıyasla uygun fiyatlar

* Güçlü turizm ve Airbnb pazarları

---

### Yabancılar Yunanistan'da Mülk Alabilir mi?

Evet, yabancılar Yunanistan'da mülkü yasal olarak satın alabilir, vatandaşlık veya ikamet şartı yoktur. Ancak:

* AB üyesi olmayan vatandaşlar, sınır veya ada bölgelerinde (örneğin, Türkiye’ye yakın alanlar ya da askeri bölgeler) bazı sınırlamalarla karşılaşabilir, Savunma Bakanlığı onayı gerektirir.

* AB vatandaşları için hiç kısıtlama yoktur.

Yabancı bireyler ve şirketler mülk satın alabilir, kiralayabilir veya geliştirebilir.

---

### Golden Visa 2025 Güncellemesi

2025 itibarıyla, Yunanistan'ın Golden Visa programı, mülk yatırımcıları için ikamet hakkı tanımaktadır:

* €250.000 asgari yatırım (sadece belirli bölgelerde geçerlidir)

* Yüksek talep alanlarında €500.000 eşiği:

* Atina (Merkez, Kuzey, Güney)

* Selanik

* Santorini ve Mikonos

Önemli faydalar:

* 5 yıllık yenilenebilir ikamet

* Kalma gerekliliği yoktur

* Eş, 21 yaş altı çocuklar ve ebeveynleri de dahil

* AB daimi ikameti veya vatandaşlığına giden yol (7+ yıl ikamet ve dil sınavı sonrasında)

---

### Mülk Satın Alma Yasal Süreci

1. Yunan Vergi Numarası (AFM) al

2. Yerel bir banka hesabı aç

3. Yerel bir avukat tut (hukuki inceleme ve sözleşme gözden geçirme için)

4. Ön anlaşma imzala ve depozitoyu öde (yüzde 10)

5. Mülk kontrolü yap: Hukuki mülkiyet, imar izinleri, borçlar

6. Noterin ofisinde nihai sözleşme imzalanır

---

### Vergiler ve Ücretler

* Devri Vergisi: Mülk değerinin yüzde 3'ü

* Noter Ücretleri: yüzde 1–1.5

* Avukat Ücretleri: yüzde 1–2

* Ajan Komisyonu: yüzde 2–3 (genellikle alıcı tarafından ödenir)

* Yıllık gayrimenkul vergisi (ENFIA): Büyüklüğe ve konuma bağlıdır, genellikle daha küçük evlerde düşüktür

---

### Yabancılara Mortgage İmkanları

Yunan bankaları, gayrimenkul dışı kişiler için sınırlı finansman sunmaktadır. Nakit alıcılar pazarda baskındır.

Bir mortgage sunulursa:

* Yüzde 50'ye kadar LTV

* Faiz oranları ~yüzde 5–6 (2025 ortalaması)

* Gelir ve uluslararası kredi kaydı kanıtı gereklidir

---

### Yunanistan Sizin İçin Uygun mu?

✅ En iyi seçenekler:

* Uygun fiyatlı AB yaşam tarzı arayan emekliler

* Aileler ve dijital göçebeler (özellikle Atina ve Selanik'te)

* Turistik bölgelerde Airbnb geliri hedefleyen yatırımcılar

* Golden Visa ile vatandaşlık/ikamet arayanlar

❌ Daha az ideal olanlar:

* Hızlı sermaye büyümesi talep eden alıcılar (değeri artış hızı stabil ama yavaşdır)

* Hızlı yeniden satış veya likiditeye ihtiyaç duyanlar

* Yerel bürokrasiyi tanımayan yatırımcılar (rehberlik olmadan karmaşık olabilir)

---

### Yunanistan'da Satın Alınabilecek En İyi Yerler (2025)

#### Atina

* Kültürel cazibe ve uygun fiyatlı mahalleler ile kentsel başkent

* Yüksek kiralık talebi (hem uzun vadeli hem kısa vadeli)

* İzlenmesi gereken bölgeler: Koukaki, Pangrati, Kolonaki, Exarchia, Glyfada (lüks)

#### Selanik

* Kuzeyin kültürel ve ticari merkezi

* Güçlü öğrenci ve kiralık pazarları

* Orta bütçeli alıcılar ve şehir yatırımcıları için en iyi seçenek

#### Girit

* Hem şehir hayatı (Hanya, Heraklion) hem de sahil kasabaları ile en büyük ada

* Emekliler, aileler ve yazlık ev arayanlar için cazip

#### Santorini & Mikonos

* Yüksek kaliteli kısa süreli kiralama bölgeleri

* Sınırlı arz, yüksek fiyatlar — en iyi lüks yatırımcılar için

#### Peloponez & Halkidiki

* Uygun fiyatlı kırsal ve sahil mülkleri

* Uzun vadeli kalışlar ve düşük giriş bütçeleri için ideal

---

### Kira Getirisi & ROI Genel Görünümü

| Bölge | Uzun Vadeli Kira Getirisi | Airbnb ROI (ortalama) |
| ----- | ----- | ----- |
| Atina | yüzde 4–5.5 | yüzde 6–9 |
| Selanik | yüzde 4.5–6 | yüzde 6–8.5 |
| Girit | yüzde 5–6 | yüzde 7–10 |
| Santorini/Mikonos | yüzde 3.5–5 | yüzde 9–12 |

Not: Airbnb lisansları gereklidir ve bazı bölgelerde sınırlı olabilir.

---

### 2025'teki Trendler

* Golden Visa bölgelerinde talebin daha az doyurulmuş alanlara kayması

* Off-grid ve ekolojik mülklere artan ilgi

* Küçük kasabalara daha iyi erişim sağlayan altyapı geliştirmeleri

* Ana karadaki şehirlerde dijital göçebe akını ile talebin artması

---

### Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

* Kiralık talep araştırması yapmadan turistik bölgelerde aşırı ödeme yapmak

* Mülkiyet, imar veya yenileme yasallığı üzerine hukuki incelemeleri atlamak

* Golden Visa bölge eşiklerini göz ardı etmek

* Vergiler ve çeviri/hukuki harçlar için bütçe yapmamak

* Airbnb veya yenileme izinlerinin verilmesinde gecikmeler

---

### Sonuç

Yunanistan, yabancı alıcılar için Avrupa'nın en erişilebilir gayrimenkul pazarlarından biri olmaya devam ediyor. Açık kurallar, makul fiyatlar ve vize seçenekleri ile yaşam tarzı arayanlardan küresel yatırımcılara kadar geniş bir kitleye hitap ediyor.

Önemli olan, doğru konumda akıllıca satın alım yapmak, yeni Golden Visa eşiklerini anlamak ve deneyimli yerel profesyonellerle çalışmaktır.

Yunanistan, deniz, tarih, yemek ve şimdi güvenli yatırımın zamansız bir kombinasyonunu sunmaktadır.