Neden Yunanistan?

Yunanistan, aşağıdaki özelliklerle yaşam tarzı ve yatırım cazibesi sunuyor:

• Akdeniz iklimi ve manzaralı kıyılar

• Tarihi şehirler, canlı adalar ve zengin kültürel derinlik

• Güncellenmiş şartlarla Altın Vize programı

• Batı Avrupa ile kıyaslandığında uygun fiyatlar

• Güçlü turizm ve Airbnb pazarları

Yabancılar Yunanistan'da Mülk Satın Alabilir Mi?

Evet — yabancılar, Yunanistan'da vatandaşlık veya ikamet koşulu olmadan mülk satın alabilirler. Ancak:

• AB dışı vatandaşlar, sınır ya da ada bölgelerinde (örneğin, Türkiye yakınlarında veya askeri bölgelerde) bazı kısıtlamalarla karşılaşabilir, bu da Savunma Bakanlığı onayı gerektirir.

• AB vatandaşları için herhangi bir kısıtlama yoktur.

Yabancı bireyler ve şirketler, mülk satın alma, kiralama veya geliştirme işlemlerini gerçekleştirebilirler.

Altın Vize 2025 Güncellemesi

2025 itibarıyla Yunanistan'ın Altın Vize programı, mülk yatırımcılarına şu imkanları sunuyor:

• 250.000 € minimum yatırım (sadece belirli bölgelerde geçerlidir)

• Talep gören bölgelerde 500.000 € eşiği:

  • Atina (Merkez, Kuzey, Güney)

  • Selanik

  • Santorini ve Mikonos

Ana avantajlar:

• 5 yıl süreyle yenilenebilir oturum hakkı

• Kalma zorunluluğu yok

• Eş, 21 yaşından küçük çocuklar ve ebeveynler dahil

• AB kalıcı ikamet veya vatandaşlık yoluna ulaşma imkanı (7+ yıl ikamet ve dil sınavı sonrası)

Gayrimenkul Satın Alma Hukuki Süreci

1. Yunan Vergi Numarası (AFM) alın

2. Yerel bir banka hesabı aç

3. Yerel bir avukat tut (hukuki araştırma ve sözleşme inceleme için)

4. Ön anlaşmayı imzala ve depozito (10%) öde

5. Mülk kontrolü yap: Hukuki mülkiyet, plan izinleri, borçlar

6. Noterlik ofisinde nihai sözleşmeyi imzala

Vergiler ve Ücretler

• Devlet harcı: Mülk değerinin %3’ü

• Noter ücretleri: %1–%1,5

• Avukat ücretleri: %1–%2

• Emlak komisyonu: %2–%3 (genellikle alıcı tarafından ödenir)

• Yıllık gayrimenkul vergisi (ENFIA): Büyüklük ve konuma bağlıdır, genellikle küçük evlerde düşüktür

Yabancılar İçin Mortgage İmkanları

Yunan bankaları, yurtdışında ikamet edenler için sınırlı finansman sunmaktadır. Piyasa, nakit alıcılar tarafından yönetilmektedir.

Eğer mortgage sunulursa:

• %50'ye kadar LTV

• Faiz oranları ~%5–%6 (2025 ortalaması)

• Gelir kanıtı ve uluslararası kredi kaydı gereklidir

Yunanistan Size Uygun Mu?

✅ En uygun olanlar:

• Hesaplı AB yaşam tarzı arayan emekliler

• Aileler ve dijital göçmenler (özellikle Atina ve Selanik’te)

• Turistik bölgelerde Airbnb geliri hedefleyen yatırımcılar

• Altın Vize yoluyla vatandaşlık/ikamet arayanlar

❌ Daha az ideal olanlar:

• Hızlı sermaye büyümesi isteyen alıcılar (değer artışı istikrarlı ama yavaştır)

• Hızlı satış veya likiditeye ihtiyaç duyanlar

• Yerel bürokrasi konusunda deneyimsiz olan yatırımcılar (rehberlik olmadan karmaşık olabilir)

Yunanistan'da Satın Almak İçin En İyi Yerler (2025)

Atina

• Kültürel çekiciliğe sahip kentsel başkent ve uygun fiyatlı mahalleler

• Yüksek kiralama talebi (hem uzun vadeli hem de kısa vadeli)

• İzlenmesi gereken bölgeler: Koukaki, Pangrati, Kolonaki, Exarchia, Glyfada (lüks)

Selanik

• Kuzeyin kültürel ve iş merkezi

• Güçlü öğrenci ve kira pazarları

• Orta bütçeli alıcılar ve şehir yatırımcıları için en iyi yer

Girit

• Şehir hayatı (Hanya, Iraklion) ve plaj kasabalarıyla en büyük ada

• Emeklileri, aileleri ve ikinci ev arayanları cezbetmektedir

Santorini & Mikonos

• Yüksek kaliteli kısa süreli kiralama bölgeleri

• Sınırlı arz, yüksek fiyatlar — lüks yatırımcılar için en iyisi

Peloponez & Halkidiki

• Uygun fiyatlı kırsal ve sahil mülkleri

• Uzun süreli konaklamalar ve daha düşük giriş bütçeleri için mükemmel

Kira Getirisi ve Yatırım Getirisi Genel Görünümü

Not: Airbnb lisanslarının gerekmektedir ve bazı bölgelerde sınırlı olabilir.

2025’teki Trendler

• Altın Vize bölgelerindeki talep, daha az doymuş alanlara kayıyor

• Off-grid ve ekolojik mülklere artan ilgi

• Altyapı iyileştirmeleri, daha küçük şehirlere erişimi geliştiriyor

• Dijital göçmen akını, ana karadaki kentlerde talebi artırıyor

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• Kiralama talebi araştırması yapmadan turistik bölgelerde aşırı ödeme yapmak

• Mülkiyet, imar veya tadilat geçerliliği konusunda hukuki araştırmalara atlamak

• Altın Vize bölgeleme eşiklerini görmezden gelmek

• Vergiler ve çeviri/hukuki ücretler için bütçeleme yapmamak

• Airbnb veya tadilatlar için izin alımında gecikmeler

Sonuç

Yunanistan, yabancı alıcılar için Avrupa'nın en erişilebilir gayrimenkul pazarlarından biri olmaya devam ediyor. Açık kurallar, makul fiyatlar ve vize seçenekleri ile yaşam tarzı arayanlardan global yatırımcılara geniş bir kitleye hitap ediyor.

Anahtar, doğru lokasyonda akıllıca mülk satın almak, yeni Altın Vize eşiklerini anlamak ve deneyimli yerel profesyonellerle çalışmaktır.

Yunanistan, deniz, tarih, yemek ve şimdi, güvenli bir yatırımın zamansız bir kombinasyonunu sunuyor.