Yurt Dışında Gayrimenkul Nasıl Satın Alınır: Adımlar, Ücretler ve Vergiler (2025 Kılavuzu)

Kısa Bakış

Bu kılavuz, yurt dışında ev satın almak için basit, ülke tarafsız bir yol sunuyor. Ana adımları, belgeleri, ödeme yollarını, zamanlamayı ve gerçek maliyetlerin uygulamada nasıl göründüğünü göreceksiniz. Dil sade olduğu için diğer dillere çevirmesi kolaydır.

Adım adım: aramadan anahtarlara kadar

1. Hedefinizi ve bütçenizi belirleyin. Birincil ev, tatil kullanımı veya yatırım mı? Tüm giderleriniz için bir bütçe belirleyin (fiyat + vergiler + ücretler + seyahat + mobilya). Sürprizler için %5–10’luk bir yastık bırakın.
2. Konumları belirleyin. İkamet kurallarını, mülkiyet türlerini (kat mülkiyeti/kira/kondominyum), iklimi, okulları ve kiralama sınırlarını karşılaştırın. Temel mülkiyet haklarını ve kayıt kalitesini kontrol edin.
3. Alicı belgelerinizi hazırlayın. Pasaport, adres kanıtı (≤90 gün), Fon Kaynağı (maaş, birikim, mal varlığı satışı) ve temiz PDF’lerden oluşan basit bir dosya (screenshot olmadan). Gerekirse, onaylı tercümeleri veya apostil hazırlayın.
4. Görüşme seyahati planlayın. Hedef bölgeler için 3–5 gün ayırın. Takviminizi esnek tutun. Planınıza uyan 6–10 mülk üzerinde yoğunlaşın. Vize veya transit kurallarının geçerli olduğu durumlarda, bunları erkenden planlayın.
5. Teklif yapın ve rezervasyon imzalayın. Rezervasyon veya satın alma sözleşmesi (SPA) fiyatı, tarihleri ve şartları belirler. Kelimeleri kısa ve net tutun. Eğer bir depozito gerekiyorsa, güvenli bir hesapta veya ayrı bir müşteri hesabında (segregated) tutulmasını düşünün.
6. Due diligence yapın. Tapu, rehin, hizmetler, inşaat izinleri, HOA durumu. Son dönemdeki bir kayıt özeti ve satışa dahil olanların net bir listesini isteyin.
7. Ödeme yolunu seçin. Aşamalı veya geliştirici anlaşmalar için ek hesap; basit özel satışlar için müşteri (segregated) hesap veya noter tasdikli tamamlama. Beklemeleri önlemek için bankaların kesim saatlerini ve referanslarını dengeli hale getirin.
8. Tamamlama ve teslimat. Noter veya kayıt başkanı önünde imza atın (geçerliyse). Ödenecekleri kontrol ettikten sonra fonların yalnızca kaydedici veya noter tarafından serbest bırakıldığını doğrulayın. Anahtarları ve hizmet okuma verilerini toplayın.
9. Tamamlanmadan sonra. Hizmetleri kaydedin, sigorta oluşturun, tamamlanma sonrası vergi veya kayıt borçlarını ödeyin ve belgelerinizi bir dijital klasörde saklayın.

Belgeler kontrol listesi (basit paket)

• Kimlik: pasaport; bazen ikinci bir kimlik (şoför ruhsatı veya nüfus cüzdanı).
• Adres: (90 gün içinde verilmiş) kamu hizmeti faturası veya banka/kredi kartı ekstresi.
• Fon Kaynağı: banka ekstreleri (90–180 gün), maaş bordroları, bir varlığın satış sözleşmesi, temettü/portföy raporu.
• İşlem belgeleri: teklif/rezervasyon, SPA taslağı, plan, dahil olanların envanteri, satıcının bilgileri.
• Ekler (gerekirse): Vekaletname (uzaktan imza için), onaylı tercümeler, apostil/kanunileştirme.

Planlamanız gereken maliyetler

Rakamlar ülkeye ve hatta şehre göre farklılık gösterir. Beklediklerinizi ve aralıkların genelde hangi seviyelerde olduğunu görmeniz için bu tabloyu pratik bir harita olarak kullanın.

Ödeme yolları (doğru olanı seçin)

Escrow: fonlar tarafsız bir tutucuda tutulur ve yalnızca basit, yazılı bir koşul kanıtlandığında serbest bırakılır (örneğin: kayıt memuru tapu belgesini verir). Aşamalı/geliştirici anlaşmalar veya maksimum kontrol istediğiniz durumlar için en iyisidir.

Müşteri (segregated) hesabı: fonlar, kısa bir yetki altında lisanslı bir profesyonel tarafından tutulur (kim imzalayacak, hangi kanıt kontrol edilecek ve geri dönüş adımları). Genellikle basit bir özel satış için daha hızlıdır.

Noter tasdikli tamamlama: ödeme, imza sırasında canlı olarak onaylanır, ardından satıcı koşulların yerine getirildiğinde fonları alır.

Ne seçerseniz seçin, banka kesim saatlerini, muhabir geçişlerini ve referansları (MT103) ayarlayın, böylece transfer zamanında varır ve onaylanır.

Vergiler: satın alma, sahiplik sırasında ve satışta

• Satın alma sırasında: transfer vergisi veya KDV/GST, ayrıca noter/kayıt. Yeni yapılar transfer vergisi yerine KDV alabilir.
• Sahiplik sırasında: yıllık gayrimenkul vergisi, HOA ücretleri, kiraya veriyorsanız kira geliri vergisi ve sigorta.
• Satışta: mülkün bulunduğu ülkede sermaye kazancı vergisi (ve muhtemelen kendi ülkenizde). Maliyetlerinizi göstermek için tüm faturaları ve kayıtları saklayın.

Bu kılavuz bilgilendiricidir. Belirli bir ülkede vergi/hukuk kararları için yerel profesyonellerden yardım alın.

Zamanlama (örnek)

• 1–2. Hafta: teklif ve rezervasyon, due diligence başlıyor.
• 3–6. Hafta: araştırmaları tamamlama, ödeme yolunu belirleme, noter/kayıt memurunu ayarlama.
• 6–10. Hafta: tamamlama penceresi — kesim saatlerini ve belgeleri uyumlu hale getirin; teslimat ve hizmet okuma verileri.

Sık yapılan hatalar (ve basit çözümler)

Sözleşme netleşmeden büyük bir transfer yapma. Çözüm: serbest bırakma için basit, yazılı bir koşulu içeren rezervasyon/SPA kullanın.

Plansız döviz dönüşümü. Çözüm: “önce çevir” ile “varış yerinde çevir” arasındaki toplam maliyeti (oran + ücretler) karşılaştırın — daha ucuz olanı seçin.

Fon Kaynağında boşluklar. Çözüm: köken → hesabınız → ödemede bir zincir gösterin ve temiz PDF’ler kullanın.

Bir tatil gününde tamamlama planlamak. Çözüm: her iki banka için kesim saatlerini ve tatil günlerini doğrulayın.

Zayıf dosya isimleri ve karışık diller. Çözüm: temiz PDF’ler içeren, kısa İngilizce isimler kullanan ve gerektiğinde onaylı tercümeleri ekleyen bir dosya dışa aktarın.

SSS

Yurt dışında gayrimenkul almak için avukata ihtiyacım var mı? Birçok ülkede alıcılar bir noter ve ayrı bir hukuki danışman kullanıyor. Başlık ve izinlerin bağımsız bir incelemesi olması akıllıca olur.

Ücretler ve vergiler için ne kadar nakit tutmalıyım? Pratik bir yastık, KDV/transfer vergisi önemliyse fiyatın %8–12’sidir; düşük vergi oranlarına sahip pazarlarda daha az.

Uzaktan satın alabilir miyim? Evet, birçok alıcı noter tasdikli bir Vekaletname ve gerektiğinde apostil/kanunileştirme kullanıyor.

Hangi ödeme yolu en güvenli? Aşamalı veya geliştirici satışlar için escrow genellikle en sağlamıdır. Basit bir özel satış için, net bir yetki ile bir müşteri (segregated) hesabı daha hızlı olabilir.

Banksalar hangi belgeleri kontrol eder? Kimlik, adres (≤90 gün) ve paranızın nereden geldiğini ve hesaba nasıl girdiğini gösteren Fon Kaynağı.

Uzman Yorumları

“Serbest bırakma kuralınızı bir kısa cümlede tutun ve SoF’nizi erkenden hazırlayın — burada çoğu alıcı günler kazanır.”
— Sofia, Konut Lideri