Содержание статьи:

• Налоговая система Италии: предложения и их факторы
• Налоговые резиденты и нерезиденты - различия
• Налоги при покупке недвижимости 
• Налоговые ставки для владельцев недвижимости
• Мы сдаем: какие налоги нужно уплачивать 
• Продажа недвижимости: стандартный режим и замена
• Наследование или дарение: налоговые сборы

Многие мечтают стать владельцем недвижимости в Италии, но не все знают, какие налоги им придется платить в будущем. В Италии налоговая система довольно сложная. Налоговые ставки на покупку, содержание и продажу недвижимости зависят от множества факторов:

• являетесь ли вы резидентом или нерезидентом;
• покупаемая недвижимость является вашим первым домом (основным местом жительства) или вторым домом (дача или инвестиционная недвижимость, где вы не проживаете постоянно);
• тип недвижимости и ее стоимость.

Следует отметить, что согласно итальянскому налоговому законодательству ставка для вторых домов значительно выше, и, в отличие от первого, основного жилья, они не подлежат каким-либо льготам. Кроме того, при использовании недвижимости по назначению, то есть как основного места жительства, иностранец может получить статус налогового резидента. В чем же отличие от налогового нерезидента? Мы рассмотрим это далее.
В общем, в Италии нет запрета на покупку недвижимости иностранцами. Однако покупка жилья не дает автоматически право на получение вида на жительство, хотя наличие собственного дома может ускорить процесс его получения при других обстоятельствах: брак с итальянцем, учеба в университете, ведение бизнеса, работа и т.д. Основное различие между налоговым резидентом и нерезидентом заключается в том, что нерезиденты облагаются налогами на доходы, полученные в Италии, а резиденты — на все доходы, полученные по всему миру. Основной налог, который уплачивается при покупке недвижимости, — это налог на регистрацию (imposta di registro), который уплачивает сам покупатель при регистрации объекта. Ставки этого налога зависят от множества факторов:

• при покупке недвижимости премиум-класса (роскошные жилые здания, виллы, замки, дворцы исторической ценности) уплачивается только 22% НДС;
• при регистрации недвижимости для основного места жительства (первого дома) ставка составляет 2% при покупке у физического лица, 4% — у застройщика;
• при покупке недвижимости как нерезидент или как второй дом ставка составляет 9% при покупке у физического лица, 10% у застройщика;
• при регистрации земельного участка для строительства дома уплачивается 9% при покупке у физического лица и 22% НДС плюс 200 евро при покупке у застройщика.

Дополнительные сборы могут включать: кадастровый налог (50 евро — кадастровые переоформления или изменение права собственности в кадастровой палате); гербовый сбор (при покупке у физического лица — 50 евро, у застройщика — 200 евро); налог на ипотеку (при регистрации сделки с частным лицом — 50 евро, у застройщика — 200 евро) и нотариальные сборы (2-4% от оценочной стоимости недвижимости). При этом при покупке недвижимости у физического лица проценты рассчитываются от низкой кадастровой стоимости, а при покупке у застройщика НДС рассчитывается от суммы продажи. При подаче заявления на получение вида на жительство или приобретении жилья в качестве основного места жительства покупатель может воспользоваться льготной ставкой (Prima casa) — 2% вместо 9%. Если в течение 18 месяцев после покупки покупатель не зарегистрирует объект как основное место жительства, он обязан уплатить разницу в налогах плюс 20% штраф.

В Италии существует единый коммунальный налог на недвижимость, который включает 2 основных налога: IMU и TARI.

IMU (Imposta municipale unica) — это единый муниципальный налог для владельцев недвижимости. Его ставка варьируется от 0,4% до 0,76% от кадастровой стоимости. Ставка зависит от муниципалитета и статуса налогоплательщика. Размер IMU варьируется по всей Италии. Так, его наибольшая ставка на 2023 год наблюдается в Риме, Милане и Болонье — чуть более 2000 евро, а самая низкая — в Асти и Кротоне (от 580 до 674 евро). Отметим, что этот налог уплачивается владельцами второго дома, а также владельцами различных подсобных построек, таких как сарай, подвал, гараж.
Если объект зарегистрирован как основное место жительства, или вы владелец роскошного жилья, то муниципальный налог не уплачивается.
Несмотря на достаточно высокие ставки IMU, правительство предоставляет ряд налоговых льгот при его уплате:

Налог на второй дом не может превышать максимальную ставку 10,6 за 1000;
при аренде второго дома ставка IMU снижается на четверть, а при аренде старого дома — на половину.
Также обращаем ваше внимание на то, что коэффициент может увеличиваться в зависимости от типа приобретенной недвижимости. Таким образом, здания с исторической и культурной ценностью имеют достаточно высокий коэффициент.
Государство делит налоговые платежи на два этапа: первый взнос — до 16 июня, второй взнос — оставшуюся сумму необходимо уплатить до 16 декабря текущего года.
Льготы по уплате IMU также предоставляются определенным лицам: 

• владелец имеет право на собственность, но без права использования;
• арендатор и заемщик;
• владелец дома, который зарегистрирован на другого супруга;
• владелец — арендаторы, которые оказались под процедурой выселения, но она была приостановлена из-за эпидемиологической ситуации.
• Основные ставки IMU на 2024 год можно найти на сайте Минфина Италии.

TARI (Tassa Rifiuti) — это налог на переработку и утилизацию отходов. Ранее также существовал налог TASI, который покрывал расходы на освещение, очистку улиц и благоустройство. С 2020 года он включен в IMU и больше не расчетляется отдельно. Размер налога TARI зависит от категории объекта, площади, а также от количества зарегистрированных и проживающих людей в доме. Если владелец использует это жилье несколько раз в год для отпуска, ему может быть предоставлена скидка до 30%. Также те, кто сортирует органические отходы, используя специальные контейнеры, могут получить налоговые льготы. Например, семья из двух человек, постоянно проживающая в квартире площадью 120 квадратных метров, платит TARI в размере 305 евро, а такая же семья, временно проживающая в аналогичной квартире, может платить за вывоз мусора — 205 евро, получая скидку. В целом ставка налога TARI в стране зависит от регионального расположения жилья: на юге Италии налог выше, на востоке — самая низкая ставка. Муниципалитеты сами устанавливают сроки уплаты этого налога, деля платежи на три периода: I — до конца апреля, II — до конца июля, III — оплачивается до конца года. Многие налогоплательщики делают единовременную оплату, уплачивая всю сумму полностью, однако в конце года необходимо проверить, изменились ли налоговые ставки, и в случае изменения — доплатить, так как обязанность по расчету налогов и ответственность за возможные ошибки или просрочки полностью лежит на владельце недвижимости. Клиенты VelesClub Int могут получить подробную консультацию по этому вопросу.
Если владелец недвижимости планирует сдавать ее в аренду, то его здесь ждут определенные налоговые платежи. С 2024 года предусмотрено только 3 таких ставки IRPEF (по типу налога на доход физлиц) (в 2023 году их было 4). Рассмотрим два способа расчета налоговых платежей по договору аренды: стандартный режим и фиксированная ставка. В стандартном режиме ставка варьируется от 23% до 43%. При этом для тех, кто заработал менее 8,5 тысячи евро на аренде, налоговая льгота была увеличена; а для тех, кто зарабатывает более 50 000 евро, общая налоговая ставка была снижена на 260 евро.

Наиболее выгодной для плательщиков считается фиксированная ставка, при которой не требуется декларировать аренду. В этом случае ставка IRPEF не меняется. Однако с 1 января 2024 года вступил в силу закон о фиксированном налоге на доходы от краткосрочной (до 30 дней) аренды недвижимости (cedolare secca). Ставка увеличена с 21% до 26% и коснется тех, кто сдает несколько объектов. Если вы платите за арендованное жилье по стандартной схеме, то дополнительно будет взиматься налог на регистрацию и гербовый сбор. При фиксированной налоговой ставке таких сборов нет.      

Налог на регистрацию делится пополам между владельцем дома и арендатором и уплачивается сразу при регистрации договора аренды. Ставка составляет 2% от годовой аренды, умноженная на количество лет действующего договора. При этом минимальный годовой налог должен составлять не менее 67 евро. Гербовый сбор также уплачивается при регистрации договора аренды — 16 евро (стоимость марки) за каждую страницу из четырех.  

Продажа недвижимости. Налог на прирост капитала или налог на замену уплачивается с прибыли, полученной от продажи недвижимости. Он эквивалентен налогу на прирост капитала и, следовательно, имеет прогрессивную ставку в 26%. В случае стандартного налогового режима (по ставкам IRPEF) облагаются налогом только прирост капитала, указанный в декларации. Кроме того, существуют случаи, когда налог на прирост капитала не уплачивается вообще:

• Для тех, кто владел недвижимостью более 5 лет;
• Если владелец владел квартирой менее 5 лет, но при этом использовал ее как основное место жительства длительное время. 
• Для тех, кто унаследовал или получил в дар недвижимость, в зависимости от степени родства и стоимости объекта, ставка налога составит от 4% до 8%. Прямые наследники: супруг, дети, внуки не платят налог, если стоимость жилья не превышает 1 миллиона евро. Если стоимость выше, взимается 4%. Сестры, братья и другие родственники (до четвертого поколения) не платят налог, если стоимость недвижимости не превышает 100 тысяч евро. В противном случае налог составит 6%. Наследники, не имеющие семейных уз с умершим владельцем, платят 8% налога на все унаследованное имущество. Налоги на дареную недвижимость идентичны тем, которые взимаются за наследство.

Конечно, с такими довольно высокими налоговыми ставками многие итальянцы рассматривают налоговые льготы и скидки. В этом случае разрешается вычитать часть расходов из общего годового налога на доход. Для этого можно воспользоваться двумя вариантами:

Вычитать расходы из общей суммы дохода до формирования налога. Это такие расходы, как: расходы на домашних работников; взносы на пенсионные накопления и страхование жизни; алименты; благотворительные выплаты НПО
Вычитать расходы уже из суммы налога. К таким расходам относятся: медицинские расходы (19%, если они превышают 129 евро); расходы на ремонт имущества (36%); оплата за обучение в университете (19%); детский сад (если сумма превышает 632 евро — 19%); абонемент на занятия в спортзале или бассейне (19%)
Важно, чтобы все эти расходы были подтверждены фискальными квитанциями и чеками с указанием данных покупателя и VAT-кода продавца. Каждый отдельный муниципальный комитет региона может расширить статью расходов для льготного налогообложения.

Подводя итог: налоговая система в Италии не сразу доступна и понятна всем, но наши эксперты всегда готовы предоставить вам подробную информацию по интересующим вас вопросам.