1. Понимание местных законов о собственности

Каждая страна по-разному регулирует иностранное владение. В некоторых странах иностранцы могут владеть землёй полностью, в других — ограничены правами аренды или должны иметь местного партнёра.

Примеры:

• Португалия, Испания, Грузия: Иностранцы могут приобретать недвижимость на тех же условиях, что и местные жители.

• Таиланд: Иностранцы могут владеть кондоминиумами, но не землёй.

• Индонезия: Вам может быть предоставлено право на аренду (обычно 30–80 лет), но не на полное владение.

• Мексика: Недвижимость, расположенная в пределах 50 км от побережья или границы, требует fideicomiso (банковского траста).

Перед тем как влюбиться в недвижимость, проконсультируйтесь с местным юридическим экспертом для подтверждения прав собственности, правил передачи и возможности указания вашего имени в праве собственности.

2. Юридическая проверка — обязательный этап

Покупка недвижимости за границей без надлежащей юридической поддержки сопряжена с рисками. Местные законы, зонирование и даже мошенничество могут подстерегать недосмотрительных инвесторов.

Что проверить:

• Является ли продавец легальным владельцем?

• Есть ли обременения, ипотеки или споры?

• Земля разрешена для жилого строительства?

• В порядке ли все разрешения и строительная документация?

Нанимайте независимого юриста по недвижимости (не связанного с продавцом или застройщиком), говорящего на вашем языке и лицензированного в данной местности.

3. Налоговые последствия: местные и международные

Владение зарубежной недвижимостью связано с налоговыми обязательствами как в стране проживания, так и, возможно, в вашей родной стране.

Налоги, которые стоит учесть:

• Налоги при покупке: От 0% (Грузия) до 10%+ (Испания, Франция).

• Текущие налоги: Налог на имущество, налог на доход от аренды, налог на прибыль с продажи.

• Налоги при выходе: Некоторые страны взимают налог на прибыль при продаже.

• Двойное налогообложение: Вы можете быть обязаны платить налоги в родной стране, если нет налогового соглашения.

Совет: работайте с консультантом по международному налогообложению для соблюдения законодательства и оптимизации вычетов в обеих странах.

4. Визовые и резидентские связи с недвижимостью

Недвижимость может часто открывать доступ к резидентству, долгосрочным визам или даже гражданству — но правила сильно различаются.

В 2024 году:

• Португалия, Испания, Греция: Программы «Золотой визы» позволяют получить резидентство через инвестиции в недвижимость, однако некоторые из них пересматриваются или ограничиваются коммерческими зонами.

• ОАЭ: Инвестиции в недвижимость на сумму более $204K предоставляют долгосрочные визы.

• Турция: Инвестиции в недвижимость на сумму $400K дают право на гражданство.

Не предполагайте, что все покупки недвижимости обеспечивают юридическое резидентство. Исследуйте варианты виз заранее или работайте с иммиграционным адвокатом.

5. Финансирование зарубежной недвижимости

Могут ли иностранцы получить ипотеку за границей? Да, но это зависит от страны.

Варианты:

• Местные ипотеки: Доступны в Португалии, Испании, Таиланде, ОАЭ. Обычно 50–70% LTV.

• Кредиты под залог жилья: Занимайте под залог вашей недвижимости в родной стране для покупки за границей.

• Финансирование от застройщика: Распространено в проектах на стадии подготовки в Турции, на Бали и в Дубае.

Основные советы:

• Иностранные ипотечные кредиты могут требовать крупных авансовых платежей.

• Вам может потребоваться подтверждение дохода, налоговые декларации и местный банковский счет.

• Процентные ставки для нерезидентов часто выше.

Обязательно сравните местные и международные варианты, чтобы избежать высоких затрат.

6. Колебания валюты и риск

Покупка недвижимости в стране с другой валютой добавляет уровень сложности — и риска.

Советы по управлению валютными рисками:

• Фиксируйте курсы с помощью форвардного контракта или хеджирования FX.

• Держите средства в USD или EUR, если это возможно, в нестабильных рынках.

• Рассмотрите страны со стабильной валютой, если хотите предсказуемую доходность.

Например, Турция и Колумбия пережили значительное обесценение валюты, что может сделать недвижимость более дешевой, но также таит риски, если вы планируете перепродажу или репатриацию доходов.

7. Управление и обслуживание недвижимости за границей

Если вы не планируете жить в собственности постоянно, вам понадобится надежный местный управляющий недвижимостью.

Услуги, которые они предоставляют:

• Сбор арендной платы и проверка арендаторов

• Ремонт и регулярное обслуживание

• Оплата коммунальных услуг и соблюдение законов

• Уборка и смена арендаторов для краткосрочной аренды

Это особенно важно, если вы инвестируете в аренду типа Airbnb на Бали, в Дубае или Португалии. Удалённое владение не сработает без надежной местной поддержки.

8. Понимание динамики рынка

Не покупайте просто потому, что место выглядит красиво. Изучите тренды спроса и предложения, доходность от аренды и экономический рост.

Спросите:

• Является ли это сезонным рынком или круглогодичным?

• Туризм растет или уменьшается?

• Каково ожидаемое увеличение стоимости за 5–10 лет?

• Есть ли ограничения на краткосрочную аренду?

Платформы вроде Numbeo, GlobalPropertyGuide и местные порталы по недвижимости могут дать вам хорошее представление о рынке.

9. Скрытые расходы, которые вы можете пропустить

Покупка международной недвижимости часто предполагает наличие дополнительных расходов, которые могут оказаться неожиданными.

Примеры:

• Нотариальные, регистрационные и юридические сборы

• Сборы за обслуживание в кондоминиумах или закрытых сообществах

• Доплаты для иностранных покупателей (например, в Канаде или Австралии)

• Расходы на перевод и сертификацию

• Годовые налоги на сообщество (иногда выставляются неожиданно)

Получите полный расчет всех расходов до принятия решения, включая закрывающие расходы, налоги и сборы за управление.

10. Покупка на стадии строительства? Необходима повышенная осторожность

Недвижимость на этапе строительства может предложить более низкие цены и большой потенциал — но также содержит риски.

Сократите риски, следуя этим рекомендациям:

• Покупайте только у надежных и известных застройщиков.

• Изучите сроки поставки и штрафы за задержки.

• Посетите объект или назначьте инспектора.

• Используйте эскроу-сервисы для защиты депозитов.

Убедитесь, что вы поняли график завершения и оплат, а также подтвердили, что застройщик лицензирован и застрахован.

Бонусный совет: не пренебрегайте культурными и коммуникационными факторами

В каждой стране свои бизнес-обычаи, стили переговоров и ожидания. Непонимания могут быстро возникать, если вы не подготовлены.

Например:

• На Бали многие объекты предполагают традиционные соглашения о совместном использовании земель с местными жителями.

• В Испании или Италии сроки закрытия сделок могут занять гораздо больше времени, чем в США или Великобритании.

• В Таиланде улыбка не всегда означает согласие — и открытое противоречие считается нежелательным.

Терпение, уважение и хорошие местные партнёры очень важны.

Заключение: действуйте разумно, а не быстро

Покупка недвижимости в другой стране — это смелый шаг, который может привести к большим выгодам. Но это не отпуск — это инвестиция. Ключ к успеху заключается в подготовке:

• Исследуйте

• Нанимайте специалистов

• Понимайте свои финансовые риски

• Всегда действуйте в рамках законодательства страны

С правильной командой и тщательным планированием вы сможете превратить свою мечту о собственности за границей в прибыльную, безопасную и обогащающую жизнь реальность.