Почему стоит выходить на международный рынок недвижимости?

Диверсификация на международном уровне позволяет распределить ваши риски по различным экономическим системам, политическим климатам и валютам. В то время как локальный рынок может испытывать трудности из-за инфляции, девальвации валюты или изменений в нормативно-правовой базе, более широкий портфель может смягчить эти удары. В дополнение к управлению рисками, инвестиции за границей также открывают:

• Возможности с высокой прибылью

• Преимущества гражданства и проживания

• Доступ к недооценённым или развивающимся рынкам

• Гибкость в образе жизни (дачи, центры для удаленной работы)

• Хеджирование геополитических рисков и налоговая стратегия

Шаг 1: Определите ваши инвестиционные цели

Прежде чем покупать недвижимость в нескольких странах, уточните свои цели. Вы ищете денежный поток, прирост капитала, гражданство, стиль жизни или план наследства?

Общие типы инвесторов:

• Искатель дохода: Хочет недвижимость с высокой арендной доходностью (6–10% в год).

• Охотник за ценным ростом: Сосредоточен на приросте капитала на развивающихся или переходных рынках.

• Экспат или цифровой кочевник: Ищет подходящие для жизни места с визовыми преимуществами.

• Сохранитель капитала: Стремится хранить капитал в стабильных валютах и активах (например, Швейцария, ОАЭ).

Ваша стратегия должна определять локации, типы недвижимости и подход к управлению.

Шаг 2: Выберите подходящие рынки

Ваши идеальные рынки должны сочетать потенциал доходности с законной и логистической осуществимостью. Вот структура, которая поможет:

Размеры диверсификации:

• Регионально: Европа, Азия, МЕНА, Латинская Америка

• Экономически: Смешение развивающихся и развитых экономик

• По назначению: Смесь арендной недвижимости, инвестиций на прирост капитала и объектов для жизни

Популярные выборы 2024 года по стратегиям:

Шаг 3: Понимание местных законов и ограничений

В каждой стране свои правила относительно иностранного владения недвижимостью. Некоторые разрешают 100% полностью свободное владение, другие ограничивают вас правами на аренду или требуют наличия местного партнера.

Ключевые моменты для исследования:

• Могут ли иностранцы свободно приобретать недвижимость?

• Есть ли зоны или типы недвижимости, ограниченные для местных жителей?

• Каковы условия аренды земель (если не свободное владение)?

• Существуют ли налоги на иностранное владение или прирост капитала?

• Доступно ли финансирование для нерезидентов?

Примеры:

• Таиланд: Иностранцы не могут владеть землёй, но квартиры могут составлять до 49% от здания.

• Португалия: Открыта для иностранцев, особенно через визы на жительство, такие как D7/D8.

• ОАЭ: Предлагает зоны свободного владения для иностранцев в Дубае и Абу-Даби.

Шаг 4: Используйте правильные юридические и финансовые структуры

Умные инвесторы создают юридические и налоговые структуры владения, которые соответствуют их стратегии.

Варианты:

• Физическое лицо: Просто, но подвергает вас личной ответственности и вопросам наследования.

• Международное общество с ограниченной ответственностью или оффшорное предприятие: Отлично подходит для конфиденциальности и налогового планирования (например, Виргинские острова, Делавэр, свободные зоны ОАЭ).

• Трасты или фонды: Полезны для планирования наследства и защиты активов.

Всегда консультируйтесь с местным юридическим и налоговым экспертом в стране назначения и в вашей стране проживания, чтобы избежать двойного налогообложения или штрафов.

Шаг 5: Смешивайте классы активов и временные горизонты

Здоровый портфель включает в себя разные типы недвижимости с различными профилями риска и доходности.

Идеи для разумного смешивания:

• Краткосрочная аренда (например, Бали, Тулум): Высокая доходность, но нестабильность

• Долгосрочная жилая аренда (например, пригороды Лиссабона): Стабильные арендаторы, низкая вакантность

• Коммерческая/Розничная недвижимость (например, Дубай, Эр-Рияд): Бизнес-центры, высокая стоимость аренды

• Проекты строительства: Высокая вероятность прибыли, но более рисковые; отлично подходят для развивающихся рынков

Временной горизонт тоже важен:

• 1–3 года: Быстрая перепродажа или аренда

• 5–10 лет: Рост капитала

• 10+ лет: Наследие и сохранение богатства

Шаг 6: Планируйте управление недвижимостью за границей

Владение недвижимостью на международном уровне кажется гламурным, но без надлежащего управления это может стать источником стресса.

Ваши варианты:

• Местные управляющие недвижимости: Нанимайте проверенные местные агентства (по возможности с англоговорящим персоналом).

• Поставщики «подключенных» инвестиций: Предлагают «беззаботные» инвестиции, включая покупку, обустройство и управление.

• Цифровые платформы: Airbnb, Booking.com или NomadX для краткосрочной аренды.

Убедитесь, что они предлагают прозрачную отчетность, поддержку по обслуживанию и проверку гостей.

Шаг 7: Быть готовым к геополитическим рискам и рискам валюты

Что делать, если начнётся война или местная валюта обесценится? Это реальные опасения при глобальных инвестициях.

Стратегии снижения рисков:

• Не создавайте переполненность в одном регионе или валюте

• Инвестируйте в «безопасные активы» (например, недвижимость в Швейцарии или страны с привязанной к доллару экономикой)

• Используйте условные счета и проверенных застройщиков для проектов на начальном этапе

• Оформите местную страховку (включая защиту от стихийных бедствий)

• Будьте в курсе политических изменений и изменений визовой политики

Шаг 8: Мониторьте, перераспределяйте и реинвестируйте

Как и любой портфель, международная недвижимость должна пересматриваться ежегодно.

Контрольный список:

• Есть ли неэффективные или вакантные активы?

• Меняются ли рыночные динамики в ключевых локациях?

• Влияют ли колебания валюты на денежный поток или оценки?

• Необходимо ли продавать и реинвестировать прибыль в другое место?

Используйте такие инструменты, как:

• Stessa или Property Hawk для отслеживания портфеля

• Платформы хеджирования валютного обмена такие как Wise или OFX

• Поставщики местных рыночных данных для анализа рыночных тенденций и доходности

Бонус: Рассмотрите возможность получения вида на жительство или гражданства через инвестиции в недвижимость

Страны, такие как Португалия, Греция (с пересмотренными правилами) и Турция, предлагают статус резидента или даже гражданство через инвестиции в недвижимость.

Преимущества:

• Свобода передвижения (особенно в зоне Шенгена)

• Долгосрочные варианты проживания или выхода на пенсию

• Возможности налогового планирования (например, режим NHR в Португалии)

Обратите внимание: Некоторые из этих программ ужесточаются в 2024 году, поэтому действуйте заранее, если это ваша цель.

Ключевые ошибки, которых следует избегать

• Не поддаваться на overpriced туристические ловушки без реального арендного потенциала

• Игнорировать местные налоговые законы и сталкиваться с неожиданными платами или штрафами

• Полагаться только на одного местного агента без дополнительных мнений

• Инвестировать, не увидев недвижимость или местоположение лично

• Не планировать выходную стратегию или спрос на рынке перепродажи

Заключительные мысли: Выходите на международный рынок, но оставайтесь на земле

Создание международного портфеля недвижимости в 2024 году – это не только финансовое решение, но и стратегический ход для образа жизни и наследия. Будь вы в поисках дохода, планируете ранний выход на пенсию или хотите защититься от нестабильных времен, международные инвестиции в недвижимость открывают двери как для финансовой свободы, так и для более гибкой жизни.

Но успех заключается не в том, чтобы следовать за самой популярной тенденцией – а в стратегической диверсификации, тщательной проверке и местной экспертизе. Сотрудничайте с юристами, налоговыми и недвижимыми профессионалами, которые знают как вашу страну, так и целевые рынки.