기사 내용:

• 에스크로 계좌 개발의 역사
• 해외 에스크로 활용
• 주택 건설에서의 에스크로 계좌
• 에스크로의 장점과 단점

오늘날 누구도 새로운 금융 활동의 등장을 낯설어하지 않습니다. 인터넷과 인공지능의 시대에 현대 사회는 모든 분야에서 글로벌 진전을 이루었지만, 역사적으로 많은 금융 거래는 현대의 아이디어가 떠오르기 훨씬 이전에 등장했습니다. 고대 시절, 거래를 진행할 때 양 당사자의 자금과 소유물의 안전을 보장하기 위한 제3자의 역할이 있는 에스크로 계좌의 개념이 탄생했습니다. 이러한 계좌는 19세기 중반에 가장 발전했는데, 그 당시 '선불 거래'가 있었습니다. 계약 체결 시 한쪽 당사자가 전체 금액의 일부를 납부하고, 다른 쪽은 상품을 제공하거나 서비스를 수행해야 했습니다. 많은 기업가들은 계약 조건이 이행되지 않거나 선불이 환불되지 않는 문제에 직면하기도 했습니다. 그러던 중 양 당사자의 권리를 보호하기 위해 에스크로 계좌가 도입되었습니다.
       처음에는 에스크로가 부동산 거래에 사용되었습니다. 구매자는 에스크로 계좌에 자금을 예치하고, 판매자는 소유권 문서를 양도하였습니다. 이 계좌에 보관된 자금은 중개 회사가 관리하며, 구매자와 판매자 간의 보증 역할을 하였습니다. 이후 이 제도가 긍정적으로 평가되면서 에스크로 계좌는 프랜차이징, 스타트업 자금 조달, 온라인 거래 등 다양한 금융 거래 분야로 확대되었습니다. 아마도 '월 스트리트의 늑대'라는 영화를 본 사람은 많겠지만, 그 거리에서 에스크로가 끊임없이 필요로 했다라는 것은 잘 모르실 것입니다. 월스트리트에서는 대규모 매매 거래가 지속적으로 이루어졌고, 에스크로는 이러한 거래의 위험을 줄이는 데 도움을 주었습니다.
에스크로는 어떻게 작동할까요? 사실, 에스크로 계좌 구조는 예치자(구매자의 특정 조건부 계좌), 에스크로 대리인(자금이 기록되고 차단되는 은행), 수혜자(모든 계약 조건이 이행되면 자금을 받을 계약자의 계좌) 간의 삼자간 합의로 이루어져 있습니다. 예를 들어, 구매자가 건설 중인 아파트를 구매할 계획이라면, 이 시점에 건설사가 어떤 일이 일어날지는 알 수 없습니다: 공사가 시작되지 않거나, 폐업을 하거나, 회사가 파산하는 등의 일이 발생할 수 있습니다. 이 경우, 에스크로 시스템은 구매자와 판매자 모두의 이익을 보호하는 데 도움이 됩니다. 건물 사용 승인이 이루어질 때까지 고객은 판매자가 의무를 이행하면 자금을 받을 것임을 알고 있으며, 판매자는 이미 조건부 계좌에 대금을 확보했기 때문에 안심하고 작업을 진행할 수 있습니다. 중요한 점은 에스크로 계좌를 관리하는 대리은행이 예치자금으로 타인에게 대출을 해서는 안됨을 명심해야 합니다.
한편, 에스크로는 여러 나라에서 각기 다르게 운영되고 있습니다. 예를 들어, 에스크로 제도의 발상지인 미국에서는 금전 뿐만 아니라 증권, 부동산, 과학 연구 결과물도 에스크로 계좌로 이전될 수 있습니다. 오스트리아에서는 부동산 단계적인 지급을 위해서만 에스크로 계좌가 사용됩니다. 두바이에서는 주택 구매 거래 시, 에스크로 계좌가 반드시 토지부(DLD)에 의해 관리되어 더욱 안전한 거래를 보장합니다. 그리고 우리 회사인 VelesClub Int는 두바이의 시공사들과 협력하고 있으며, 이들 또한 에스크로 계좌를 사용하고 있습니다.
       에스크로 계좌의 또 다른 용도는 온라인 쇼핑입니다. 코로나19 팬데믹 이후 많은 소비자들이 온라인으로 쇼핑을 하기 시작했습니다. 하지만 모든 판매자가 성실하게 거래하지는 않았습니다. 이 때문에 일부 국가에서는 온라인 에스크로 제도를 도입하여 인터넷을 통해 상품이나 서비스를 구매할 때 에스크로 대리인이 구매자의 자금을 보관하고 판매자가 의무를 이행할 때까지 자금을 동결합니다. 이 시스템은 유명한 AliExpress 플랫폼에서 잘 작동했으며, 구매자는 자금을 직접 판매자에게 전달하는 것이 아니라 플랫폼의 에스크로 계좌로 송금합니다. 구매자가 상품을 수령하면 돈이 판매자에게 전달됩니다.
       러시아에서는 에스크로 계좌가 상대적으로 최근에 도입되었으며, 현재 주택 건설에만 사용되고 있습니다. 2019년에는 대부분의 경우 개발업체가 자금을 수탁하고 보관하기 위해 에스크로 계좌를 이용해야 한다는 법 개정이 시행되었습니다. 이는 다세대 공유 지분 건설에만 해당됩니다. 그러나 2024년 7월에는 개인 주택 건설(PHC)에 대한 에스크로 계좌와 관련된 새로운 법령이 서명되었고, 2025년 3월 1일부터는 개인 주택 건설에서도 에스크로 계좌를 사용할 수 있게 됩니다. 이는 어떤 의미가 있을까요?
첫째, 에스크로 계좌에 입금된 자금은 어떤 차감이나 사기 행위로부터 보호받습니다. 개인 주택 건설 도중 건설업체가 작업을 중단하거나 또는 팀이 교체되는 경우가 빈번하지만, 고객은 이에 대해 아무런 영향을 미칠 수 없습니다. 에스크로 계좌의 경우, 개인 투자자는 개발업체가 집을 완료하지 않거나 그 입주를 심각하게 지연하는 경우 해당 계좌에서 자신의 자금을 인출할 권리가 있습니다. 이 경우 고객은 보호받고 있으며, 개발업체는 정해진 기한 내에 계약을 이행하도록 유도됩니다.
둘째, 저층 건설 시장이 더 투명하고 이해하기 쉬워집니다. 개인 소유자는 전문 건설업체에게 자신의 집을 주문하려 할 것이며, 교외 시설에 대한 모기지 승인을 받을 수 있습니다.
셋째, 개발업체 또한 보장받습니다. 작업 완료 후 그는 계약 아래에서 대금을 받을 수 있도록 보장됩니다.
또한, 고객과 계약자는 자발적으로 주택 및 공공 서비스 에스크로 계좌 개설에 합의해야 합니다. 과연 개발업체들이 이에 동의할까요? 시간만이 알려줄 것입니다. 그럼에도 불구하고, 에스크로 계좌는 장점과 단점을 모두 가지고 있습니다.

• 장점 1: 수혜자는 계약상 모든 의무를 이행할 경우 반드시 자금을 받을 수 있으며, 예치자는 사기 거래로부터 보호받습니다.
• 장점 2: 거래가 종료되면 계좌가 자동으로 종료되고, 모든 자금이 예치자에게 반환됩니다.
• 장점 3: 당사자들은 거래의 증빙 서류를 선택할 수 있습니다.
• 장점 4: 에스크로 계좌는 압류될 수 없습니다(예치자가 세금이나 벌금 등의 빚이 있는 경우에도).

단점도 주목할 필요가 있습니다:

• 모든 은행이 에스크로 계좌를 처리하지는 않습니다;
• 계좌에 있는 자금이 차단되어 계약 종료 시에만 반환됩니다;
• 에스크로 계좌의 자금은 예금처럼 수익을 발생하지 않습니다;
• 계좌의 자금은 동결되어 있으며, 부동산의 가치가 상승할 수 있으므로, 자금이 반환될 경우(개발업체가 조건을 이행하지 않은 경우) 고객은 동등한 주택을 구매하기 어려울 것입니다;
• 에스크로 계좌에 대해 수수료가 부과됩니다. 예치자는 계좌 개설 시 약 1%의 수수료를 지불해야 하며, 그러나 공유 지분 건설 거래에서는 수혜자가 계좌 유지 비용을 부담합니다;
• 은행 파산 시 반환되는 자금의 한도가 있습니다. 계좌에 더 많은 자금이 있었다 하더라도, 예치자는 정해진 한도 금액만을 받을 수 있습니다.

결론적으로, 단점에도 불구하고 에스크로 계좌는 거래 과정에서 자금을 잃는 위험을 최소화하는 판매 방식으로 자리잡고 있습니다. 여러분은 에스크로 계좌를 통해 부동산을 구매하는 것에 대해 어떻게 생각하시나요?