この記事の内容：

• エスクロー口座の発展の歴史
• 海外でのエスクローの使用
• 住宅建設におけるエスクロー口座 
• エスクローの利点と欠点

現在、金融活動の新しい形態に驚く人は少なくなりました。インターネットと人工知能の時代において、現代社会はあらゆる面でグローバルな進歩を遂げたように思えますが、歴史が示すように、多くの金融取引は現代のアイデアを思案するずっと前に登場しました。古代の時代には、両者の資金と財産の安全を第三者によって保証する取引におけるエスクロー口座のアイデアが生まれました。このような口座は19世紀半ばに最も発展しました。当時、契約締結時に一方が金額の一部を預け、もう一方が商品やサービスを提供する「前払い」取引が行われていました。多くの起業家は契約が履行されず、前払いが返金されないという問題に直面しました。このため、双方の権利を保護するためにエスクロー口座が導入されました。       最初、エスクローは不動産取引に使用されていました：買い手はエスクロー口座にお金を預け、売り手は所有権の書類を渡します。そのお金は仲介企業によって保管され、売り手と買い手の間の保証人として機能しました。後に、一定の評価を受けたエスクロー口座は、フランチャイズ、スタートアップ資金調達、オンライン取引など、他の金融取引の分野でも使用されるようになりました。多くの人が映画「ウルフ・オブ・ウォールストリート」を観たことがあるでしょうが、エスクローがこの通りで常に需要があったことはあまり知られていません。ウォールストリートでは大規模な売買が常に行われており、エスクローはそうした取引のリスクを低減するのに役立ちました。 
どのように機能するのでしょうか？実際、エスクロー口座のメカニズムは、預金者（買い手の特定の条件付き口座）、エスクローエージェント（資金が記録されブロックされる銀行）、受益者（契約の条件が満たされると資金を受け取る契約者の口座）との三者間の合意から成り立っています。たとえば、買い手が建設中のアパートを購入する予定の場合、建設会社がこの期間中に何が起こるか分からないことが多いです：建設が開始されなかったり、会社が倒産したりする可能性があります。この場合、エスクローシステムは買い手と売り手の利益を保護します。物件が運用に入るまで、買い手は売り手が契約に基づいて義務を果たす場合にのみお金を受け取ることを知っており、売り手はすでに条件付き口座に対する支払いがあるため安心して仕事を進めることができます。重要な点は、エージェント銀行はエスクロー口座の資金を他者への融資に使用する権利を持たないことです。通常の預金と同様です。 
エスクローは多くの国で異なる形で機能します。たとえば、エスクロー口座発祥の地であるアメリカでは、資金に加えて有価証券、不動産、科学研究の成果などもエスクロー口座に転送できます。オーストリアでは、エスクロー口座は不動産の段階的な支払いのみに使用されます。ドバイでは、住宅購入取引を行う際には、エスクロー口座は土地局（DLD）の監視を受ける必要があります。これにより、取引の成功に向けてさらなる保証が与えられます。当社は時代に遅れないよう、ドバイで協力している開発者もエスクロー口座を利用しています。 
    もう一つのタイプのエスクローはオンラインショッピングです。COVIDのパンデミック後、多くの消費者がオンラインでの買い物を始めました。しかし、すべての売り手が誠実に行動したわけではありません。このため、一部の国では、オンラインで商品やサービスを購入する際に使用されるオンラインエスクローが導入されました：エスクローエージェントは、売り手が義務を履行するまで買い手のお金を保持します。この仕組みは、人気のあるAliExpressプラットフォームで非常に明確に機能しました。資金は売り手に送金されるのではなく、プラットフォームのエスクロー口座に転送されました。買い手が商品を受け取ると、資金は売り手に移管されます。 
    ロシアでは、エスクロー口座は比較的最近登場し、現在は住宅建設でのみ使用されています。2019年には、法律の改正が施行されました。この改正により、ほとんどの場合、開発者は出資者からの資金を預け入れ、保管するためにエスクロー口座を使用する義務が生じました。これは多棟集合住宅の共同投資建設にのみ適用されました。しかし、2024年7月には個別住宅建設（IHS）のエスクロー口座に関する新しい法令が署名されました。つまり、2025年3月1日からロシアでも個人住宅建設にエスクロー口座が使用されるようになります。これはどのように注目すべきでしょうか？ 
第一に、エスクロー口座に預けられた資金は、いかなる差し押さえや違法な詐欺からも保護されています。住宅建設中に開発者が途中で作業を辞めたり、チームが変わったりすることが多く、顧客はこれに影響を与えることができません。エスクローの場合、個人投資家は、開発者が家を完成させられないか、納期を大きく遅延させる場合に、この口座から自分の資金を引き出す権利を有します。このシナリオでは、顧客は保護され、開発者は期限内に物件を届けるように促されます。 
第二に、低層建設市場はより透明で理解しやすくなります。個人所有者は、専門的な建設業者から自宅の建設を依頼することに興味を持ち、郊外の物件に対する住宅ローンの承認を得ることもできます。 
第三に、開発者も保護されます—作業が完了すれば、契約に基づく支払いを保証されます。 
同時に、顧客と契約者は、自主的に住宅および公共サービスでエスクロー口座を開設することに合意しなければなりません。開発者たちはこれに同意してくれるのでしょうか？それは時が教えてくれるでしょう。それでも、エスクロー口座には利点と欠点の両方があります。

• 1つの利点は、受益者が契約に基づいてすべての義務を果たす場合に必ずお金を受け取ることが保証され、預金者は詐欺的な取引から保護されることです。
• もう一つの利点は、一方の当事者が取引を終了した場合には、口座が自動的に閉鎖され、全てのお金が預金者に返還されるということです。
• 3つ目の利点は、当事者自らが銀行の取引の証明となる文書を選ぶことができることです。
• さらに大きな利点は、エスクロー口座は差し押さえられることがない（預金者が税金や罰金に負債があっても）ことです。

欠点に目を向ける価値があります：

• すべての銀行がエスクロー口座を取り扱っているわけではありません。
• 口座のお金はブロックされており、契約が終了した場合にのみ預金者が返すことができます。
• エスクロー口座の資金は、たとえば預金のように利益を生むことはありません。
• 口座のお金は凍結されており、不動産の価値は増加する可能性があるため、（開発者が条件を履行しない場合にお金が返還される際には）、顧客は同等の住宅を購入できた可能性が低いため。
• エスクロー口座には手数料がかかります。預金者は口座開設に手数料を支払う必要があります（金額の約1％）。ただし、共同投資建設取引では、受益者が口座管理料を支払います。
• 銀行が破綻した場合の返還資金に制限があります。口座に多くの資金があった場合、預金者は設定された制限に基づいてしか受け取れません。 

要するに、欠点があるにもかかわらず、エスクロー口座は取引を行う際にお金を失うリスクを最小限に抑える販売スキームになりつつあると言えるでしょう。エスクロー口座を通じて不動産を購入することについて、あなたはどう考えますか？