1. 地元の所有権法を理解する

各国は外国人の所有権に関して異なる取り扱いをしています。一部の国では、外国人が土地を完全に所有できる一方、他の国ではリース権に制限されたり、現地のパートナーが必要であったりします。

例:

• ポルトガル、スペイン、ジョージア: 外国人は、地元と同じ権利で自由保有の物件を購入できます。

• タイ: 外国人はコンドミニアムを所有できますが、土地を直接所有することはできません。

• インドネシア: 物件はリース契約（通常30〜80年）で所有できますが、自由保有はできません。

• メキシコ: 海岸線や国境から50km以内の物件には、フィデコミソ（銀行信託）が必要です。

物件に恋をする前に、 地元の法律の専門家に相談 して、所有権、譲渡ルール、タイトル証書に自分の名前を載せられるかどうかを確認しましょう。

2. 法的デューデリジェンスは必須

適切な法的サポートなしに海外で不動産を購入することはリスクがあります。地元の規制やゾーニングルール、さらには詐欺により、無防備な投資家が苦境に陥ることもあります。

確認すべき事項:

• 売主は法的所有者ですか？

• 債権や抵当、紛争はありますか？

• 土地は住宅用に指定されていますか？

• すべての許可証や建設書類が整っていますか？

言語が通じる、地元でライセンスを持つ 独立した不動産弁護士 を雇い、売主や開発業者に関連付けられていないことを確認しましょう。

3. 税務上の影響: 地元と国際

外国での不動産所有には、ホスト国と場合によっては母国の税金責任が伴います。

考慮すべき税金:

• 購入税: 0%（ジョージア）から10%以上（スペイン、フランス）まで。

• 継続的な税金: 不動産税、賃貸所得税、キャピタルゲイン税。

• 出口税: 売却時に利益に対して課税する国もあります。

• 二重課税: 税条約が存在しない限り、母国で税金を支払う必要があるかもしれません。

プロのアドバイス:  越境税コンサルタント と協力して、両国での合法的な税務クリアランスと控除の最適化を行いましょう。

4. 不動産に関連する居住権とビザ

不動産を所有することで居住権、長期ビザ、または市民権が得られる場合もありますが、ルールは国によって大きく異なります。

2024年の状況:

• ポルトガル、スペイン、ギリシャ: ゴールデンビザプログラムにより、不動産投資を通じて居住権が得られますが、一部は改訂中または商業地域に制限されています。

• UAE: 約204Kドル以上の不動産投資で長期ビザが取得できます。

• トルコ: 400Kドルの不動産投資で市民権が得られます。

すべての物件購入が自動的に法的居住権を与えるわけではありません。事前にビザオプションを調査するか、移民弁護士と相談しましょう。

5. 外国の物件をファイナンスする

外国で抵当を取得できますか？はい、可能ですが、国によります。

選択肢:

• 現地の抵当: ポルトガル、スペイン、タイ、UAEで取得可能。通常は50〜70%のLTVです。

• 住宅担保ローン: 国内の物件から借りて海外の物件を購入します。

• 開発者ファイナンス: トルコ、バリ、ドバイのオフプランプロジェクトで一般的です。

主なヒント:

• 外国による抵当は多額の頭金が必要な場合があります。

• 所得証明、税務申告、現地の銀行口座が必要な場合があります。

• 非居住者に対する金利は通常高くなります。

高コストを避けるために、現地と国際の選択肢を比較することを忘れないでください。

6. 通貨の変動とリスク

異なる通貨の国で物件を購入することは、複雑さとリスクを加えます。

通貨リスクを管理するためのヒント:

• フォワード契約やFXヘッジを利用してレートを固定します。

• 可能であれば、ボラティリティのある市場では資金をUSDまたはEURで維持します。

• 予測可能なROIを求めるなら、安定した通貨を持つ国を考慮します。

例えば、トルコやコロンビアでは主要な通貨の価値が劇的に下がっており、物件は安く手に入るかもしれませんが、再販や収入の本国への送金を考えるとリスクがあります。

7. 海外の物件管理とメンテナンス

物件に常時住むつもりでない場合は、信頼できる現地の物件管理者が必要です。

彼らが提供するサービス:

• 家賃徴収およびテナント審査

• 修理および定期メンテナンス

• 公共料金支払いおよび法令遵守

• 短期賃貸用の清掃と入れ替え

これは、バリ、ドバイ、ポルトガルのエアビーエアスタイルの賃貸に投資する場合には特に重要です。リモート所有は、しっかりとした現地のサポートなしには成り立ちません。

8. 市場のダイナミクスを理解する

美しい場所だからといって、安易に購入してはいけません。 供給と需要のトレンド、賃貸収入の予測、経済成長をしっかりと調べる必要があります。

尋ねるべき点:

• これは季節市場ですか、それとも通年の市場ですか？

• 観光客数は増加していますか、それとも減少していますか？

• 今後5～10年の価格上昇は期待できますか？

• 短期賃貸に制限はありますか？

Numbeo、GlobalPropertyGuide、地元のプロパティポータルなどのプラットフォームを利用すると、市場を良く把握することができます。

9. 見逃しがちな隠れたコスト

国際的な不動産購入には、予想外の追加料金が伴うことが多いです。

例:

• 公証人、登記、法律費用

• 分譲マンションやゲート付きコミュニティの維持管理費用

• 外国人購入者に対する追加料金（例：カナダやオーストラリアで）

• 翻訳や認証にかかる費用

• 年次コミュニティ税（時には予期せず請求されることも）

契約する前に、クロージングコスト、税金、管理費を含む 「オールイン」コスト見積もり を入手しましょう。

10. オフプランまたはプレコンストラクションの購入? 追加の注意が必要

オフプランプロパティは、低価格や大きな成長の可能性を提供しますが、リスクも伴います。

リスクを軽減するために:

• 評判の良い、レビューの高い開発者からのみ購入します。

• 納期や遅延に対する罰則を確認します。

• 現地訪問やインスペクターの指名を行います。

• デポジットを保護するためにエスクローサービスを利用します。

 完了および支払いスケジュール を理解し、開発者がライセンスを取得しているか保険に入っていることを確認してください。

ボーナスヒント: 文化的およびコミュニケーション要因をスキップしない

国ごとにビジネス慣習、交渉スタイル、期待が異なります。準備が整っていないと誤解が生じる可能性があります。

例:

• バリには、伝統的な土地共有の取り決めが関わる物件が多く存在します。

• スペインやイタリアでは、取引完了のタイムラインが米国や英国よりもはるかに長くなることがあります。

• タイでは、笑顔が「はい」を意味するわけではなく、直接的な対決は避けられます。

忍耐、敬意、そして良い地元のパートナーは大変重要です。

結論: 急がず、スマートに行動する

海外での不動産購入は大胆な決断であり、大きな報酬をもたらす可能性があります。しかし、休暇ではなく、投資でもあります。成功のカギは準備にあります:

• リサーチを行う

• 専門家を雇う

• 自身の財務リスクを理解する

• 常にその国の法的枠組みの中で行動する

適切なチームと慎重な計画を持てば、海外での不動産所有の夢を、利益をもたらし、安全で、ライフスタイルを豊かにする現実に成し遂げることができます。