Proprietà di investimento ad alto rendimento in ThailandiaTerra di contrasti — dalle spiagge tranquillealle notti neon

Cosa attrae l'acquisto di immobili in Thailandia?

In tempi di crisi e con il calo del rublo, investire in immobili rappresenta una delle soluzioni più affidabili per preservare il proprio patrimonio. Ogni anno cresce il numero di persone che acquistano proprietà all'estero. La Thailandia continua a essere una delle destinazioni più richieste dai russi per l'acquisto di immobili, sia per viverci che per investire.

In questo articolo, esamineremo passo dopo passo perché la Thailandia attira acquirenti non solo dalla Russia, ma da tutto il mondo. Quali sono le aree più attraenti per l'acquisto e a cosa prestare attenzione quando si decide di acquistare una proprietà in Thailandia.

Cinque fattori chiave dell'attrattiva investitiva della Thailandia

1. La stabilità della valuta nazionale è uno degli indicatori più importanti per un investitore. La valuta thailandese (THB) è una delle cinque valute più forti e stabili al mondo e il suo potere d'acquisto non è calato da oltre 10 anni.
2. Turismo. La Thailandia è tra i primi 20 paesi più visitati al mondo secondo l'UNWTO. Ciò che è interessante è la mancanza di una stagionalità pronunciata. Durante la "alta" stagione, arrivano turisti dalla CSI e dall'Europa. Nella "bassa" stagione, ci sono molti visitatori dalla Cina e da altri paesi del Sud-Est asiatico, così come dall'Australia. Per gli investitori e i turisti cinesi, non c'è alcuna differenza nel periodo dell'anno; arrivano a Phuket tutto l'anno. 
   "Va notato che, secondo le statistiche di diverse fonti, oggi (alla fine del 2023) Phuket ha raggiunto circa il 70% del recupero del traffico turistico rispetto al periodo pre-crisi. E questo suggerisce che il potenziale turistico non è ancora al suo picco", afferma Oksana Sharakina, responsabile dell'ufficio rappresentativo di VelesClub Int. in Thailandia.
3. Il mercato immobiliare è in fase di crescita. La crescita del mercato immobiliare in Thailandia, in particolare a Phuket, è influenzata dal fatto che ci sono pochi terreni nel paese su cui è consentita la costruzione, e ci sono rigide restrizioni sulla costruzione di alti edifici (non superiori a 7 piani). Ciò ha un impatto positivo sull'occupazione e sui redditi derivanti dagli immobili. Allo stesso tempo, tutte le strategie di investimento funzionano in Thailandia, il che consente di ottenere alti rendimenti in USD: rivendita, affitto e strategia mista. Il periodo medio di recupero è di 7-8 anni. 
   "Operiamo in oltre 20 paesi, e, di fatto, la direzione asiatica, in particolare Thailandia e Phuket, mostra alcuni dei più alti indicatori di investimento al mondo. Ad esempio, il rendimento da affitto a Phuket arriva fino al 12%, mentre in Europa il 6% è considerato un buon indicatore." - Valutazione fornita dal socio fondatore e amministratore delegato Sergey Tumanov.
4. Le tasse. In Thailandia, le tasse immobiliari sono tra le più basse. Pagherai dal 1% al 2% del prezzo dell'immobile al momento dell'acquisto, a seconda della forma in cui avviene la transazione: Freehold o Leasehold. La tassa sulla proprietà ha una scala progressiva e, secondo gli standard russi, è insignificante. L'aliquota massima per gli stranieri sui redditi da affitto è del 15%, ma può essere legalmente ridotta al 3%. Anche la tassa sulle vendite dipenderà dalla forma di possesso Freehold o Leasehold e, nella maggior parte dei casi, questa tassa può essere divisa tra acquirente e venditore.
5. Una chiara strategia di sviluppo. Il piano di sviluppo quinquennale per Phuket prevede il raggiungimento dei seguenti obiettivi

• Diventare un centro di cultura gastronomica;
• Diventare un centro per la salute e il turismo medico a livello globale;
• Sviluppo del turismo sportivo;
• Diventare un centro educativo internazionale;
• Implementare tecnologie digitali (smart city);
• Diventare un centro del turismo marittimo.

Allo stesso tempo, lo sviluppo delle infrastrutture gioca un ruolo cruciale per il raggiungimento di questi obiettivi, secondo le autorità.

Come scegliere una proprietà per investimento in Thailandia?

Quando si investe in immobili in qualsiasi paese, è necessario tenere conto di una serie di fattori che influiscono direttamente sul potenziale di investimento: lo sviluppo economico del paese, la posizione, l'affidabilità del costruttore, la qualità della costruzione e i rischi. E naturalmente, la scelta di un oggetto di investimento dipenderà dall'obiettivo e dalla strategia.

Convenzionalmente, in Thailandia, ci sono diverse aree che di solito vengono considerate per l'acquisto di immobili.

Phuket o Pattaya

Tradizionalmente, le località turistiche includono Phuket e Pattaya. Tuttavia, se si guarda un po' più a fondo, si può dire che il flusso turistico si è completamente ripreso solo a Phuket. A Pattaya, il processo di superamento della crisi Covid è stato più lungo e un fattore importante oggi è l'assenza di un proprio aeroporto. Mentre l'Aeroporto di Phuket accoglie fino a 12 milioni di turisti all'anno.

Oggi Pattaya offre proprietà immobiliari a prezzi più convenienti, ma bisogna considerare il rischio di un ritorno sull'investimento più lungo e rendimenti da affitto inferiori.

Immobili della località turistica di Phuket mostrano una stabilità di alta redditività, in media fino al 30% con l'acquisto di un oggetto all'inizio della vendita. Anche i redditi da affitto si mantengono a un livello elevato - fino al 12%. Inoltre, alcuni sviluppatori offrono la possibilità di guadagnare un reddito garantito da affitto e persino la possibilità di ottenere un mutuo per stranieri al 6%.

Altre località popolari in Thailandia

Tutti conoscono località famose come Koh Samui, Krabi e Phang Nga, ma pochi considerano queste località per investimenti immobiliari. In effetti, qui l'investitore necessita di una valutazione più approfondita di tutti i fattori che influiscono sulla redditività e di essere pronto a un ritorno meno rapido dei fondi investiti. Ma è proprio in queste località che si può acquistare una villa sulla prima linea di costa a un buon prezzo, il cui valore crescerà nel tempo e sarà sempre richiesto in affitto.

"Prendiamo ad esempio Koh Samui. Dal 2009, esiste un divieto sulla costruzione di appartamenti in condominio sull'isola, e i limiti di altezza sono di 6-12 metri. Questo spiega il predominio di ville e bungalow a Koh Samui, e il parco appartamenti e hotel non è stato aggiornato affatto. Pertanto, la costruzione di un nuovo progetto sull'isola può offrire un buon ritorno all'investitore. Alcuni sviluppatori hanno avviato la costruzione attiva di condomini con infrastrutture interne sviluppate sull'isola, e abbiamo qualcosa da offrire agli investitori." - specifica l'analista capo di VelesClub Int. Ksenia Shamitko.

La capitale è Bangkok

Parlando della capitale della Thailandia, Bangkok dispone di un'infrastruttura moderna e sviluppata. È una delle città più popolari e visitate di tutto il Sud-Est Asiatico. C'è sempre una domanda stabile per le proprietà locali, inclusi gli affitti. Di conseguenza, questo garantisce la sua attrattiva investitiva, anche se la redditività sarà inferiore rispetto alle località turistiche.

Cosa è importante sapere quando si acquista una proprietà in Thailandia?

1. La forma di possesso – Freehold (proprietà totale) o Leasehold (proprietà fino a 90 anni in totale) - per l'acquisto di immobili in Thailandia dipende direttamente dallo scopo dell'acquisto e dalla strategia d'investimento. La legge thailandese tutela i diritti sia del regno che dei diritti dell'investitore; è importante scegliere con attenzione un costruttore e studiare attentamente il contratto.
2. Se hai intenzione di acquistare una villa, tieni presente che solo l'edificio stesso può essere di proprietà esclusiva di un individuo. Per registrare il terreno in Freehold, sarà necessario aprire un'azienda in Thailandia. Tuttavia, non è così difficile come sembra e VelesClub Int. offre supporto in questo.
3. L'acquisto di immobili secondo la legge thailandese non conferisce il diritto a ottenere un permesso di soggiorno. Allo stesso tempo, ci sono visti alternativi a lungo termine per residenti, compresa la possibilità di partecipare al programma Thailand Elite e ottenere un visto d'investimento fino a 20 anni.
4. Il processo di eredità dipende molto dalla forma di possesso in cui l'oggetto è registrato. Infatti, solo registrando un immobile in Freehold, gli eredi diventeranno proprietari completi dell'oggetto dopo che l'amministratore avrà ricevuto una sentenza del tribunale sul caso di eredità. Ma non affrettarti. Quando acquisti un oggetto per affitto (Leasehold), nel contratto puoi prevedere una clausola di trasferimento del diritto d'affitto ai tuoi successori legali.
5. Tutti gli oggetti in costruzione in Thailandia da parte del costruttore possono essere acquistati a rate prima del termine dei lavori, con un pagamento iniziale che sarà fino al 30%. Allo stesso tempo, alcuni sviluppatori offrono anche opzioni di rateo per 3-5 anni al 5-7% oppure la possibilità di ottenere un prestito per stranieri al 6% per un massimo di 15 anni. Le offerte per rendite garantite da 1 a 3 anni o un riacquisto saranno ancor più attraenti per l'investitore. È importante notare che l'investitore ha sempre la scelta di affittare autonomamente o di utilizzare i servizi di una società di gestione professionale specializzata, che si occupa della locazione dell'oggetto; in questo modo, l'investitore, ovunque si trovi nel mondo, riceve un reddito costante.
6. I costruttori offrono la possibilità di rivendere un oggetto in qualsiasi fase della costruzione, trasferendo il debito a un'altra persona, il che consente agli investitori di ottenere i massimi ritorni da un investimento in un immobile in costruzione con un minimo acconto e alcune rate, senza dover effettuare il pagamento totale. Questa strategia d'investimento è considerata la più redditizia.

Acquistare immobili in ogni paese presenta le proprie peculiarità e sfumature, e la scelta di un oggetto, sia per investimento che per abitazione, richiede tempo per studiare il mercato.