Elenco di proprietà per investimenti a BusanInfrastrutture urbanecon un carattere costiero

Immobiliare a Busan, Corea del Sud

Perché Investire a Busan

Busan, la seconda città più grande della Corea del Sud, è una metropoli costiera rinomata per il suo porto internazionale, la moderna infrastruttura e il fiorente settore turistico. Famosa per la spiaggia di Haeundae, il vivace mercato di Jagalchi e le panoramiche strade costiere, Busan fonde energia urbana con bellezze naturali. Di conseguenza, attira investitori immobiliari sia locali che stranieri in cerca di opportunità di crescita al di fuori di Seoul. Gli immobili a Busan offrono costi di ingresso relativamente inferiori, una forte domanda in paesi chiave e un apprezzamento a lungo termine sia nel settore residenziale che in quello commerciale.

Tipologie di Immobili a Busan

Il panorama immobiliare di Busan è diversificato e comprende:

• Condomini di alta torre — Comuni a Haeundae, Marine City e Centum City, spesso con vista mare e servizi di lusso.
• Ville a bassa altezza e case a duplex — Situate in quartieri più tradizionali come Yeonsan-dong e Dongnae.
• Officetel (ibridi ufficio + hotel) — Unità compatte utilizzate per scopi residenziali e commerciali, specialmente vicino ai nodi di trasporto.
• Proprietà commerciali — Posizionate a Seomyeon e Nampo-dong, centri retail e finanziari di Busan.
• Terreni — Rari nei centri urbani ma occasionalmente disponibili in zone di riqualificazione come Gijang-gun.

Regolamentazioni sulla Proprietà Straniera

La Corea del Sud consente agli stranieri di acquistare immobili, incluso a Busan, con pochissime restrizioni:

• Privati e aziende straniere possono acquistare proprietà residenziali, commerciali o industriali.
• La proprietà deve essere registrata entro 60 giorni presso l’ufficio governativo locale competente.
• Il titolo di proprietà è disponibile per terreni e edifici, e non ci sono limiti alla proprietà.
• Jeonse (contratti di locazione con deposito) e Wolse (affitto mensile) sono disponibili per i proprietari non residenti.

Tutte le transazioni devono essere riportate ai sensi della Legge sull'Acquisizione di Terreni da Parte degli Stranieri e conformarsi alle normative sul cambio di valuta estera in Corea.

Prezzi e Tendenze Immobiliari

Busan offre immobili più accessibili rispetto a Seoul ma è in crescente domanda:

• Condominio di lusso con vista mare a Haeundae: da KRW 900 milioni a 2 miliardi (USD 690.000 – 1,5 milioni)
• Officetel a Centum City: da KRW 200 a 500 milioni (USD 150.000 – 380.000)
• Villa a Dongnae: da KRW 600 a 1,2 miliardi (USD 460.000 – 920.000)
• Negozio commerciale a Nampo-dong: da KRW 800 milioni a 2,5 miliardi (USD 610.000 – 1,9 milioni)

Busan ha visto un aumento dei prezzi tra il 2019 e il 2022, guidato dalla domanda di proprietà per vacanze e trasferimenti residenziali durante l’era COVID-19. Recentemente, la stabilizzazione dei prezzi e il restringimento da parte del governo sulla proprietà multipla hanno raffreddato gli acquisti speculativi, tuttavia i fondamentali a lungo termine rimangono solidi.

Rendimenti da Affitto e Domanda di Mercato

Il mercato degli affitti a Busan serve diversi segmenti:

• Espatriati e viaggiatori d'affari — Concentrati in Marine City, Centum City e Haeundae.
• Studenti e giovani professionisti — Presente vicino alla Busan National University e a Seomyeon.
• Turisti e affittuari a breve termine — Alta domanda per Airbnb e affitti per le vacanze vicino alla spiaggia.

Le modalità di affitto includono:

• Jeonse — Contratti d’affitto solo con deposito con importi che variano dal 50% all'80% del valore della proprietà.
• Wolse — Affitto mensile con deposito di sicurezza rimborsabile (comunemente KRW 5–10 milioni).

Rendimenti medi:

• Officetel a Busanjin-gu: 4,5% – 6%
• Appartamenti con vista mare a Haeundae: 3% – 4%
• Unità retail a Seomyeon: 5% – 7%

Le piattaforme di affitto a breve termine sono regolate ma rimangono popolari, specialmente durante i periodi di festività e nei mesi estivi.

I Migliori Distretti in cui Investire

I quartieri con le migliori prestazioni di Busan includono:

• Haeundae-gu — Condomini sul lungomare, vita di lusso e alto traffico turistico.
• Suyeong-gu (Marine City) — Torri alte con vista sul porto e sull'oceano.
• Centum City — Centro tecnologico, media e affari con forte domanda commerciale.
• Seomyeon — Il cuore del centro città di Busan, ideale per negozi al dettaglio, officetel e proprietà orientate alla vita notturna.
• Dongnae-gu — Area residenziale consolidata con scuole, ospedali e case tradizionali.

Come Acquistare una Proprietà a Busan

Il processo standard include:

• Selezione di un agente autorizzato (Budongsan) per identificare la proprietà e negoziare i termini.
• Firma di un contratto di vendita con un deposito del 10% e dettagli completi sulla proprietà e sull'acquirente.
• Relazione della transazione al Ministero della Terra o all'ufficio locale entro 60 giorni (richiesta per acquirenti stranieri).
• Registrazione del titolo e pagamento delle tasse di acquisizione e registrazione.
• Completamento del pagamento tramite una banca coreana in KRW, dopo aver aperto un conto onshore.

Gli acquirenti dovrebbero prevedere costi aggiuntivi per la consulenza legale, le spese di trasferimento bancario e le valutazioni (se si finanzia l'acquisto).

Tasse e Costi Ricorrenti

La proprietà a Busan comporta le seguenti obbligazioni:

• Tassa di acquisizione: 1,1% – 3,5% del valore della proprietà.
• Tassa immobiliare: 0,15% – 3,2% annualmente a seconda della classe di attivo e del valore.
• Tassa sulle plusvalenze: 6% – 45% basata su profitto e periodo di detenzione.
• Tassa sul reddito da locazione: 14% – 42%, a seconda del reddito totale da affitto dichiarato.
• Spese HOA: Per i condomini, le spese mensili variano da KRW 80.000 a 200.000 a seconda dei servizi.

Si consiglia agli investitori stranieri di consultare professionisti fiscali coreani per strutturare gli acquisti tramite entità o ottimizzare il trattamento delle plusvalenze.

Chi Dovrebbe Investire a Busan

Busan è ideale per:

• Investitori a lungo termine in cerca di un apprezzamento stabile in una città coreana di prima classe.
• Proprietari che cercano opportunità di affitto a breve termine o in affitto mensile in un’economia guidata dal turismo.
• Diversificatori di portafoglio che vogliono avere esposizione al di fuori di Seoul in un ambiente costiero favorevole agli affari.
• Pensionati stranieri o acquirenti di seconde case in cerca di una vita fronte mare con infrastrutture moderne.

Conclusione

Busan si distingue come un mercato immobiliare ad alto potenziale in Corea del Sud, offrendo un equilibrio tra accessibilità, domanda di affitti e attrattiva dello stile di vita. Da condomini sul lungomare a officetel commerciali, la città supporta diverse strategie di investimento. Con trasparenza legale, infrastrutture ben consolidate e continuo sviluppo urbano, Busan rappresenta una scelta interessante per investitori immobiliari locali e internazionali.