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Immobiliare nelle Filippine: un investimento tropicale con rendimenti in crescita

Perché investire nel mercato immobiliare delle Filippine

Le Filippine, un arcipelago di oltre 7.000 isole, offrono opportunità immobiliari diversificate: dai condomini urbani ai resort sulla spiaggia. Con una delle economie in più rapida crescita del Sud-est asiatico, una popolazione giovane e un settore turistico fiorente, il paese è diventato sempre più attraente per investitori nazionali e internazionali. L'inglese è ampiamente parlato, la proprietà da parte di stranieri è possibile per alcune tipologie di immobili e i rendimenti da affitto in località popolari come Metro Manila, Cebu e Boracay sono competitivi. La combinazione di stile di vita, potenziale di investimento e accessibilità posiziona le Filippine come una stella nascente nel mercato immobiliare asiatico.

Tipologie di immobili e utilizzi consentiti

Il mercato filippino offre diverse tipologie di proprietà per acquisto, affitto o sviluppo:

• Condomini: L'unico tipo di proprietà residenziale che gli stranieri possono possedere direttamente, fino al 40% delle unità totali di un edificio.
• Terreni e case: Gli stranieri non possono possedere terreni direttamente, ma possono affittare terreni o possedere case (senza il terreno sottostante) oppure acquistare attraverso una società.
• Proprietà di resort e isole: Popolari tra sviluppatori e locatari a lungo termine. I terreni sono solitamente detenuti tramite locazione a lungo termine o strutture societarie.
• Immobili commerciali: Gli edifici per uffici, gli spazi commerciali e i coworking sono in crescita di domanda, soprattutto a Metro Manila e Cebu.
• Terreni agricoli e provinciali: Riservati alla proprietà straniera; potrebbero esserci opzioni attraverso joint venture o locazioni a lungo termine.

Quadro giuridico e proprietà per stranieri

La Costituzione filippina pone restrizioni sulla proprietà terriera da parte di stranieri, ma esistono diversi percorsi legali per l'investimento:

• Proprietà di condomini: I cittadini stranieri possono possedere unità di condomini a condizione che la proprietà totale da parte di stranieri nell'edificio non superi il 40%.
• Affitto di terreni: Gli stranieri possono affittare terreni per un massimo di 50 anni (rinnovabili per altri 25 anni), rendendoli idonei per sviluppo o residenza.
• Proprietà di società: Gli stranieri possono costituire una società filippina (con almeno il 60% di proprietà filippina) per acquisire terreni a fini commerciali.
• Proprietà coniugale: Uno straniero sposato con un cittadino filippino può acquistare un terreno a nome del coniuge filippino, anche se il coniuge straniero non ha diritti legali sulla proprietà.
• Due Diligence: Tutti gli acquisti dovrebbero coinvolgere un broker e un avvocato autorizzati. È fondamentale verificare i titoli di proprietà e le credenziali dello sviluppatore.

Prezzi degli immobili e tendenze di mercato

I valori immobiliari nelle Filippine rimangono accessibili rispetto ai mercati vicini come Thailandia, Malesia e Singapore. Le principali città hanno registrato un'apprezzamento costante nell'ultimo decennio. I prezzi medi a partire dal 2024 includono:

Località	Prezzo condominio (per m²)	Fascia di prezzo per case/ville
Metro Manila (Makati, BGC)	PHP 150.000 - 300.000	PHP 15M - 100M+
Cebu City	PHP 100.000 - 180.000	PHP 8M - 40M
Davao City	PHP 70.000 - 120.000	PHP 5M - 25M
Clark / Pampanga	PHP 90.000 - 160.000	PHP 6M - 30M
Boracay / Palawan	PHP 80.000 - 200.000	PHP 10M - 50M

Dopo una leggera pausa durante la pandemia, il mercato ha ripreso vigore grazie alla ripresa del turismo, ai flussi di lavoratori stranieri e alla domanda interna.

Migliori località per investimenti immobiliari

Ogni regione delle Filippine offre vantaggi distinti a seconda dell'obiettivo di investimento:

• Makati e BGC (Taguig): Centri finanziari e commerciali con condomini di lusso, alta domanda di affitti e inquilini stabili.
• Cebu: Una metropoli fiorente con forte turismo, settori IT-BPM e sviluppi fronte marina. Ottimo equilibrio tra stile di vita e rendimento.
• Davao: In crescita in infrastrutture e sicurezza; punti di ingresso accessibili e meno affollata rispetto a Manila.
• Boracay e Palawan: Principali destinazioni turistiche. Progetti di condomini stile resort e ville ideali per affitti a breve termine.
• Clark (Pampanga): Zona franca con supporto governativo, investimenti in infrastrutture e crescente comunità di espatriati.

Rendimenti da locazione e scenari di investimento

Le Filippine offrono rendimenti attrattivi per modelli di locazione a lungo e breve termine:

• Affitti di condomini a Metro Manila: Rendimenti medi del 5%–7%. I condomini di alta gamma a Makati o BGC possono rendere anche di più con inquilini espatriati.
• Airbnb/affitti a breve termine: Unità a Boracay, Palawan e Cebu generano fino al 10%–12% annuo durante l'alta stagione.
• Acquisto per locare nelle città provinciali: Costi di acquisizione più bassi e forte domanda da parte di professionisti locali e studenti.
• Condotel di resort: Gli sviluppatori offrono rendimenti di locazione garantiti (4%–6%) e gestione alberghiera per facilitare la proprietà.

Una corretta arredamento, posizione e gestione sono fondamentali per massimizzare il reddito. Potrebbero essere richieste licenze per affitti nelle zone turistiche.

Residency, tasse e incentivi per stranieri

Gli acquirenti stranieri non ricevono automaticamente la residenza, ma le Filippine offrono diversi programmi di visto:

• Visto per pensionati residenti speciali (SRRV): Disponibile per stranieri di oltre 35 anni che investono in proprietà o mantengono un deposito locale. Offre soggiorno illimitato e diritti di ingresso multipli.
• Visto coniugale 13a: Per stranieri sposati con cittadini filippini.
• Visti per investitori: Per coloro che avviano attività commerciali o investono in zone di esportazione.

Tasse e commissioni:

• Tassa di trasferimento: ~0.5%–0.75% del prezzo di vendita.
• Tassa sulle plusvalenze: 6% sul prezzo di vendita lordo (comunemente pagata dal venditore).
• Tassa sul documento fiscale: 1.5% sul valore della proprietà.
• Tassa di ritenuta: Potrebbe essere applicabile se l'acquirente è una società.
• Tassa sul reddito da locazione: 25% sul reddito netto per i non residenti. I gestori immobiliari locali spesso assistono con la conformità.

Infrastrutture e accessibilità

Le Filippine stanno affrontando importanti aggiornamenti infrastrutturali sotto il programma "Build, Better, More":

• Aeroporti: Manila (NAIA), Mactan-Cebu, Clark e Davao sono hub internazionali.
• Collegamenti di trasporto: Nuove autostrade e progetti ferroviari collegano Manila a città vicine come Clark e Cavite.
• Utilità: I condomini e i centri urbani hanno un sistema stabile di acqua, elettricità e internet a banda larga.
• Assistenza sanitaria: Ospedali di alta qualità a Manila e Cebu si rivolgono ai turisti medici e agli espatriati.
• Scuole internazionali: Presenti nelle principali città, spesso offrono programmi IB o americani.

Rischi e considerazioni

Sebbene il mercato sia promettente, gli investitori dovrebbero considerare quanto segue:

• Chiarezza del titolo: Verificare i titoli di proprietà per evitare dispute legali o pretese di proprietà false.
• Restrizioni sulla proprietà terriera: Gli stranieri non possono possedere terreni direttamente, il che potrebbe limitare alcuni progetti.
• Disastri naturali: Le proprietà dovrebbero essere assicurate contro tifoni, inondazioni e terremoti.
• Reputazione degli sviluppatori: Collaborare con sviluppatori affermati per evitare ritardi o cancellazioni di progetti.
• Rischi valutari: La svalutazione del peso può influire sui ritorni denominati in USD.

Conclusione: perché le Filippine meritano un posto nel tuo portafoglio

Le Filippine presentano una combinazione convincente di crescita, accessibilità e attrattiva per il lifestyle. Con le sue politiche favorevoli agli investimenti, solidi rendimenti da locazione e infrastrutture turistiche in espansione, sta diventando una destinazione sempre più preferita per gli investitori immobiliari globali. Sebbene esistano limitazioni legali sulla proprietà terriera, il mercato dei condomini e le opzioni di locazione a lungo termine offrono punti di accesso accessibili. Che tu stia puntando a condomini generatori di reddito a Manila o a ritiri sulla spiaggia a Cebu o Palawan, le Filippine offrono flessibilità, opportunità e un forte potenziale di crescita nel cuore del Sud-est asiatico.