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Immobiliare a Mascate: capitale costiera con crescita stabile e appeal per investitori internazionali

Introduzione: Perché investire a Mascate

Mascate, la capitale dell'Oman, unisce bellezze naturali, stabilità politica e politiche in evoluzione favorevoli agli investitori. Posizionata sul Golfo dell'Oman, Mascate offre un'alternativa serena alle città iper-moderne della regione del Golfo, con un mix di architettura tradizionale, infrastrutture ben pianificate e un mercato immobiliare in crescita. Il governo omanita ha introdotto nuove normative per incoraggiare la proprietà straniera, in particolare nei Complessi Turistici Integrati (CTI) e nelle zone di usufrutto, offrendo opzioni di residenza e formati di affitto a lungo termine. Il mercato di Mascate si sta sviluppando costantemente, con un forte focus su comunità orientate alle famiglie, vita costiera e progetti alberghieri e residenziali di livello internazionale.

Tipologie di immobili disponibili a Mascate

Gli investitori a Mascate possono scegliere tra una gamma crescente di opzioni immobiliari in vari distretti e sviluppi:

• Complessi Turistici Integrati (CTI): Queste sono zone designate dove gli stranieri possono acquistare proprietà a pieno titolo e ottenere permessi di residenza. Esempi includono The Wave (Al Mouj), Muscat Hills e Saraya Bandar Jissah.
• Apartamenti e ville in zone residenziali: Sebbene l'Oman restringa la proprietà a pieno titolo al di fuori dei CTI, sono possibili contratti di locazione a lungo termine (usufrutto) in alcuni sviluppi selezionati.
• Resort costieri e residenze di marca: Sviluppi di lusso legati a catene alberghiere internazionali o marina.
• Sviluppi in corso: Nuove fasi nei CTI o città intelligenti a uso misto.
• Unità commerciali e uffici: In particolare nei distretti di Ruwi, Al Khuwair e Ghala.

Proprietà legale per stranieri

L'Oman consente la proprietà immobiliare straniera sotto specifici quadri giuridici:

• Zone CTI: Gli stranieri possono acquistare proprietà a pieno titolo e ottenere visti di residenza per la famiglia. La proprietà è totale e può essere venduta o ereditata.
• Diritti di usufrutto: Al di fuori dei CTI, gli stranieri possono firmare contratti di locazione rinnovabili di 50 anni registrati presso il Ministero della Casa.
• Proprietà aziendale: Gli investitori stranieri possono utilizzare aziende locali o partenariati di sviluppo per accedere a ulteriori beni sotto accordi strutturati.

Tutte le acquisizioni immobiliari sono registrate presso il Ministero della Casa e dell'Urbanistica. Le commissioni di trasferimento standard sono del 3% e la due diligence deve includere controlli sui titoli, approvazioni degli sviluppatori e validazione dei contratti legali.

Prezzi e indicatori di mercato

• Apartamenti ad Al Mouj (The Wave): OMR 900–1,300/m² (USD 2,300–3,300)
• Ville a Muscat Hills: OMR 220,000–400,000 (USD 570,000–1,040,000)
• Proprietà sulla spiaggia di marca a Saraya Bandar Jissah: OMR 500,000+ (USD 1.3M+)
• Apartamenti in usufrutto ad Al Khuwair: OMR 65,000–120,000 (USD 170,000–310,000)

Nel complesso, Mascate offre un valore per metro quadrato migliore rispetto a Dubai o Doha, in particolare per le proprietà sulla spiaggia e le ville in sviluppi di alta gamma.

Rendimenti da affitto e domanda

Il mercato degli affitti di Mascate è sostenuto da:

• Professionisti espatriati (specialmente nei settori del petrolio e gas, dell'istruzione e della salute)
• Lavoratori governativi e ambasciate
• Turisti del Golfo che utilizzano piattaforme a breve termine nelle zone CTI

Rendimenti lordi da affitto:

• Apartamenti CTI: 5%–7%
• Ville: 4%–6%
• Affitti arredati a breve termine: 6%–10% a seconda della stagione e della vista

Le proprietà arredate e le case con accesso a marina o spiaggia attraggono inquilini di alta qualità e una maggiore retention.

Infrastrutture e stile di vita a Mascate

• Trasporti: L'Aeroporto Internazionale di Mascate (MCT) serve Europa, Asia e Medio Oriente; moderne autostrade collegano i principali distretti residenziali.
• Salute: Ospedali di livello mondiale come il Royal Hospital e cliniche internazionali private.
• Istruzione: Le scuole internazionali includono l'American British Academy, The International School of Oman e la Scuola Francese.
• Tempo libero: Campi da golf, marina, sentieri escursionistici e centri commerciali di lusso.

L'ambiente rilassato di Mascate, la bassa densità e l'accesso alla natura attraggono gli espatriati in cerca di pace, sicurezza e vita orientata alla famiglia.

Principali aree di investimento

• Al Mouj (The Wave): CTI con ville, appartamenti, marina, campo da golf e zone commerciali — molto popolare tra gli espatriati
• Muscat Hills: Sviluppo incentrato sul golf con residenze e spazi commerciali vicino all'aeroporto
• Saraya Bandar Jissah: Proprietà di alto livello su spiaggia con gestione di marca
• Shatti Al Qurum: Area delle ambasciate con ville esclusive e accesso alla spiaggia — a lungo favorita dai diplomatici

Imposte e struttura finanziaria

L'Oman non ha imposta sul reddito personale né tasse sulle plusvalenze per le vendite immobiliari. I proprietari immobiliari pagano tasse municipali annuali (circa 0.1%–0.3% del valore) e una tassa di registrazione del 3% al momento dell'acquisto. Il reddito da affitto non è tassato per gli individui, rendendo Mascate una giurisdizione interessante per gli investitori a flusso di cassa. Per le strutture commerciali, potrebbe applicarsi un'imposta sul reddito delle società (15%).

Residenza tramite investimento

L'Oman offre permessi di soggiorno legati alla proprietà di immobili nei CTI. Il visto è rinnovabile e si estende ai familiari immediati. Nel 2021, l'Oman ha lanciato un programma di