Diversificazione del portafoglio attraverso investimenti immobiliari a Tel AvivCittà di startup, spiaggee cliniche d'élite

Immobiliare a Tel Aviv, Israele: città globale con domanda in crescita, terra limitata e mercato degli affitti di alta gamma

Introduzione: Perché investire a Tel Aviv

Tel Aviv è il cuore pulsante dell’economia e del panorama dell’innovazione in Israele. Come metropoli mediterranea con uno dei costi per metro quadrato più alti del Medio Oriente, combina vita sulla spiaggia, un ecosistema tecnologico in piena espansione, magnetismo culturale e interesse da parte degli investitori internazionali. Nonostante le ridotte dimensioni, la domanda rimane eccezionalmente alta grazie all’immigrazione costante, alla crescita delle startup e all’offerta limitata. L’immobiliare a Tel Aviv non riguarda solo il vivere vicino al mare, ma possedere una quota in uno dei mercati urbani più resilienti e in rapida valorizzazione a livello globale.

Tipologie di immobili disponibili

Il mercato immobiliare di Tel Aviv offre una gamma di formati adatti a diversi profili di investitori:

• Appartamenti di lusso in aree centrali come il Boulevard Rothschild, Neve Tzedek e il Vecchio Nord, che offrono vicinanza a ristoranti, cultura e al distretto commerciale. Qui i prezzi sono i più alti, ma anche il prestigio e la liquidità.
• Residenze fronte mare lungo via Herbert Samuel e la Marina offrono vista mare e attrattiva per affitti a breve termine, specialmente per turisti e nomadi digitali.
• Loft urbani e piccoli appartamenti in quartieri come Florentin e Lev HaIr attraggono affittuari più giovani e hanno una forte domanda di affitti a lungo termine.
• Nuove costruzioni a Sarona, Midtown e nel Nord di Tel Aviv comprendono grattacieli con servizi di portineria, palestre, parcheggi e piscine, ideali per inquilini aziendali o espatriati benestanti.

Proprietà e struttura legale

Gli stranieri possono acquistare proprietà in Israele con pochissime restrizioni. Il dettaglio legale più significativo riguarda la distinzione tra terreni privati in piena proprietà e terreni in affitto posseduti dall'Autorità Terriera di Israele (ILA). Circa il 93% della terra in Israele è di proprietà statale e affittata a lungo termine (tipicamente da 49 a 98 anni). Anche se questa struttura è sicura, è importante comprendere le spese di rinnovo e le tasse associate. Gli stranieri devono anche ottenere un numero di identificazione fiscale e lavorare con un avvocato immobiliare autorizzato durante il processo di acquisto. Tutte le transazioni devono essere registrate presso l'Ufficio del Registro Fondiario (“Tabu”) o il relativo registro delle aziende.

Tasse immobiliari e costi di transazione

• Tassa di acquisto che varia dall'8% al 10% per gli acquirenti stranieri in base al valore della proprietà.
• Spese legali generalmente ammontano a circa l'1%–2% del valore della transazione.
• Commissione dell'agente tipicamente del 2% + IVA (condivisa o a carico dell'acquirente).
• Tassa sulle plusvalenze si applica alla rivendita ma potrebbero essere previste esenzioni a seconda della durata della proprietà e dello stato di residenza.

Fascia di prezzo e tendenze di valore

Tel Aviv si colloca costantemente tra le città più costose del mondo per metro quadrato. A partire dal 2024–2025:

• Tel Aviv centrale: $12,000–$22,000/m²
• Vecchio Nord: $9,000–$16,000/m²
• Unità fronte mare: $15,000–$25,000/m²
• Quartieri periferici: $7,000–$11,000/m²

Nonostante i prezzi d'ingresso elevati, la crescita del valore rimane costante, con un apprezzamento annuo del 4%–7% nell'ultimo decennio. La terra è estremamente limitata, e le normative urbanistiche restringono l’altezza e la densità in molte aree, a ulteriore supporto della conservazione del valore a lungo termine.

Rendimenti da affitto e profilo della domanda

I rendimenti da affitto a Tel Aviv variano per posizione e formato:

• Affitti a lungo termine: I rendimenti oscillano tipicamente dal 2.5% al 4.5% nei segmenti di lusso, e dal 4% al 6% in unità più piccole o in quartieri meno centrali.
• Affitti a breve termine (tramite piattaforme come Airbnb): I rendimenti possono raggiungere il 7%–10%, ma richiedono autorizzazioni speciali e devono rispettare le normative cittadine in evoluzione.

La domanda di affitti è alimentata da:

• Dipendenti e imprenditori del settore tecnologico
• Personale di ambasciate straniere e ONG
• Diaspore ebraiche che tornano o investono in Israele
• Turisti in cerca di appartamenti fronte mare
• Studenti in programmi di medicina, diritto e ingegneria

Aree più promettenti per gli investimenti

• Neve Tzedek: Famosa per il suo fascino da boutique, strade pavimentate e ristrutturazioni di lusso, ideale per acquirenti orientati allo stile di vita e affitti boutique.
• Florentin: Un quartiere in gentrificazione che attrae artisti, giovani professionisti e sviluppatori urbani. Relativamente accessibile con potenziale di crescita.
• Old North e area Basel: Adatta alle famiglie, verde e con alta liquidità — fornitura molto limitata di grandi appartamenti.
• Yad Eliyahu e Kiryat Shalom: Distretti a est e sud di Tel Aviv in fase di rinnovamento urbano e miglioramenti infrastrutturali.
• Fronte mare (Herbert Samuel): Prezzi elevati ma desiderabili a livello globale. Spesso acquistati come seconde case o per posizionamento di prestigio.

Opportunità di sviluppo

Tel Aviv offre anche opportunità in:

• Progetti di rinnovamento urbano (Tama 38 e Pinui Binui), dove vecchi edifici sono demoliti o rinforzati e sostituiti con costruzioni di standard più elevato. Gli investitori possono entrare in questi progetti in fase iniziale o collaborare con i costruttori.
• Progetti in prenotazione: L'acquisto off-plan consente agli investitori di assicurarsi sconti prima del completamento, ma è essenziale una due diligence legale.
• Micro-unità o affitti arredati: Piccoli appartamenti ben arredati vicino ai nodi di trasporto pubblico possono generare rendimenti superiori alla media.

Rischi e limitazioni

Nonostante la sua forza, il mercato di Tel Aviv presenta anche sfide:

• Prezzo d'ingresso elevate e costi di mutuo in aumento a causa delle politiche della banca centrale
• Occasionale regolamentazione governativa sulla proprietà straniera o sulle pratiche di affitto
• Disponibilità limitata di nuovo terreno nei quartieri principali
• Tassazione elevata rispetto ad altri paesi

Immobiliare e stato di residenza

Acquistare proprietà in Israele non garantisce automaticamente residenza o cittadinanza. Tuttavia, gli investitori ebrei possono qualificarsi per l'Aliyah ai sensi della Legge del Ritorno, che offre vantaggi fiscali e di immigrazione. Gli acquirenti stranieri non ebrei possono generalmente possedere beni senza restrizioni, ma devono rispettare le normative sui visti per soggiorni superiori a 90 giorni. Per una presenza a lungo termine, potrebbero essere richieste strutture di visto alternative o doppia cittadinanza.

Come VelesClub Int. supporta gli investitori

Il nostro team di VelesClub Int. offre un’entrata completa nel mercato di Tel Aviv:

• Selezione di offerte non di mercato e supportate da sviluppatori
• Verifica legale dei diritti di proprietà e titoli immobiliari
• Assistenza nella creazione di conti bancari israeliani e nell'ottenimento di un numero di identificazione fiscale
• Gestione della proprietà, arredamento e ottimizzazione degli affitti
• Pianificazione dell'uscita e rivendita tramite agenti partner

Conclusione

Investire a Tel Aviv è una strategia di alto valore e alta barriera — ideale per la conservazione del capitale a lungo termine, integrazione nello stile di vita, o diversificazione in un asset globale. Con terra limitata, fondamentali demografici solidi e una reputazione quale "Silicon Wadi" del Medio Oriente, Tel Aviv continua a offrire opportunità immobiliari interessanti per investitori esigenti in tutto il mondo.