Quando si acquista un immobile all'estero, l'emozione può offuscare il giudizio. Saltare la corretta due diligence è uno degli errori più costosi che si possano commettere. Insidie legali, titoli disputati, sorprese urbanistiche e tasse non pagate possono trasformare la tua proprietà ideale in un incubo.

Questo articolo delinea i passaggi legali essenziali per la due diligence che ogni acquirente dovrebbe seguire prima di firmare un contratto, personalizzati per l'acquisto di immobili internazionali.

Perché la Due Diligence è Importante

• Verificare la Proprietà e il Titolo Legale

• Individuare Gravami o Debiti

• Garantire la Conformità Urbanistica

• Validare Permessi di Costruzione e Uso del Suolo

• Evitare Frodi e Annunci Fraudolenti

• Verificare la Legalità di Affitti o Rivendite

Passo 1: Verifica della Proprietà Legale

• Richiedi un certificato di proprietà o un certificato di terreni recente.

• Assicurati che il venditore sia il proprietario registrato.

• Informati su proprietà congiunta, diritti di successione o richieste di terzi.

• Richiedi il numero di registrazione della proprietà e verifica con i database del suo registro.

Esempio di Allerta Rossa:

• A Bali, gli acquirenti stranieri che usano contratti di nomina potrebbero scoprire che il nominato rifiuta di trasferire la proprietà in seguito, spesso diventando legalmente impossibile da far rispettare.

Passo 2: Controllo di Gravami e Debiti

• Esegui una ricerca del titolo tramite un avvocato o registro pubblico.

• Cerca mutui, ipoteche, tasse non pagate o controversie legali.

• Richiedi una “nota semplice” in Spagna o un estratto ufficiale di terreni in Turchia.

Consiglio Pratico:

• L'assicurazione sul titolo (disponibile negli Stati Uniti e in alcuni mercati dell'UE) protegge contro pretese nascoste.

Passo 3: Conferma dell'Uso del Suolo e Conformità Urbanistica

• Assicurati che l'uso della proprietà corrisponda ai tuoi obiettivi (residenziale, commerciale, misto).

• Controlla se ci sono terreni protetti o restrizioni urbanistiche.

• Ricerca eventuali modifiche potenziali nelle politiche di uso del suolo o nella pianificazione urbana.

Esempio:

• In Thailandia, un progetto di condominio potrebbe essere costruito in una zona che proibisce affitti a breve termine.

Passo 4: Validazione dei Permessi di Costruzione e Storia Edilizia

• Richiedi permessi di costruzione, certificati di abitabilità e approvazioni di completamento.

• Verifica che aggiunte o modifiche siano state approvate legalmente.

• Nei progetti in fase di sviluppo, accertati che il costruttore abbia una licenza valida e una garanzia di prestazione.

Allerta Rossa:

• In Turchia, espansioni o modifiche illegali senza permessi sono comuni nelle proprietà in vendita.

Passo 5: Controllo di Tasse e Debiti Utenti

• Richiedi prove che tutte le tasse sulla proprietà, le bollette e le spese di manutenzione siano state pagate.

• Alcune giurisdizioni richiedono un certificato di regolarità fiscale prima del trasferimento.

• Controlla se ci sono debiti di associazione comunitaria legati alla proprietà.

Avvertenza:

• In Portogallo, le spese condominiali non pagate possono seguire il nuovo proprietario.

Passo 6: Conformità Legale per Acquirenti Stranieri

• Comprendi le norme sulla proprietà straniera (ad esempio, nessun terreno in piena proprietà per stranieri a Bali).

• Assicurati che il tuo metodo di possesso sia conforme alla legislazione locale: prendi in considerazione la locazione, la proprietà frazionata o societaria.

• Verifica se sono necessarie autorizzazioni militari o di residenza.

Passo 7: Trasferimenti di Denaro Transfrontalieri e Contratti

• Utilizza servizi di deposito ufficiali, non pagamenti diretti ai venditori.

• Verifica restrizioni valutarie o limiti al ripristino di guadagni di capitale.

• Assicurati che il tuo contratto d'acquisto sia bilingue e legalmente vincolante.

Passo 8: Scegli un Professionista Legale Qualificato

• Evita di utilizzare l'avvocato o l'agente del venditore.

• Assumi un avvocato immobiliare autorizzato che lavori con acquirenti stranieri.

• Richiedi pareri legali scritti e controlla le loro credenziali di licenza.

Passo 9: Due Diligence per Progetti in Fase di Sviluppo

• Verifica la licenza del costruttore, l'esperienza e la storia di consegna.

• Richiedi una copia della licenza edilizia, del piano maestro e della struttura di deposito.

• Cerca approvazioni governative e garanzie di prestazione.

Allerta Rossa:

• A Dubai, acquistare solo da costruttori registrati RERA con un conto di deposito approvato.

Passo 10: Assicurati della Registrazione Corretta Post-Vendita

• La registrazione finalizza la tua proprietà legale.

• Ritardi o omissioni possono portare a sfide legali o multe.

• Assicurati sempre di ottenere il certificato di titolo aggiornato o l'entrata del libro fondiario dopo l'acquisto.

Checklist per la Due Diligence Legale

• Verifica il certificato di titolo e la proprietà.

• Esegui una ricerca di gravami e debiti.

• Rivedi le normative urbanistiche e di uso del suolo.

• Controlla permessi e approvazioni edilizie.

• Assicurati che le tasse e le spese siano pagate.

• Comprendi le restrizioni per gli acquirenti stranieri.

• Assumi un avvocato locale indipendente.

• Conferma il formato legale del contratto.

• Valuta le credenziali del costruttore di progetti in fase di sviluppo.

• Registra la proprietà legalmente.

Considerazioni Finali

Saltare la due diligence nel settore immobiliare globale non è solo rischioso: può rivelarsi catastrofico. Da controversie sulla proprietà a violazioni normative, le conseguenze di trascurare anche un solo dettaglio legale possono costarti migliaia.

Investire a livello internazionale offre opportunità incredibili, ma solo se ti proteggi con verifiche legali rigorose, consulenze professionali e documentazione certificata.

Fai i tuoi compiti ora, affinché il tuo investimento non diventi una passività in futuro.